liczba pobrań: 3426

POROZUMIENIE
najem z opcją wykupu (formularz ogólny)

data i miejsce podpisania

Nazywamy__ dalej „Wynajmującym”, reprezentowanym przez __________________, działający__ na podstawie _________________, z jednej strony oraz _________________, zwanym dalej „Najemcą”, reprezentowanym przez _________________, działający__ na podstawie ____, na z drugiej strony, łącznie zwane „Stronami”, a indywidualnie „Strony” zawarły niniejszą umowę (zwaną dalej Umową) w następujący sposób:

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia Najemcy opłaty za czasowe posiadanie i używanie (lub: czasowe użytkowanie) Nieruchomości wraz ze wszystkimi jej wyposażeniem i dokumentacją niezbędną do użytkowania, na którą składa się:

1.1.1. Nieruchomość ____________________________.

1.1.2. Majątek ruchomy ___.

1.2. Przedmiot najmu jest własnością Wynajmującego.

1.3. Wynajmujący gwarantuje, że w momencie zawarcia Umowy Nieruchomość nie jest sporna ani obciążona, nie jest przedmiotem zastawu i nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich.

1.4. Przeniesienie Nieruchomości na Najemcę następuje zgodnie z umową przeniesienia (Załącznik nr _____). Przygotowanie Nieruchomości do przekazania, w tym sporządzenie i złożenie do podpisu umowy przeniesienia własności, leży w gestii _____________ (Wynajmującego/Najemcy) i odbywa się na jego koszt.

1,5. Wynajmowana Nieruchomość podlega ubezpieczeniu w następującej kolejności:
___.

(rodzaje ubezpieczonego mienia, warunki ubezpieczenia)

2. OKRES UMOWY

2.1. Umowa została zawarta na okres do „___”__________ ____ (lub: na czas nieoznaczony) i wchodzi w życie z dniem jej podpisania przez Strony (opcja w przypadku zawarcia Umowy Najmu budynku lub konstrukcji przez okres co najmniej roku: od dnia jej ustanowienia rejestracja państwowa).

2.2. Po wygaśnięciu Umowy Najemcy, który należycie wykonał swoje obowiązki, przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy o nowy semestr. Najemca ma obowiązek pisemnie zgłosić Wynajmującemu chęć zawarcia umowy na nowy okres nie później niż na _____ dni przed wygaśnięciem Umowy.

3. PRAWA I OBOWIĄZKI STRON

3.1. Wynajmujący jest zobowiązany:

3.1.1. Przygotowanie Nieruchomości do przeniesienia, w tym sporządzenie protokołu przeniesienia i odbioru, który stanowi integralną część niniejszej Umowy.

3.1.2. Przekazanie Nieruchomości Najemcy wraz z całym wyposażeniem i dokumentacją zgodnie z aktem notarialnym przed „___”__________ ____.

3.1.3. W razie potrzeby zapewnić Najemcy pomoc w montażu, regulacji i uruchomieniu Nieruchomości, a także odpowiednią pomoc doradczą i informacyjną.
Dodatkowa opcja w przypadku, gdy odpowiedzialność za wykonanie danego rodzaju naprawy nie jest przypisana Najemcy: 3.1.4. Produkcja na własny koszt generalny remont Nieruchomości co najmniej __________ w __________ (lub: główne naprawy Nieruchomości co najmniej __________ w _________________, a także jej Konserwacja co najmniej __________ w __________; bieżące naprawy Nieruchomości co najmniej __________ w __________.

3.2. Wynajmujący wyraża zgodę (lub: nie wyraża zgody) Najemcy na podnajem Nieruchomości, oddanie jej w użytkowanie bezpłatne korzystanie, przeniesienia praw najmu jako zabezpieczenia i wniesienia ich na pokrycie udziału w kapitale zakładowym spółek osobowych i spółek handlowych lub jako wkład do wspólne działania bez dodatkowego uzyskania pisemnej zgody na każdy taki fakt.

3.3. Najemca zobowiązany jest:

3.3.1. Przed podpisaniem protokołu odbioru należy dokonać oględzin Nieruchomości i sprawdzić jej stan.

3.3.2. Płacić czynsz w wysokości, na zasadach i w sposób przewidziany w niniejszej Umowie.
Dodatkowa opcja w przypadku, gdy odpowiedzialność za wykonanie danego rodzaju naprawy nie jest przypisana Wynajmującemu: 3.3.3. Przeprowadzić na własny koszt remonty główne Nieruchomości co najmniej __________ w dniu __________ (lub: naprawy główne Nieruchomości co najmniej __________ w dniu _________________, a także naprawy bieżące Nieruchomości co najmniej __________ w dniu __________; naprawy bieżące Nieruchomości w przynajmniej __________ w dniu __________.

3.4. Dochód uzyskany przez Najemcę w wyniku korzystania z Nieruchomości zgodnie z Umową stanowi jego własność.

3.5. Najemca ma prawo do zakupu wynajmowanej Nieruchomości.

4. Ulepszenia wynajmowanej nieruchomości

4.1. Odrębne ulepszenia Nieruchomości dokonane przez Najemcę stanowią własność _______________ (Najemca/Wynajmujący).

4.2. Najemca ma prawo, za zgodą Wynajmującego, dokonać nierozłącznych ulepszeń Nieruchomości. Po rozwiązaniu Umowy Wynajmujący ma obowiązek zwrócić Najemcy koszty nierozłącznych ulepszeń (lub: koszt nierozłącznych ulepszeń nie jest Najemcy zwracany).

5. POMIAR, WARUNKI I PROCEDURA PŁATNOŚCI CZYNSZU

5.1. Czynsz za całą przekazaną Nieruchomość ustalono na _____ (__________) rubli, w tym podatek VAT _____ (__________) rubli, za __________ (określony okres rozliczeniowy: miesiąc, kwartał itp.).

5.2. Czynsz jest płatny nie później niż _____ dni po następnym __________ (wskazany jest okres rozliczeniowy: miesiąc, kwartał itp.).
(Lub:
- nie później niż _____ dni przed rozpoczęciem kolejnego __________ (wskazany jest okres rozliczeniowy: miesiąc, kwartał itp.);
- w następującej kolejności: _____ procent czynszu ustalonego w punkcie 5.1 Umowy, który wynosi _____ (__________) rubli, w tym VAT _____ (__________) rubli;
- nie później niż _____ dni przed rozpoczęciem następnego __________ (wskazać okres rozliczeniowy: miesiąc, kwartał itp.), _____ procent czynszu ustalonego w punkcie 5.1 Umowy, który wynosi _____ (__________) rubli, w tym VAT _____ (__________ ) rubli;
- nie później niż _____ dni po następnym __________ (wskazany jest okres rozliczeniowy: miesiąc, kwartał itp.);

Zgodnie z Harmonogramem Płatności stanowiącym integralną część Umowy (Załącznik nr 1).)

6. KOLEJNY ZAKUP WYNAJMOWANEJ NIERUCHOMOŚCI

6.1. Najemca ma prawo wykupić Nieruchomość po upływie okresu najmu lub przed jego upływem.

6.2. Przy zakupie Nieruchomości po upływie okresu najmu cena zakupu wynosi ____ (_________) rubli, w tym podatek VAT ____ (_________) rubli.

6.3. W przypadku zakupu Nieruchomości przed upływem okresu najmu cena wykupu przewidziana w pkt 6.2 Umowy zwiększa się (lub: zmniejsza) o kwotę opłat leasingowych za okres od dnia zakupu do końca ustalonego okresu najmu .

6.4. Po zapłaceniu ceny wykupu zgodnie z pkt. 6.2 lub pkt. 6.3 Umowy, a także pod warunkiem zapłaty czynszu za cały okres użytkowania, Nieruchomość staje się własnością Najemcy.

7. ZWROT MIENIA WYNAJMUJĄCEMU

7.1. Najemca ma obowiązek zwrócić Nieruchomość Wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia, chyba że klauzula 6.1 Umowy przewiduje prawo Najemcy do odkupu Nieruchomości lub prawo takie zostało zapewnione, ale niewykonane przez Najemcę.

7.2. Najemca zobowiązany jest na własny koszt przygotować Nieruchomość do zwrotu Wynajmującemu, łącznie ze sporządzeniem protokołu odbioru, który stanowi integralną część Umowy.

7.3. W przypadku nieterminowego zwrotu Nieruchomości Wynajmujący ma prawo żądać od Najemcy zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia. W przypadku, gdy określona opłata nie pokryje strat wyrządzonych Wynajmującemu, może on żądać odszkodowania przewyższającego wysokość kary pieniężnej ustalonej w punkcie 8.3 Umowy.

8. ODPOWIEDZIALNOŚĆ STRON

8.1. Strona, która nie wywiązuje się lub nienależycie wykonuje swoje zobowiązania wynikające z Umowy, zobowiązana jest do zrekompensowania drugiej Stronie wyrządzonych strat.

8.2. Za zwłokę w zapłacie czynszu Wynajmujący ma prawo żądać od Najemcy zapłaty kary (kary) w wysokości _____ procent niezapłaconej kwoty za każdy dzień opóźnienia.

8.3. Za nieterminowe przekazanie Mienia Strona, która naruszyła Umowę, będzie zobowiązana do zapłaty drugiej Stronie kary pieniężnej w wysokości __________ rubli.

8.4. Ściągnięcie kar i odsetek nie zwalnia Strony, która naruszyła Umowę, od wykonania swoich zobowiązań w naturze.

8,5. We wszystkich pozostałych przypadkach niewypełnienia zobowiązań wynikających z Umowy Strony ponoszą odpowiedzialność zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

9. SIŁA WYŻSZA

9.1. Strony zwolnione są od odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z Umowy w przypadku wystąpienia siły wyższej, czyli zaistnienia nadzwyczajnych i niemożliwych do uniknięcia w danych warunkach okoliczności, przez które rozumie się: ________________________ (zabronione działania władz, niepokoje społeczne, epidemie, blokady, embargo, trzęsienia ziemi, powodzie, pożary lub inne klęski żywiołowe).

9.2. Jeżeli zaistnieją takie okoliczności, Strona ma obowiązek powiadomić o tym drugą Stronę w terminie _____ dni.

9.3. Dokument wydany przez ____________________ (Izbę Przemysłowo-Handlową, upoważniony Agencja rządowa itp.) jest wystarczającym potwierdzeniem wystąpienia i czasu trwania siły wyższej.

9.4. Jeżeli okoliczności siły wyższej będą się utrzymywać dłużej niż _________________, wówczas każda ze Stron ma prawo jednostronnie rozwiązać Umowę.

10. ROZSTRZYGANIE SPORÓW

10.1. Strony będą dążyć do rozwiązania wszelkich ewentualnych sporów i nieporozumień, jakie mogą powstać na gruncie Umowy lub w związku z nią, w drodze negocjacji.

10.2. Spory nierozwiązane w drodze negocjacji kierowane są do sądu w sposób określony w obowiązującym ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej.

11. ZMIANA I WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

11.1. Wszelkie zmiany i uzupełnienia Umowy są ważne, jeżeli zostały dokonane w formie pisemnej i podpisane przez obie Strony. Odpowiednie ustalenia dodatkowe Stron stanowią integralną część Umowy.

11.2. Umowa może zostać rozwiązana przedterminowo za zgodą Stron lub na wniosek jednej ze Stron w trybie i na podstawach przewidzianych przez obowiązujące ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

12. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

12.1. Umowę sporządzono w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

12.2. Załączone do umowy:
- Harmonogram płatności (Załącznik nr 1) (w przypadku wybrania odpowiedniego warunku zgodnie z pkt. 5.2 Umowy);
- ____________ (wykaz dokumentacji przekazywanej wraz z Nieruchomością: dowód rejestracyjny, instrukcja obsługi, certyfikat itp.).

mieszkania z możliwością zakupu gr. , paszport: seria, nr, wydany, zamieszkały pod adresem: , zwany dalej „ Gospodarz„, z jednej strony, a w osobie działającej na podstawie, zwanej dalej „ Najemca„, natomiast zwane dalej „Stronami”, zawarły niniejszą umowę, zwaną dalej „ Porozumienie”, o następującej treści:

1. Wynajmujący zapewnia Najemcy oddanie i użytkowanie lokalu mieszkalnego (mieszkania) pod numerem , znajdującego się pod adresem. Numer katastralny mieszkania. Wskazane mieszkanie znajduje się na piętrze ok Dom z cegieł i składa się z pokoi, wspólnego powierzchnia użytkowa m2, w tym powierzchnia mieszkalna m2, co potwierdza certyfikat WIT z dnia „” 2019 nr 2019. Wycena inwentarza mieszkania wynosi ruble.
2. Wskazany apartament należy do Wynajmującego na mocy prawa własności.
3. Mieszkanie wynajmowane jest na okres jednego roku od momentu podpisania przez strony niniejszej umowy.
4. Czynsz za cały okres najmu strony ustalają w rublach, płaconych przez Najemcę Wynajmującemu w następujący sposób: ruble - jednocześnie z podpisaniem niniejszej umowy przelewem na konto osobiste Wynajmującego. Pozostałą kwotę rubli wypłaca się Wynajmującemu w rublach miesięcznie nie później niż w dniu każdego kolejnego miesiąca przelewem na wskazane konto osobiste lub gotówką do działu księgowego Najemcy.
5. Koszty eksploatacyjne i media nie są wliczone w kwotę czynszu i są opłacane przez Najemcę osobno.
6. Wynajmujący jest zobowiązany:
   1. najpóźniej w terminie trzech dni od dnia podpisania niniejszej umowy oddać mieszkanie Najemcy w posiadanie i użytkowanie wraz ze sporządzeniem aktu przekazania, który będzie odzwierciedlał faktyczny stan mieszkania w chwili jego przygotowania. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za braki w wynajmowanym mieszkaniu, które zostały lub powinny były zostać wykryte przez Najemcę w momencie przekazania apartamentu. W przypadku nieoddania apartamentu w wyznaczonym terminie Najemca ma prawo według własnego uznania żądać od Wynajmującego naprawienia mieszkania za szkody spowodowane zwłoką w wykonaniu albo żądać rozwiązania umowy i odszkodowanie za straty spowodowane jego niespełnieniem;
   2. nie alienować mieszkania w jakiejkolwiek formie przed wygaśnięciem niniejszej umowy.
7. Najemca zobowiązany jest:
   1. korzystać z wynajętego mieszkania wyłącznie w celu zamieszkania w nim obywateli;
   2. utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie, zgodnie z przepisami sanitarnymi i przepisy przeciwpożarowe dokonywać na własny koszt napraw bieżących, eliminować skutki wypadków i szkód wyrządzonych przez Najemcę lub osoby wprowadzone do mieszkania będącego przedmiotem niniejszej umowy;
   3. nie zezwalać na remont lub przebudowę mieszkania bez zgody Wynajmującego.
8. Wskazane mieszkanie staje się własnością Najemcy po upływie okresu najmu lub przed jego upływem, pod warunkiem zapłaty przez Najemcę całej ceny przewidzianej w niniejszej umowie. W tym ostatnim przypadku apartament staje się własnością Najemcy dopiero po zawarciu niniejszej umowy.
9. Spełnienie warunków niniejszej umowy potwierdza odpowiedni akt sporządzony przez strony nie później niż w terminie miesiąca od dnia, w którym Najemca nabył prawo żądania przestrzegania punktu 8 niniejszej umowy. Autentyczność podpisów na tym akcie zgodnie z niniejszą umową musi zostać potwierdzona notarialnie. Akt ten stanowić będzie podstawę przejścia mieszkania na własność Najemcy i stanowić będzie integralną część niniejszej umowy.
10. Wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania niniejszej umowy w przypadkach, gdy Najemca lub osoby przez niego wprowadzone do mieszkania:
    1. korzystać z apartamentu z rażącym naruszeniem warunków umowy;
    2. znacznie pogorszyć mieszkanie;
    3. najemca nie płaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu po upływie terminu płatności ustalonego w umowie.
11. Wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania umowy dopiero po przesłaniu Najemcy pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania swojego zobowiązania w wyznaczonym przez niego terminie.
12. Najemca ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania umowy w przypadkach, gdy:
    1. Wynajmujący nie udostępnia apartamentu do użytku Najemcy lub stwarza przeszkody w korzystaniu z apartamentu z naruszeniem warunków niniejszej umowy;
    2. mieszkanie przekazane Najemcy posiada istotne niedociągnięcia, które nie zostały określone przez Wynajmującego przy zawarciu niniejszej umowy i sporządzaniu aktu przeniesienia własności, a które nie mogły i nie powinny były zostać odkryte przez Najemcę podczas oględzin mieszkania;
    3. Z uwagi na okoliczności, za które Najemca nie ponosi odpowiedzialności, mieszkanie pozostanie w stanie nienadającym się do użytkowania.
13. W mieszkaniu będącym przedmiotem niniejszej umowy nikt nie jest zameldowany ani nie zamieszkuje, a także nie ma osób, które zachowałyby prawo do korzystania z określonego mieszkania zgodnie z obowiązującymi przepisami, co potwierdza zaświadczenie Urzędu Mieszkalnictwa.
14. Wynajmująca złożyła u notariusza oświadczenie, że nie posiada współmałżonka, który mógłby ubiegać się o przedmiotowe mieszkanie. Najemca zapoznał się z treścią niniejszego wniosku.
15. Wynajmujący informuje Najemcę o braku jakichkolwiek ograniczeń (obciążeń) w stosunku do lokalu nie ujętych w niniejszej umowie. Zgodnie ze swoim wnioskiem, a także zgodnie z powyższym zaświadczeniem z WIT miasta i wyciągiem z Jednolitego Urzędu ds. rejestr państwowy praw do nieruchomości i transakcji z nimi, wydanych przez państwową rejestrację praw do nieruchomości, „” 2019 nr. przed podpisaniem niniejszej umowy mieszkanie nie zostało nikomu sprzedane, nie zostało obciążone hipoteką, nie jest sporne i nie jest w areszcie.
16. Za mieszkanie będące przedmiotem niniejszej umowy nie posiada zaległości podatkowej, co potwierdza zaświadczenie.
17. Zmiana warunków niniejszej umowy lub jej rozwiązanie może nastąpić wyłącznie za zgodą stron. Na żądanie jednej ze stron umowa może zostać zmieniona lub rozwiązana w terminie postępowanie sądowe w przypadku naruszenia przez drugą stronę warunków umowy.
18. Umowa podlega rejestracji w rejestrze praw do nieruchomości i transakcji z nią.
19. Koszty poświadczenia tej umowy pokrywa Najemca.
20. Umowę tę sporządza się w trzech egzemplarzach, z czego jeden wraz z oryginałami dokumentów, na podstawie których została poświadczona, przechowuje się w aktach notarialnych i po jednym egzemplarzu wydaje się każdej ze stron.

Z prawnego punktu widzenia przy sporządzaniu dokumentu stwierdzającego zawarcie umowy najmu z prawem kupna mogą pojawić się pewne trudności. W końcu sam ten dokument jest złożony. Dlatego przed zawarciem umowy i sporządzeniem dokumentu stwierdzającego zakończenie tej czynności należy najpierw zapoznać się ze wszystkimi cechami tego procesu. Powinieneś szczegółowo zapoznać się z tym, jak prawidłowo zawierać umowy najmu mieszkania, samochodu lub innej nieruchomości, a także wiedzieć, jakie informacje znajdują się w dokumencie i szereg innych niuansów. Wzory umów najmu do późniejszego zakupu można znaleźć i przejrzeć w Internecie w domenie publicznej.

Wynajem z opcją wykupu

Umowa najmu z opcją wykupu

Umowa najmu nieruchomości z możliwością zakupu ma wiele zalet. Wystarczy na przykład wyobrazić sobie sytuację, w której kupujący nie posiada wymaganej kwoty pieniędzy na zakup nieruchomości, samochodu lub innej nieruchomości. Można wówczas zrobić coś znacznie prostszego, niż mogłoby się wydawać – zawrzeć z właścicielem nieruchomości umowę, która polega na wynajmowaniu tej samej nieruchomości, ale z zastrzeżeniem późniejszego wykupu. Doskonałe wyjście z sytuacji, nie tylko dla osób fizycznych, ale także dla osób prawnych. Tuż przed zawarciem takiej umowy musisz zapoznać się z niuansami, które należy wziąć pod uwagę przy sporządzaniu umowy.

Zatem zawierając umowę najmu dowolnego rodzaju nieruchomości z możliwością wykupu, należy wziąć pod uwagę następny:

1. W umowie najmu nieruchomości należy zaznaczyć, że w przyszłości najemca ma prawo do zakupu tej nieruchomości. Od strony legislacyjnej czasami odrzucane jest prawo najemcy do nabycia nieruchomości w formie pierwszeństwa, a także możliwość wskazania tego prawa w umowie, w związku z zawarciem umowy kupna-sprzedaży. Tym samym w umowie najmu nieruchomości konieczne jest doprecyzowanie tej kwestii poprzez zamieszczenie sformułowania następny typ, która stanowi, że: „Najemca ma pełne prawo do późniejszego wykupu nieruchomości po zakończeniu okresu najmu…”.
2. Różnica pomiędzy umową najmu a umową sprzedaży polega na sposobie płatności. W pierwszym wariancie dokonywana jest opłata za czynsz i koszt wykupu, w drugim natomiast uiszczane są wyłącznie opłaty o charakterze umorzenia. Oznacza to, że w umowie musi być określona cena zakupu i koszt. W przypadku braku tej informacji nieruchomość nie stanie się własnością osoby będącej najemcą.
3. Umowa musi wskazywać Pełny opis nieruchomość, która jest wynajmowana i która później stanie się własnością najemcy.
4. Ponadto określone są również obowiązki leasingodawcy, w tym przeniesienie własności na leasingobiorcę po dokonaniu płatności ceny wykupu.

Warto zaznaczyć, że najemca nie ma obowiązku zapłaty ceny zakupu; jest to jego prawo, którego może odmówić. Oznacza to, że ma możliwość po prostu płacenia czynszu bez konieczności zakupu nieruchomości w przyszłości.

Akt zawarcia transakcji najmu nieruchomości z późniejszym zakupem. Osobliwości

Pomimo tego, że umowa najmu nieruchomości z opcją wykupu jest znane gatunki stosunków prawnych, ale zjawisko to zdarza się niezwykle rzadko. Najczęściej taka transakcja zawierana jest pomiędzy przedsiębiorstwami lub w przypadku gdy transakcja zawierana jest z przedstawicielami władza państwowa. Umowa najmu z opcją wykupu lokale niemieszkalne zawierana jest na tych samych zasadach.

Zawarcie takiej transakcji ma wiele cech. Taka umowa łączy w sobie zawarcie dwóch dokumentów jednocześnie: umowy najmu nieruchomości oraz umowy kupna-sprzedaży. W dokumencie potwierdzającym zawarcie takiej umowy należy uwzględnić niuanse dotyczące tych dwóch transakcji.

Ważny! Biorąc pod uwagę fakt, że prawo nie przewiduje dokładnej interpretacji tej umowy, lepiej jest zawrzeć taką umowę pomiędzy tymi, którzy sobie ufają. To znaczy między krewnymi, przyjaciółmi i tak dalej. Dzięki temu unikniesz sporów sądowych, jeśli nagle pojawią się kontrowersyjne kwestie.

Również w umowie powinieneś zapłacić Specjalna uwaga po określonej cenie wykupu nieruchomości. Przecież w trakcie obowiązywania umowy wartość nieruchomości może się nieznacznie zmienić, a co za tym idzie, mogą ucierpieć interesy jednej ze stron. Dlatego konieczna jest instalacja własne zamówienie indeksacja i wskazać w umowie prawidłową cenę za mieszkanie. Możesz też powierzyć tę sprawę doświadczonemu prawnikowi. Można u niego również uzyskać wzór umowy najmu nieruchomości z późniejszym zakupem.

Ważny! Mieszkanie może stać się własnością najemcy jedynie pod warunkiem uiszczenia pełnej ceny za nieruchomość, a przed wygaśnięciem umowy pozostaje on jedynie najemcą. Jeżeli zaistnieje sytuacja wymagająca zakończenia transakcji, wpłacona kwota nie zostanie zwrócona. W tym przypadku kwota ta będzie równa kosztowi wynajmu.

Niuanse zawarcia umowy

Dokument transakcji należy wystawić w w piśmie. Wydawana jest w trzech egzemplarzach. Forma wynajmu nieruchomości z opcją wykupu przypomina tradycyjną umowę najmu. Dołączone są do niej jedynie niektóre elementy umowy kupna-sprzedaży. Rejestracja dokumentu wskazującego na zawarcie transakcji nastąpi w momencie przejścia nieruchomości na własność najemcy. Dopiero wówczas wchodzą w życie zasady kupna i sprzedaży.

Wynajem nieruchomości z możliwością zakupu

Podstawowe postanowienia

Umowa musi uwzględniać następujące postanowienia:

1. Wszelkie informacje dotyczące przedmiotu umowy. Konkretnie jest to adres, pod którym znajduje się nieruchomość, zajmowana powierzchnia, liczba pokoi i tak dalej. Akt przyjęcia i przeniesienia własności wskazuje Stan aktulany nieruchomość.
   Ważny! Taka umowa nie eliminuje ryzyka. Za jedną z nich można uznać, że najemca ma prawo rozporządzać nieruchomością, zanim stanie się ona jego własnością. Niewykluczone, że mieszkanie, które przed zawarciem umowy nie było objęte zabezpieczeniem lub aresztem, z łatwością trafi tam po wygaśnięciu umowy.
2. Przywilej do nieruchomości przechodzi dopiero z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy. Ale pod warunkiem, że kwota okupu została zapłacona. Warto zaznaczyć, że taka umowa jest zawierana na okres do pięciu lat. Umowa powinna być jednak zarejestrowana w przypadku przeniesienia przywilejów majątkowych.
3. Koszt wynajmu nieruchomości i koszt wykupu muszą być koniecznie określone w umowie. Jeżeli te dane nie zostaną podane, transakcja będzie nieważna.
4. Jeden z najważniejsze momenty Dokument zawiera wskazanie terminów. Należy wskazać okres „od” i „do” obowiązywania umowy oraz kolejność dokonywania płatności. Jeżeli strony nie wyjaśniły kwestii dotyczącej zmian cen na rynku nieruchomości, to później mają możliwość sporządzenia umowy, która wskaże punkt dotyczący indeksacji cen. Ale lepiej, jeśli zostanie to natychmiast wskazane w umowie, podobnie jak ostateczny koszt nieruchomości.
   Ważny! Aby mieć dowód wpłaty, najlepiej dokonać płatności w banku. Rachunek bieżący musi być określony w umowie. Wtedy nie będzie problemów z przedstawieniem dowodów na to, że płatności następowały regularnie.
5. Zasady dotyczące wynajmu nieruchomości. Umowa najmu musi uwzględniać wszystkie aspekty związane z najmem. Punkty te obejmują: kto jest płatnikiem? narzędzia, gdy właściciel ma prawo do przeprowadzania kontroli nieruchomości i wiele więcej. Obie strony mogą to wszystko określić w umowie.
6. Kwestia odpowiedzialności jest jedną z najważniejszych. Dotyczy to obu stron. Przecież każda ze stron może odmówić dotrzymania zapisów w umowie, dlatego konieczne jest od razu uwzględnienie kwestii odpowiedzialności.

Wniosek

Ze wszystkiego, co napisano powyżej, należy wyciągnąć linię. Nie powinniśmy zapominać, że takie umowy nie wykluczają ryzyka dla obu stron. Dlatego najpierw skonsultuj się ze specjalistami. W niektórych przypadkach taka transakcja może wydawać się opłacalna, np. gdy nie jest dostępna cała kwota na zakup nieruchomości.

Prawnie zabezpiecza prawa i obowiązki stron poprzez podpisanie odpowiedniej umowy.

Na podstawie zawartej umowy właściciel zobowiązuje się oddać nieruchomość najemcy do użytkowania, otrzymując za to określoną zapłatę w ustalonym terminie. Procedura dokonywania płatności przez najemcę spisana jest na papierze.

Strony ustalają i formalizują na piśmie warunki przeniesienia praw do nieruchomości z właściciela na dzierżawcę:

• na koniec okresu transakcji;
• przed terminem – w przypadku zapłaty całości kosztu wynajmowanej nieruchomości.

Uzgodniony termin może zostać zmieniony poprzez zawarcie dodatkowej umowy wskazującej inny wariant.

Odniesienie! Wykup majątku otrzymanego tymczasowo i zawarcie odpowiedniej umowy przewidziano w art. 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli najemca w trakcie pobytu zdecyduje się na zakup mieszkania, prawo dopuszcza możliwość podpisania aneksu do wcześniej zawartej umowy. Za zgodą stron kwota pieniężna wniesiona przez najemcę w okresie użytkowania może zostać zaliczona na poczet kosztów mieszkania.

Zalety i wady

Wśród wielu możliwości uzyskania własności mieszkania (kredyt hipoteczny, ratalny itp.) najem na własność jest najmniej powszechny, ponieważ w przepisach nie ma jasnej regulacji tego procesu.

Jednak w wielu przypadkach obywatele sięgają po tę metodę ze względu na jej atrakcyjność dla obu stron.

Transakcja jest korzystna dla najemcy z następujących powodów:

1. Możliwość wprowadzenia się do mieszkania po podpisaniu stosownej umowy.
2. Nie ma tu pośrednika w postaci banku (jak przy kredycie hipotecznym), dlatego nie ma naliczania odsetek, konieczności odbierania zaświadczeń i opłacania ubezpieczenia.
3. W przypadku rozwiązania umowy najmu z opcją wykupu najemca traci jedynie kwotę zapłaconą właścicielowi z tytułu czynszu.

Właściciel metry kwadratowe zgadza się na taki sposób realizacji:

1. Kiedy mieszkanie długi czas nie może zostać sprzedany ze względu na istniejące braki (brak remontu, teren niezabudowany itp.).
2. Uzyskanie stałego miesięcznego dochodu w postaci opłaty najemcy za zakwaterowanie.

Ważny! Wykup wynajmowanej nieruchomości jest prawem, a nie obowiązkiem najemcy, którego może on w każdej chwili odmówić.

Możliwe ryzyko

Zawarcie transakcji najmu z późniejszym zakupem mieszkania zakłada uczciwość stron i sumienne wypełnianie przez nie postanowień umowy. Nawet udział wykwalifikowanego prawnika w przygotowaniu umowy i jego nadzór nad prawidłowością podpisania dokumentu nie zwalnia właściciela i najemcy z ewentualnych ryzyk.

• Śmierć właściciela. Krewni, którzy nabyli prawa do dziedziczenia, mogą mieć własne plany zbycia wynajmowanego mieszkania. Gdy postępowanie sądowe prawo będzie po stronie pracodawcy (art. 617 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Artykuł 617 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Utrzymanie umowy najmu w mocy w przypadku zmiany stron

1. Przeniesienie własności (gospodarczej, operacyjnej, dożywotniej własności dziedzicznej) wynajmowanej nieruchomości na inną osobę nie stanowi podstawy do zmiany lub wypowiedzenia umowy najmu.
2. W razie śmierci obywatela wynajmującego nieruchomość jego prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu przechodzą na spadkobiercę, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej.
   Wynajmujący nie ma prawa odmówić takiemu spadkobiercy zawarcia umowy na pozostały okres jej obowiązywania, z wyjątkiem przypadków, gdy zawarcie umowy było uwarunkowane osobistymi przymiotami najemcy.

Pożyczka Pieniądze właściciel zabezpieczony domem. Jeżeli kwota nie zostanie spłacona, własność mieszkania przechodzi na organizację, która udzieliła kredytu, a najemca traci możliwość zakupu powierzchni mieszkalnej.

Jedyny sposób, aby pracodawca mógł się ubezpieczyć z takich kłopotów - za zgodą właściciela nieruchomości zarejestruj się w niej dla siebie lub bliski krewny(najlepiej nieletniego), przez co mieszkanie stanie się nieatrakcyjne jako zabezpieczenie dla instytucji udzielającej kredytu.

Zmiana wartości nieruchomości. W okresie najmu metry kwadratowe mogą znacząco wzrosnąć. Aby nie ponieść strat, rozważny właściciel mieszkania powinien uwzględnić w umowie niuanse wzrostu wartości lub uzupełnić podpisany dokument umową o waloryzację ostatecznej ceny zakupu mieszkania.

Ważny! W przypadku braku pisemnego porozumienia w sprawie zmiany ceny żądanie przez właściciela nieruchomości odszkodowania materialnego będzie nieuzasadnione.

Dokumenty wymagane do rejestracji

Sporządzenie i podpisanie umowy najmu powierzchni mieszkalnej, oprócz dowodu osobistego właściciela, wymaga dostarczenia następujących dokumentów:

Dowód rejestracyjny mieszkania należy aktualizować co pięć lat.. Ponieważ za niedotrzymanie tego terminu nie grożą żadne kary, właściciele domów nie spieszą się z aktualizacją dokumentu. Zawierając transakcję dotyczącą nieruchomości, konieczne jest posiadanie aktualnej wiedzy paszport techniczny, które można uzyskać w WIT po wypełnieniu wniosku i uiszczeniu opłaty.

Odniesienie! Koszt mieszkania ustalany jest w drodze porozumienia stron lub na podstawie certyfikatu niezależnej oceny przeprowadzanej przez specjalistów z certyfikowanych organizacji.

Wymagania dotyczące zawarcia umowy

Z prawnego punktu widzenia dokument ten przypomina umowę kupna-sprzedaży (art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Sporządzenie pisemnej umowy stanowi dla obu stron gwarancję wywiązania się ze swoich zobowiązań, dając w przypadku naruszeń prawo do zaskarżenia umowy na drodze sądowej.

Artykuł 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Forma i rejestracja stanu umowy najmu

1. Umowa najmu na okres dłuższy niż rok, a jeżeli choć jedna ze stron umowy jest osobą prawną, niezależnie od czasu trwania, musi być zawarta w formie pisemnej.
2. Umowa najmu nieruchomość podlega rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej.
3. Umowa najmu nieruchomości, która przewiduje późniejsze przeniesienie własności tej nieruchomości na najemcę (), zawierana jest w formie przewidzianej dla umowy kupna-sprzedaży takiej nieruchomości.

Każda transakcja może mieć niuanse, które są odzwierciedlone w odpowiednich sekcjach umowy pomiędzy osoby na wynajem mieszkania z prawem zakupu. Pozostałe punkty są standardowe:

W osobnej sekcji znajdują się informacje dotyczące procedury umorzenia:

• prawa najemcy do nabycia nieruchomości;
• uzgodnioną cenę wykupu;
• przebieg i warunki przeniesienia praw własności.

Odniesienie! Wymienione pozycje można sformalizować w umowie dodatkowej do umowy głównej w celu oddzielenia najmu od późniejszej sprzedaży.

W przypadku braku porozumienia pomiędzy stronami Decydującą rolę odgrywa właściwe sporządzenie umowy, na jego podstawie ustala się stopień winy stron transakcji w przypadku niewykonania przez nie swoich zobowiązań. Równie ważne jest określenie w umowie praw właściciela i najemcy.

Oprócz możliwości zamieszkania w mieszkaniu, należytego traktowania nieruchomości i terminowego dokonywania ustalonych opłat, za zgodą stron dokument określa podstawowe prawo najemcy do przedłużenia umowy najmu, przypadki pobytu osób trzecich na jego terenie żądanie (bez podnajmu metrów kwadratowych), wypowiedzenie umowy za uprzednim powiadomieniem właściciela.

Unikać nieprzyjemne sytuacje W pisemnej umowie zawarto klauzulę mówiącą o tym, że w trakcie trwania najmu właściciel nie może obciążyć mieszkania hipoteką, darować ani w żaden inny sposób obciążać nieruchomości.

Cechami umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą zamierzającym nabyć prawo do nieruchomości są:

1. Obowiązkowa forma pisemna.
2. Poświadczenie notarialne (nabiera znaczenia w przypadku wystąpienia siły wyższej).
3. Jasne wskazanie kwestii związanych z pieniędzmi (opłaty za media, miesięczny czynsz, produkcja przez najemcę prace naprawcze w mieszkaniu itp.).
4. Brak sporów pomiędzy stronami przed podpisaniem umowy.

Umowa najmu nieruchomości na okres dłuższy niż rok wymaga obowiązkowej rejestracji (art. 609 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), której moment rejestracji nie jest określony przez prawo.

Ważny! Wskazane jest zawarcie w umowie klauzuli dotyczącej ubezpieczenia domu po wcześniejszym zawarciu odpowiedniej umowy z ubezpieczycielem.

Istnieje możliwość wcześniejszej rejestracji wynajmu w Rosreestr, a po opłaceniu przez najemcę kosztów mieszkania zarejestrowania przeniesienia prawa własności do niego. Państwowa rejestracja transakcji następuje dopiero po opłaceniu przez najemcę pełnych kosztów mieszkania i przeniesieniu na niego własności mieszkania (art. 551 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Artykuł 551 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Państwowa rejestracja przeniesienia własności nieruchomości

1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości na kupującego podlega rejestracji państwowej.
2. Zawarcie przez strony umowy sprzedaży nieruchomości przed państwową rejestracją przeniesienia własności nie jest podstawą do zmiany ich stosunków z osobami trzecimi.
3. W przypadku uchylania się przez jedną ze stron od rejestracji państwowej przeniesienia własności nieruchomości, sąd ma prawo, na wniosek drugiej strony oraz w przypadkach przewidzianych przez prawo Federacja Rosyjska o postępowanie egzekucyjne, również na wniosek komornika, podjąć decyzję o państwowej rejestracji przeniesienia własności. Strona, która bezzasadnie uchyla się od rejestracji państwowej przeniesienia własności, musi zrekompensować drugiej stronie straty spowodowane opóźnieniem w rejestracji.

Cechy komercyjnego wynajmu mieszkań

Umowa najmu mieszkania z późniejszym zakupem jest zawierana między obywatelami, z których jeden zobowiązuje się zapewnić drugiej stronie będące w jego posiadaniu mieszkanie w celu utrzymania za opłatą ustaloną w umowie. Paragon osoba prawna Tymczasowe korzystanie z lokalu mieszkalnego za opłatą możliwe jest wyłącznie na podstawie umowy najmu (art. 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Okres ważności pisemnej umowy najmu lokalu mieszkalnego z prawem wykupu wynosi maksymalnie 5 lat; najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, po uprzednim powiadomieniu właściciela mieszkania pod adresem z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Sądowe zakończenie transakcji jest również możliwe w przypadkach przewidzianych przez prawo.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego z prawem zakupu może być zawarta na czas dowolny i na umowy Przez okres dłuższy niż rok wymagana jest obowiązkowa rejestracja(Artykuł 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Brak wskazania okresu ważności w umowie najmu określa taki dokument jako nieograniczony; jego wypowiedzenie jest możliwe po uprzednim wypowiedzeniu przez inicjatora z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem.

Stopniowe nabywanie nieruchomości w trakcie użytkowania nie jest najczęstszą formą nabycia praw majątkowych, łączy w sobie ponadto dwie formy stosunku prawnego – wynajem i kupno-sprzedaż. Pomoc prawnika pozwoli Ci poprawnie sporządzić umowę i uwzględnić niuanse, minimalizując ryzyko ewentualnych nieprzyjemne konsekwencje dla obu stron transakcji.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Wynajem mieszkania z późniejszym zakupem nie jest zbyt powszechną transakcją na rynku nieruchomości. Czym charakteryzuje się ta transakcja, o czym należy pamiętać przed jej zawarciem i jak prawidłowo sporządzić umowę? Spróbujmy to rozgryźć.

Decyzja wynajmującego o zastawie mieszkania jako zabezpieczenie kredytu

W w tym przypadku w przypadku niespłacenia kredytu mieszkanie pozostanie zastawem na rzecz banku i po dokonaniu wszystkich uzgodnionych opłat najemca nie będzie mógł zarejestrować własności wynajmowanej nieruchomości.

Jedynym sposobem, aby uchronić się przed takimi sytuacjami, jest próba negocjacji z wynajmującym w sprawie rejestracji w mieszkaniu najemcy lub, co by to oznaczało idealna opcja, małoletni członek jego rodziny. Jest mało prawdopodobne, aby bank uznał taką nieruchomość za zabezpieczenie.

Wahania cen nieruchomości

Aby uniknąć sytuacji, w której na skutek wahań na rynku nieruchomości lub wysokiej inflacji wysokość płatności wynikających z umowy stanie się nieopłacalna dla jednej ze stron, należy zwrócić szczególną uwagę na uregulowanie tego warunku .

Można określić, że miesięczne płatności mają być indeksowane o współczynnik inflacji lub powiązane ze średnim poziomem cen rynkowych podobnych nieruchomości.

Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu z późniejszą umową kupna

Rozważmy główne punkty umowy, które muszą być określone w każdej umowie najmu z kolejną umową zakupu.

Warunek kontraktu

Najlepiej zawrzeć umowę na stałe.

Zapłata

Miesięczna składka wynajmującego musi składać się z dwóch składników: opłaty za czynsz i opłaty za wykup. Jak już opisano powyżej, możliwe jest zaplanowanie indeksacji każdej z płatności w zależności od poziomu inflacji i wahań cen na rynku nieruchomości.

Najlepiej przewidzieć możliwość wcześniejszego wykupu nieruchomości. Przydałoby się też zastrzec, że wpłaty na konto wynajmującego muszą być dokonywane za pośrednictwem oddziału banku, co umożliwi obu stronom ich posiadanie potwierdzenie dokumentalne w przypadku możliwe wystąpienie kontrowersyjne sytuacje.

Obiekt do wynajęcia

Konieczne jest odzwierciedlenie adresu, powierzchni i układu lokalu. Wskazane jest dołączenie go do umowy dokumentacja techniczna oraz kopie dokumentów tytułowych do niego.

Obowiązki najemcy i wynajmującego

Aby w przyszłości uniknąć sporów i nieporozumień, należy jasno określić, kto zapłaci opłaty komunalne, przeprowadzać naprawy pomieszczeń itp.

Odpowiedzialność stron

Znaczenie tej sekcji umowy nawet nie wymaga wyjaśnienia.

Aleksander Jakunin, rmnt.ru