Umowa zamiany nieruchomości, która jeszcze nie istnieje. Na czym polega zamiana nieruchomości i jakie korzyści przynosi ona osobom, które zawarły umowę? Różnice w rejestracji pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi

Umowa zamiany nieruchomości, która jeszcze nie istnieje. Na czym polega zamiana nieruchomości i jakie korzyści przynosi ona osobom, które zawarły umowę? Różnice w rejestracji pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi
Umowa zamiany nieruchomości, która jeszcze nie istnieje. Na czym polega zamiana nieruchomości i jakie korzyści przynosi ona osobom, które zawarły umowę? Różnice w rejestracji pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi
25.11.2019

Jeśli spojrzymy na całą historię rozwoju transakcji, możemy powiedzieć, że umowa barterowa powstała znacznie wcześniej niż kupno-sprzedaż. Od czasów starożytnych ludzie wymieniali między sobą własność, która do nich należała. Przeczytaj artykuł o tym, czym jest umowa barterowa z punktu widzenia współczesnego prawa.

Giełdę reguluje rozdział 31 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z prawem cywilnym, w drodze umowy barterowej następuje dobrowolne przeniesienie prawa majątkowego do rzeczy w zamian za otrzymanie prawa majątkowego do innej rzeczy.

Zgodnie z art. 567 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnikami wymiany są uznawani za sprzedającego i kupującego, a do umów tego typu mają zastosowanie przepisy dotyczące transakcji kupna i sprzedaży. Domyślnie przyjmuje się, że przedmioty wymiany będą majątkiem o jednakowej wartości. Jeżeli tak nie jest, za przedmiot o wyższej wartości zostanie dokonana dopłata.

Na podstawie umowy zamiany możliwe jest przeniesienie następujących nieruchomości:

  • pojazdy;
  • budynki, budynki, konstrukcje;
  • apartamenty, pokoje, budynki mieszkalne;
  • działka;
  • inne rodzaje ruchomych i nieruchomość.

Strony umowy wymiany faktycznie przenoszą na siebie prawa własności przedmiotów.

W niektórych przypadkach może zostać zawarta ustna umowa wymiany. Jest to możliwe, jeśli wartość nieruchomości jest mniejsza niż 10 minimalnego wynagrodzenia.

Pomimo tego, że art. 567 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jasno wynika, że ​​wymiana, kupno i sprzedaż to praktycznie te same transakcje. Jednak nadal istnieje różnica. Główna różnica polega na tym, że w przypadku sprzedaży i zakupu jedna strona zawsze przekazuje pieniądze drugiej gotówka, co ma miejsce podczas wymiany tylko wtedy, gdy rzeczy zostaną uznane za nierówne.

Strony umowy wymiany

Uczestnikami wymiany mogą być osoby i organizacje. Transakcje mieszane są dozwolone, gdy jedna strona jest właścicielem prywatnym, a druga osobą prawną. Osobami fizycznymi mogą być obywatele Federacji Rosyjskiej, bezpaństwowcy i cudzoziemcy.

Właściciel wymienianego przedmiotu musi być stroną umowy. Jeżeli właścicieli jest kilku i jeden z nich nie wyraża zgody na wymianę, transakcję uważa się za nielegalną.

Prawo do zamiany mieszkania mają także obywatele mieszkający w mieszkaniach państwowych lub socjalnych. mieszkania komunalne na podstawie umowy. Wszyscy członkowie rodziny muszą wyrazić zgodę na tę procedurę. W takiej sytuacji przenoszone jest jedynie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego.

Zawarcie umowy zamiany mieszkania

Przy wymianie mieszkaniowej lub lokale niemieszkalne Zawsze sporządzana jest pisemna umowa wymiany. W wyniku transakcji właściciele zamieniają się prawami majątkowymi do nieruchomości i rejestrują przeniesienie własności w Rosreestr. Na podstawie wyników każdy uczestnik otrzyma wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, potwierdzający własność obiektu.

W ideał Strony wymieniają się majątkiem o równej wartości, jednak nie zawsze tak się dzieje. Często przeprowadzane następujące typy giełda:

  • zamiana mieszkania na samochód;
  • duże mieszkanie zostaje zastąpione kilkoma mniejszymi itp.

Wszelkie niuanse związane z przedmiotem transakcji znajdują odzwierciedlenie w tekście umowy.

Strony mogą dojść do porozumienia Umowa przedwstępna wymiany. Ma to na celu zapewnienie, że wynikająca z tego transakcja faktycznie nastąpi w przyszłości. W celu ochrony swoich interesów strony w tekście umowy przedwstępnej zastrzegają:

  • zgoda właścicieli na przeprowadzenie wymiany;
  • data zawarcia transakcji;
  • tryb przenoszenia lokali i praw do nich;
  • kary za niedopełnienie obowiązków.

Warunki niezbędne

Warunki, bez których transakcja zostanie uznana za nieważną:

  1. Przedmiot umowy – mieszkanie, dom, odrębny lokal.
  2. Charakterystyka przedmiotu zamówienia - liczba pięter, adres lokalizacji, powierzchnia, numer katastralny itp.
  3. Koszt nieruchomości.
  4. Wskazanie obywateli, którzy mają prawo do korzystania z lokalu. Jeśli ich brakuje, należy to również zapisać.
  5. Porozumienie we wszystkich punktach umowy.

Bez określenia powyższych warunków transakcję uważa się za nieważną, w związku z czym przeniesienie praw nie zostanie zrealizowane.

Dodatkowe przedmioty

Nie ma prawnie ustalonego wzoru umowy wymiany, jednak poza zasadniczymi warunkami strony umieszczają w tekście umowy dodatkowe klauzule. Obejmują one:

  • nazwy stron;
  • dane paszportowe lub dane stron;
  • data i miejscowość zawarcie transakcji;
  • okoliczności siły wyższej i sposób postępowania w przypadku ich wystąpienia;
  • podpisy stron.

W niektórych przypadkach wskazane jest określenie terminu. Teoretycznie właściciele jednorazowo wymieniają prawa do nieruchomości. Jednak z praktyczny punkt Z wizualnego punktu widzenia jest to prawie niemożliwe. Jeżeli jedna ze stron otrzyma dokumenty na mieszkanie wcześniej niż druga, umowa musi mieć określony okres ważności. Po jego wygaśnięciu niemożliwe będzie uzyskanie wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego.


Notarializacja

Prawo nie przewiduje konieczności notarialnego poświadczenia transakcji. Strony samodzielnie decydują, czy zwrócić się do kancelarii notarialnej.

Uczestnicy wymiany mogą dokonywać standardowa umowa i skontaktuj się bezpośrednio z Rosreestr lub MFC, aby zarejestrować prawa. Przez ogólnie mówiąc pracownicy instytucji pełnią te same funkcje co notariusz – sprawdzają dokumenty pod kątem autentyczności i je poświadczają.

Kontakt z notariuszem ma jednak sens. Niewątpliwą zaletą zapewnienia jest poświadczenie czystości prawnej i prawidłowości umowy. Kolejną zaletą jest to, że kopia dokumentu będzie przechowywana w kancelarii notarialnej. Jeśli jedna ze stron utraci umowę, zawsze można ją przywrócić.

Kontakt z notariuszem oznacza pojawienie się dodatkowe wydatki. Koszt usług obliczany jest na podstawie kosztu mieszkania i może wynosić 0,15-0,3%. Poza tym będziesz musiał zapłacić prace techniczne notariusz.

Drodzy Czytelnicy! Zajmujemy się standardowymi metodami rozwiązywania problemów prawnych, ale Twój przypadek może być wyjątkowy. Pomożemy znajdź rozwiązanie swojego problemu za darmo- wystarczy zadzwonić do naszego doradcy prawnego pod numer:

Jest szybki i za darmo! Odpowiedź można także szybko uzyskać poprzez formularz konsultanta na stronie internetowej.

Rejestracja umowy

Prawa własności przejdą na strony transakcji po dokonaniu trzech czynności:

  1. Rejestracja umowy wymiany i dokonanie korekt w Rosreestr.
  2. Faktyczna wymiana, potwierdzona podpisanymi protokołami odbioru.
  3. Uzyskanie wypisu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości potwierdzającego własność przedmiotu umowy.

Aby wykonać te kroki, musisz dostarczyć następujące dokumenty:

  • oświadczenia uczestników giełdy;
  • ogólne paszporty cywilne lub dokumenty założycielskie organizacji;
  • pełnomocnictwo dla przedstawicieli stron;
  • paragon potwierdzający płatność obowiązek państwowy(za rejestrację praw majątkowych należy zapłacić 2000 rubli);
  • paszporty katastralne i techniczne obiektów;
  • umowa wymiany w trzech egzemplarzach;
  • zgoda notarialna lub osobista obecność małżonków (jeżeli przekazywany majątek jest nabyty wspólnie;
  • świadectwa własności lub wyciągi z Jednolitego Państwowego Rejestru Wymiany dla przedmiotów wymiany;
  • zgoda osób trzecich, jeżeli przekazywana rzecz jest obciążona;
  • zgodę władz opiekuńczych i powierniczych, jeżeli jeden z właścicieli nie osiągnął pełnoletności.

Zdać rejestracja państwowa należy skontaktować się z Rosreestr lub MFC w lokalizacji jednego z przedmiotów wymiany. W celu późniejszej rejestracji praw własności należy skontaktować się odpowiednio z lokalizacją każdego z obiektów.

Rozwiązanie umowy

Rozwiązanie umowy jest możliwe za zgodą stron lub decyzją organów sądowych. Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie można żądać zwrotu przedmiotu transakcji przed jej zakończeniem.


Aby udać się do sądu, trzeba to mieć dobre powody, co można potwierdzić. Podstawy te obejmują:

  • podpisywanie dokumentów pod wpływem zagrożenia życia lub zdrowia;
  • wprowadzenie w błąd co do treści umowy;
  • popełnienia zamierzonych lub przypadkowych błędów w tekście dokumentu, mających wpływ na znaczenie umów;
  • jedna ze stron została wprowadzona w błąd co do przedmiotu lub charakteru transakcji;
  • nieprzestrzeganie warunków umowy.

Możesz wystąpić do sądu przed upływem terminu. okres przedawnienia, czyli maksymalnie trzy lata. W niektórych przypadkach termin przedawnienia jest krótszy i wynosi jeden rok.

Jeżeli jedna ze stron nie jest zadowolona z wyniku transakcji, należy spróbować rozwiązać sytuację bez konieczności zwracania się do sądu. Jednostronne rozwiązanie umowy nie jest możliwe.

Zanim podasz oświadczenie o żądaniu inicjator rozwiązania musi przesłać drugiej stronie pisemny wniosek o pokojowym rozwiązaniu problemu. Do sądu należy zwrócić się dopiero w przypadku braku porozumienia lub zignorowania propozycji.

Jak dokonać wymiany?

Algorytm wymiany wygląda następująco:

  1. Wyszukaj drugiego uczestnika wymiany.
  2. Sporządzenie umowy wymiany.
  3. Przygotowanie pakietu dokumentów do rejestracji.
  4. Zapłata cła państwowego.
  5. Uzyskanie wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości potwierdzającego własność.

Często takie transakcje są zawierane między krewnymi. Ale jeśli chcesz wymienić mieszkanie, ale nie ma odpowiedniego do transakcji, pomocne mogą być wyspecjalizowane agencje nieruchomości.

Sporządzając umowę wymiany, konieczne jest jasne określenie warunków transakcji. Jeżeli przedmioty są tej samej wartości, istotne będzie wskazanie okresu na nabycie nowych praw. W przypadku nierównej wymiany tekst dokumentu wskazuje koszt wypłaty odszkodowania.

Podatek od zamiany nieruchomości

Umowa zamiany nie podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje wymiana przedmiotów o jednakowej wartości. Jest to określone w art. 658 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Gdy rzeczy mają różną wartość i jedna ze stron płaci odszkodowanie, kwota ta jest ujmowana jako przychód i podlega opodatkowaniu. Jego wielkość wyniesie 13% różnicy między kosztem obiektów. Rejestrując się możesz uniknąć płatności odliczenie podatku w Federalnej Służbie Podatkowej lub w miejscu pracy.

Zasady te obowiązują, jeśli nieruchomość jest własnością krócej niż trzy lata. Oprócz bezpośredniego zapłacenia podatku będziesz musiał złożyć zeznanie podatkowe.


Zamiana mieszkania na kapitał macierzyński

Często w przypadku nierównej wymiany trzeba dopłacić kapitałem macierzyńskim. Prawo nie dopuszcza jednak takiej możliwości.

Istnieją dwa opcje alternatywne działania:

  1. Uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie i jego pełną spłatę z kapitału macierzyńskiego oraz środków ze sprzedaży istniejącego mieszkania.
  2. Rejestracja hipoteki i częściowa spłata kapitał macierzyński.

W obu przypadkach nie obejdzie się bez kredytu hipotecznego, a zamiast umowy zamiany zostanie przeprowadzona transakcja kupna-sprzedaży. Aby się zarejestrować, należy uzyskać zgodę władz opiekuńczych i kuratorskich na wypis dziecka do późniejszej rejestracji w najlepszym lokalu mieszkalnym.

Dlatego najpierw musisz skontaktować się z bankiem. A następnie do Rosreestr, aby poświadczyć transakcję, jeśli wszystkie niuanse zostaną ustalone i przygotowane dokumenty. Do paczki niezbędne papiery Należy dołączyć zaświadczenie o otrzymaniu wsparcia rządowego.

Transakcje obejmujące kapitał macierzyński, nie podlegają obowiązkowi państwowemu. Jeśli jednak sprzedane mieszkanie było własnością krócej niż trzy lata, trzeba będzie zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 13%.

Jeżeli masz jakiekolwiek trudności z umową wymiany, skonsultuj się z prawnikiem. Uwolnić się pomoc prawna możliwe na naszej stronie internetowej. Wpisz swoje pytanie w specjalnym polu na stronie internetowej.

Sporządzenie umowy wymiany jest najbezpieczniejszą opcją. W takim przypadku ryzyko napotkania oszustów lub oszustów jest minimalne. Mimo to nadal zalecamy konsultację z prawnikiem przed podpisaniem umowy.

Umowa zamiany nieruchomości: treść, forma.

Wymiana mieszkań.

Przez umowę zamiany nieruchomości rozumie się umowę, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia jednej nieruchomości na własność drugiej strony w zamian za inną nieruchomość lub inny produkt.

Umowa barterowa jest, zgodnie z rosyjskim prawem cywilnym, niezależny typ zobowiązań umownych, co wiąże się z podkreśleniem charakterystycznych cech charakterystycznych dla tej umowy.

Umowa barterowa ma charakter konsensusowy, rekompensowany, dwustronny.

Podstawowy cechy umowa wymiany:

Koncentruje się na przejściu nieruchomości na własność (to przybliża umowę zamiany np. do umowy kupna-sprzedaży);

Charakter świadczenia;

Moment przeniesienia własności.

W przeciwieństwie do umowy pożyczki, w ramach której rzeczy konsumpcyjne, określone cechami gatunkowymi (w tym pieniądze), przechodzą na własność pożyczkobiorcy na warunkach zwrotu tej samej liczby rzeczy (wagowo, objętościowo itp.) lub tę samą kwotę pieniędzy. Umowa wymiany wyklucza zwrot majątku podobnego do otrzymanego. W umowie kupna-sprzedaży wynagrodzeniem ze strony kupującego jest zawsze zapłata określonej sumy pieniężnej, natomiast w umowie wymiany wykluczona jest zapłata wartości, gdyż towar wymieniany jest na towar. Na podstawie umowy wymiany własność towaru otrzymanego w zamian przechodzi na każdą ze stron jednocześnie po wypełnieniu przez obie strony obowiązków przekazania towaru, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 570 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Rozdział 31 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie zawiera przepisów szczególnych dotyczących przedmiotu umowy wymiany, dlatego regulują ją odpowiednie przepisy dotyczące kupna i sprzedaży, jeżeli nie jest to sprzeczne z istotą wymiany (ust. 2 Artykuł 567 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Warunek dotyczący przedmiotu umowy jest jednym z istotnych; w przypadku zamiany nieruchomości każdy z tych przedmiotów musi być opisany w umowie zgodnie z wymogami art. 554 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i klauzula 1 art. 18 i ust. 6 art. 12 ustawy o rejestracji praw. Cena nie jest jednym z istotnych warunków umowy zamiany, nawet w przypadku zamiany nieruchomości. Wniosek ten opiera się na fakcie, że zasady kupna i sprzedaży mają zastosowanie do umowy wymiany w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z istotą wymiany. Cena jest wyrazem wartości produktu w pieniądzu, natomiast istotą umowy barterowej jest wymiana dóbr, co do których przyjmuje się, że mają tę samą wartość. W konsekwencji, jeżeli w umowie nie ma wyceny pieniężnej wymienianych przedmiotów nieruchomości, umowy nie można uznać za niezawartą, z uwagi na fakt, że strony nie doszły do ​​porozumienia we wszystkich istotnych warunkach. Co więcej, brak w umowie wyceny pieniężnej wymienianej nieruchomości nie może być podstawą do odmowy wpisu.

Forma umowy zamiany nie jest szczegółowo określona w przepisach prawa, dlatego też do umowy zamiany nieruchomości stosuje się zasady dotyczące formy umowy sprzedaży nieruchomości (art. 567 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Federacja Rosyjska). Oznacza to, że umowa zamiany nieruchomości musi zostać zawarta w formie pisemnej w formie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 550 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Cechą państwowej rejestracji przeniesienia własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy zamiany jest to, że takiej rejestracji można dokonać dopiero po wypełnieniu przez obie strony umowy zamiany zobowiązań do wzajemnego przeniesienia wymienianej nieruchomości (art. 570 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wynika z tego, że aby zarejestrować przeniesienie własności na podstawie umowy zamiany, należy złożyć akt przeniesienia lub akty potwierdzające przeniesienie nieruchomości.

Istotnym warunkiem umowy zamiany budynku mieszkalnego, mieszkania, części domu albo mieszkania, pokoju jest wykaz osób, które zachowują prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego po jego przejściu na nowego właściciela. Jeżeli ten wymóg nie zostanie spełniony, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że ​​należy odmówić jej rejestracji. Państwowa rejestracja zamiany lokali mieszkalnych prowadzona jest zgodnie z przepisami przewidziane w Instrukcji w sprawie procedury państwowej rejestracji umów sprzedaży i zakupu oraz przeniesienia własności lokali mieszkalnych, zatwierdzonej rozporządzeniem Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z dnia 6 sierpnia 2001 r. nr 233.

W przypadku zawarcia i wykonania przez strony umowy zamiany lokalu mieszkalnego dokonuje się następujących czynności rejestracyjnych:

Rejestracja transakcji – umowa wymiany;

Rejestracja przeniesienia prawa do jednego lokalu mieszkalnego;

Rejestracja przeniesienia praw do innego lokalu mieszkalnego.

Cechy państwowej rejestracji umowy zamiany, której przedmiotem są nieruchomości położone na terytoriach różnych okręgów rejestracyjnych, oraz przeniesienie praw do tych nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w Instrukcji dotyczącej procedury rejestracji państwowej umowa wymiany i (lub) przeniesienie praw do nieruchomości położonych na terytoriach różnych okręgów rejestracyjnych, zatwierdzona rozporządzeniem Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z dnia 1 lipca 2002 r. nr 183 (zmienionym 24 grudnia 2004 r.). Według wyboru stron transakcji rejestracja państwowa umowy wymiany odbywa się w dowolnym z organów terytorialnych Serwisu działających w okręgach rejestracyjnych, na których terytorium znajdują się obiekty nieruchomości będące przedmiotem tej umowy zlokalizowana, a rejestracja przeniesienia praw odbywa się w miejscu lokalizacji każdego z przedmiotów. Kiedy organ terytorialny Serwisu otrzyma wnioski i odpowiednie dokumenty dotyczące państwowej rejestracji umowy zamiany i (lub) przeniesienia praw do jednego z obiektów nieruchomości, ten organ terytorialny Serwisu tego samego dnia wysyła wiadomość w tej sprawie oraz kopię umowy z drugim organem terytorialnym Służby w celu wpisania drugiego organu terytorialnego Służby do Jednolitego Rejestru Państwowego tych oświadczeń, wskazującej na istnienie roszczenia prawnego w związku z przedmiotem nieruchomości określone w umowie wymiany i zlokalizowane na terenie okręgu ewidencyjnego, na terenie którego działa jednostka terytorialna Serwisu, w miejscu lokalizacji drugiego obiektu. W wiadomości organ terytorialny Serwisu zwraca się również do innego organu terytorialnego Serwisu o informacje o zarejestrowanym prawie do odpowiedniego przedmiotu nieruchomości, o zarejestrowanych ograniczeniach (obciążeniach) tego prawa, a także o istnieniu roszczeń prawnych do tego obiektu nieruchomości. W terminie 5 dni drugi organ terytorialny Serwisu przekazuje organowi terytorialnemu rejestrującemu transakcję dostępne informacje o przedmiocie, prawach do niego i obciążeniach. Po podjęciu decyzji o zarejestrowaniu transakcji, w ciągu 5 dni informacja o zarejestrowaniu transakcji i przeniesieniu praw przesyłana jest do drugiego organu terytorialnego (data rejestracji i numer rejestracyjny), w przypadku odmowy rejestracji lub zawieszenia rejestracji, wysyłana jest kopia wiadomości. Po zarejestrowaniu transakcji i przeniesieniu prawa przez pierwszą jednostkę terytorialną, druga jednostka terytorialna rejestruje przeniesienie prawa na inny przedmiot, biorąc pod uwagę weryfikację legalności umowy wymiany przeprowadzoną przez pierwszą jednostkę terytorialną.

Przybliżona lista dokumentów tytułowych składanych podczas państwowej rejestracji umów zamiany składników majątku mieszkaniowego:

Oświadczenia stron umowy lub osób przez nie upoważnionych (formularz wydawany jest na wniosek);

Dokument potwierdzający wpłatę za rejestrację (oryginał i kopia);

Osoby fizyczne (w tym przedstawiciele) – dokumenty identyfikacyjne (należy przedstawić). Osoby prawne - dokumenty założycielskie, a także dokument potwierdzający fakt wprowadzenia informacji do jednolitego państwowego rejestru osób prawnych oraz dokument potwierdzający rejestrację osoby prawnej jako podatnika ze wskazaniem jej NIP (oryginały i kopie). Jeżeli w aktach dokumentów tytułowych znajdują się już kopie tych dokumentów, istnieje możliwość przedłożenia wyciągu z jednego rejestr państwowy osoby prawne, wskazując na brak zmian i uzupełnień dokumenty założycielskie osoba prawna;

Dokumenty potwierdzające umocowanie przedstawiciela (oryginał i kopia): pełnomocnictwo; zaświadczenie o opiekunie (powierniku) – w przypadku opiekunów (kuratorów) małoletnich dzieci, obywateli ograniczonych przez sąd zdolnością do czynności prawnych lub niekompetentnych; akt adopcyjny – dla rodziców adopcyjnych;

Oryginały umowy wymiany (zwykle w ilości odpowiadającej liczbie stron umowy oraz jeden do włączenia do akt – w przypadku umowy w formie prostej formy pisemnej);

Oryginały umowy i jeden egzemplarz poświadczony notarialnie lub, według uznania wnioskodawcy, inny oryginał umowy – w przypadku umowy w formie notarialnej);

Oryginał i kopia dokumentu tytułowego osoby alienującej lokal mieszkalny (umowa, zaświadczenie itp.) lub oryginał, jeżeli prawa są zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym;

Dokument potwierdzający przeniesienie nieruchomości (jeżeli warunki umowy i wniosek pozwalają na jednoczesną rejestrację transakcji i prawa);

Oryginały i kopie dokumentów potwierdzających dotrzymanie warunków umowy w przypadkach, gdy transakcja została zawarta pod warunkiem (art. 157 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

Paszport katastralny lokalu mieszkalnego (oryginał i kopia poświadczona przez organ, który wydał ten dokument);

Zgoda organów opiekuńczych i kuratorskich (przy dokonywaniu transakcji zbycia lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkują małoletni, obywatele ubezwłasnowolnieni częściowo lub całkowicie, a także jeżeli są oni właścicielami wywłaszczonej nieruchomości);

Inne dokumenty potwierdzające podstawę transakcji, przewidziane obowiązującymi przepisami i niezbędne do rejestracji (notarialnie poświadczona zgoda małżonka na transakcję; potwierdzenie spełnienia warunku prawa pierwokupu do nabycia udziału we wspólnym prawie majątkowym współwłaścicieli; pisemna zgoda osoby, na rzecz której ustanowiono obciążenie – najemcy, zastawnika, decyzja uprawnionego organu osoby prawnej o dokonaniu istotnej transakcji/transakcji, w której istnieje udział itp.)

Zastępca Kierownika Działu Rejestracji

transakcje dotyczące obiektów nieruchomościowych A.R. Grigorian

Umowa zamiany nieruchomości jest dość powszechna w stosunkach prawnych związanych z obrotem nieruchomością. W swojej istocie przypomina ona pod wieloma względami umowę kupna-sprzedaży – w obu umowach dochodzi do nabycia nieruchomości. Jednak w umowie zamiany kupujący jest jednocześnie sprzedawcą i tę podwójną rolę pełnią obie strony umowy, a równowartością pieniędzy (w umowie kupna-sprzedaży) jest wymieniana nieruchomość. W niektórych przypadkach w umowie zamiany mogą pojawić się także pieniądze – jeśli wymieniane mieszkania nie są równoważne pod względem wartości i jedna ze stron musi zapłacić drugiej określoną kwotę, aby wymiana była równa. Rozważmy bardziej szczegółowo istotne punkty dotyczące umowy barterowej.

Pojęcie umowy zamiany nieruchomości. Strony umowy, główne postanowienia

Ustawa (art. 567 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) stanowi ogólna definicja umowa barterowa. Jest to umowa, na mocy której każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia własności jednego produktu na drugą stronę w zamian za inny. W odniesieniu do umowy zamiany nieruchomości można doprecyzować, że przeniesienie nieruchomości następuje na podstawie tej umowy. Jak wspomniano powyżej, w przypadku nierównej wartości wymienianych nieruchomości, jedna ze stron dopłaca drugiej różnicę w postaci ekwiwalentu pieniężnego. I choć umowa ta ze swej istoty powinna odzwierciedlać procesy przenoszenia własności z jednej osoby na drugą, bez udziału pieniędzy, w praktyce częściej zdarzają się sytuacje, gdy nieruchomość wymieniana jest za dopłatą, gdyż niezwykle trudno znaleźć absolutnie równoważną nieruchomość. Umowa zamiany nieruchomości treść ekonomiczna I cechy prawne jest pod wieloma względami podobna do umowy kupna-sprzedaży, w związku z czym na zasadach ogólnych podlega przepisom kupna-sprzedaży. W przypadku umowy zamiany nieruchomości oraz umowy kupna-sprzedaży obowiązkowe jest wskazanie przedmiotu umowy i jej szczegółowy opis. Ponieważ umowa wymiany polega na wzajemnym przekazaniu przedmiotów, konieczne jest podanie opisu obu przedmiotów majątkowych. Zatem w umowie konieczne jest dokładne opisanie wymienianej nieruchomości: w przypadku mieszkania - należy podać adres, metraż, liczbę pokoi, liczbę pięter i inne parametry. Przy zmianie działki należy wskazać jej lokalizację, kategorię gruntu, przeznaczenie i powierzchnię działki.

Warto zaznaczyć, że mówiąc o umowie zamiany nieruchomości, na pierwszy rzut oka może się tak wydawać mówimy o tylko o zamianę zasadniczo identycznych rzeczy - mieszkanie na mieszkanie, działkę na działkę. Ale tak naprawdę tak nie jest. Przykładowo istnieje możliwość zamiany przez właściciela nieruchomości mieszkalnej na inne mieszkanie lub działkę. Czasami możliwa jest także zamiana na zupełnie inną nieruchomość, np. samochód (choć takie transakcje zdarzają się bardzo rzadko).

Ze względu na to, że wymieniane nieruchomości niezwykle rzadko mogą mieć tę samą wartość, w prawie (art. 568 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) ustanowiono zasadę wypłaty odszkodowania stronom umowy, których nieruchomość ma mniejszą wartość niż nieruchomość (mieszkanie, działka itp.) .d.) reprezentowana przez stronę przeciwną. Jednakże rozbieżność taka musi być z góry ustalona w zawartej umowie, a nie być efektem późniejszych ocen.

Wspominając o cenie zawartej w umowie zamiany nieruchomości, należy zaznaczyć, że mówimy o cenie każdego z wymienianych przedmiotów. Cena każdej nieruchomości musi być wskazana w umowie – jest to warunek niezbędny. W przypadku nierównej wartości przedmiotów konieczne jest także wskazanie kwoty dopłaty – wpłata następuje bezpośrednio przed lub po przeniesieniu własności – należy to również wskazać w umowie.

Chciałbym powiedzieć kilka słów o stronach tej umowy. W umowie wymiany kupujący i sprzedający są niejako połączeni w jedną osobę: każda ze stron transakcji jest uznawana zarówno za sprzedawcę nieruchomości, którą zobowiązuje się sprzedać, jak i jednocześnie za nabywcę innej nieruchomości nieruchomości, które zobowiązuje się przyjąć w zamian. W związku z tym każda ze stron niniejszej umowy jest jednocześnie obdarzona zarówno prawami, jak i obowiązkami zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Jest to jedna z cech wyróżniających umowę zamiany nieruchomości. Ponadto chciałbym zauważyć, że prawo nie określa specjalnych nazw dla każdej ze stron tej umowy.

Warto także wiedzieć, że w umowie zamiany nieruchomości mogą uczestniczyć więcej niż dwie strony – są to złożone umowy zamiany, w których uczestniczą trzy lub więcej stron. Przy sporządzaniu takich umów ważne jest, aby strony przekazywały jedynie te lokale, do których mają zarejestrowane prawa. Oznacza to, że zawierając umowę z duża ilość stron, w pierwszej kolejności należy upewnić się, że przekazywana nieruchomość należy do osób uczestniczących w umowie na zasadzie własności.

Umowa zamiany nieruchomości musi wskazywać termin przeniesienia własności. I dodatkowo, podobnie jak w przypadku kupna i sprzedaży, należy spisać akt przyjęcia i przekazania mieszkania. Strony powinny podpisać niniejszy akt niezwłocznie w momencie wymiany kluczy i dokumentów dotyczących mieszkania.

Podobnie jak w przypadku kupna i sprzedaży, w przypadku umów zamiany nieruchomości, jeżeli jednym z właścicieli (współwłaścicieli) jest osoba małoletnia, konieczne jest uzyskanie zgody organów opiekuńczych. Ponadto, jeżeli wymieniany majątek został nabyty w trakcie trwania małżeństwa, wymagana jest notarialna zgoda małżonka na transakcję.

Istotnym warunkiem umowy zamiany lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) jest wykaz osób, które zachowują prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego po jego przekazaniu nowemu właścicielowi. W przypadku niespełnienia tego warunku umowę uważa się za niezawartą, co oznacza brak możliwości jej zarejestrowania.

Formularz umowy wymiany, wymagane dokumenty

Ponieważ do umowy zamiany nieruchomości mają zastosowanie zasady umowy kupna-sprzedaży, umowa zamiany może zostać sporządzona w prostej formie pisemnej lub, na wniosek stron, może zostać potwierdzona notarialnie. Notarializacja pożądane w przypadku złożonych umów, jak omówiono powyżej.

Ponadto, podobnie jak umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa zamiany nieruchomości podlega obowiązkowej rejestracji państwowej. Rejestracji podlega także przeniesienie własności wymienianej nieruchomości – konieczna jest rejestracja praw własności nowych właścicieli nieruchomości. Jeżeli wymieniana nieruchomość znajduje się w różnych miastach, wówczas oba przeniesienia własności są rejestrowane osobno - rejestracja państwowa przeprowadzana jest w miejscu zamieszkania, dlatego własność nowego właściciela jest rejestrowana w mieście, w którym znajduje się nieruchomość .

W celu rejestracji w Federalnej Służbie Rejestracyjnej składane są następujące dokumenty:

Sama umowa wymiany podpisana przez strony;

Dokumenty tytułowe stron dotyczące wymienianej nieruchomości;

Dokumenty identyfikacyjne stron transakcji (paszport);

Dokumentacja techniczna wymienianych obiektów nieruchomości (dokumenty Rostekhinventarizatsiya – świadectwo techniczne i szacunkowa wartość - przy zamianie mieszkań; paszport katastralny działki, dokumentacja zabudowy na działce - po wymianie działki itp.);

Dowód wpłaty państwowej opłaty rejestracyjnej;

Oświadczenia właściciela;

Wyciąg z księgi wieczystej oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszu (w przypadku zamiany mieszkania);

Notarialna zgoda małżonka na transakcję, a w przypadku nieobecności małżonka ze strony transakcji – notarialne oświadczenie o nieobecności małżonka;

Zaświadczenie organu podatkowego potwierdzające brak długów z tytułu podatku od nieruchomości;

Zgoda organów opiekuńczych i powierniczych (przy dokonywaniu transakcji zbycia mieszkania, w którym mieszkają nieletni, częściowo lub całkowicie niekompetentni obywatele).

Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą rejestracji państwowej, a jej wykonanie przed tym momentem (przekazanie dokumentów, eksmisja i wprowadzenie itp.) nie pociąga za sobą przeniesienia własności, ciężaru utrzymania i ryzyko przypadkowej utraty majątku nabywcy (art. 210, 211 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie państwowa rejestracja praw do nieruchomości przeniesionych przez strony na podstawie umowy wymiany musi odbywać się jednocześnie. Jeżeli jednak jedna ze stron uchyla się od państwowej rejestracji przeniesienia własności, musi zrekompensować drugiej stronie straty spowodowane opóźnieniem w rejestracji.

Skoro mowa o opodatkowaniu, w związku z zawarciem umowy zamiany nieruchomości należy mieć świadomość, że właściciel, który otrzymał pieniądze, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy osoby w wysokości 13%.

Co sądzisz o artykule „Umowa zamiany nieruchomości: koncepcja, forma, istotne warunki„? Proszę o komentarz!

Umowa barterowa, w w tym przypadku Nieruchomość jest ważnym elementem stosunków cywilnoprawnych, regulującym wymianę majątku między osobami, zarówno między osobami fizycznymi, jak i między osoby prawne, jak również pomiędzy aspektem fizycznym i prawnym.

Mienie wymieniane między osobami musi mieć tę samą wartość (wartość), przy czym z reguły wartość jednego z wymienianych przedmiotów przewyższa wartość drugiego, co jest kompensowane w pieniądzu.

W tym artykule

Istota

Umowę zamiany reguluje art. 567 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który stanowi, że na mocy tej umowy każda ze stron z chwilą jej zawarcia zobowiązuje się do przeniesienia majątku na drugą stronę. Umowa taka może zostać zawarta przy wykorzystaniu formy pisemnej lub ustnej, ostatnia opcja ma zastosowanie, jeśli transakcja ta zostanie zrealizowana po jej zawarciu lub jeśli koszt jest mniejszy niż 10 płac minimalnych.

Umowę barterową można scharakteryzować jako wzajemną, kompensacyjną i konsensusową, dlatego dzieli się ją na:

  • równa wymiana (barter);
  • zamianę za dopłatą w przypadku przekroczenia kosztu jednej z nieruchomości.

Ten rodzaj umowy jest bardziej optymalny niż umowa kupna-sprzedaży. Jeśli nie ma możliwości finansowych zakupu jakiejkolwiek nieruchomości (w tym przypadku nieruchomości), dana osoba może to zrobić dokonaj równoważnej wymiany lub za dopłatą, a koszty będą znacznie niższe. Oczywiście mniejsza biurokracja to zdecydowana zaleta: znacznie łatwiej jest zawrzeć jedną formę umowy (umowa barterowa) niż dwie (umowy kupna i sprzedaży).

Jako przykład można rozważyć sytuację wymiany mieszkań o tej samej wartości pomiędzy osobami fizycznymi.

Powiedzmy, że obywatel A. chce kupić mieszkanie obywatela B., ale nie dysponuje dużym kapitałem i nie jest specjalnie zorientowany w problematyce zawierania umów. Obywatel A. ma możliwość sprzedaży posiadanego mieszkania, a następnie zakupu upragnionej nieruchomości lub skontaktowania się z wykwalifikowanym prawnikiem, który pomoże mu w sporządzeniu dwóch umów sprzedaży, co jest nieracjonalne.

Jednocześnie obywatel B. nie jest przeciwny wymianie bez pobierania jakiejkolwiek dodatkowej opłaty. W ten sposób obywatel A. i obywatel B. mogą zawrzeć umowę wymiany i uprościć tę transakcję. Ważne jest jednak przestrzeganie wszystkich warunków tej umowy, które opisano poniżej.

Warunki

Umowa zamiany nieruchomości zawiera szereg warunków, bez spełnienia których transakcja będzie uznana za nieważną. Należy rzetelnie i poprawnie określić następujące aspekty:

  • informacje o nieruchomości (jej charakterystyce katastralnej) będącej przedmiotem transakcji;
  • wykaz osób, które zachowają prawo do korzystania z tego obiektu (jeżeli obiektem jest lokal mieszkalny);
  • wartość nieruchomości obu stron – samego przedmiotu i innych rzeczy, które wraz z nim są przenoszone;
  • wysokość dopłaty (w przypadku wymiany za dopłatą);
  • inne warunki, które pomogą osiągnąć porozumienie między obiema stronami.

Strony mogą określić inne warunki za obopólną zgodą, ale nie mogą one być sprzeczne z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Przy sporządzaniu możesz polegać na wzorach umów wymiany lub kupna-sprzedaży.

Warto zwrócić uwagę na drugi punkt. W przypadku posiadania małoletnich dzieci lub małżonków, którym przysługują jakiekolwiek prawa do tej nieruchomości, transakcja wymaga zgody:

Osobliwości

Umowa barterowa ma wiele cech i cechy charakterystyczne z innych podobnych transakcji. Posiada szereg cech, które wyróżnią ją na tle innych zobowiązań:

  • celem transakcji jest przeniesienie nieruchomości;
  • przedmiot umowy, czyli nieruchomość, przechodzi z jednej osoby na drugą na własność, co zobowiązuje drugą osobę do przeniesienia w zamian innej rzeczy;
  • prawa własności przechodzą jednocześnie na obie strony po spełnieniu wszystkich warunków transakcji;
  • nie ma ograniczeń co do przenoszonego majątku.

Ponadto przy zawieraniu takiej umowy środki pieniężne nie są głównym przedmiotem transakcji i wykorzystywane są jedynie w przypadku konieczności dopłaty.

Lista dokumentów wymaganych przy rejestracji transakcji zamiany nieruchomości

Ważnym aspektem każdego stosunku prawnego, z punktu widzenia prawa, jest potwierdzenie dokumentalne pewne fakty. Jak każda inna podobna operacja, aby móc ją zgłosić, transakcja musi zostać zarejestrowana w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości Agencja rządowa w sprawie zmiany właścicieli praw do nieruchomości.

Aby się zarejestrować, uczestnicy stosunków prawnych muszą przygotować następujące dokumenty:

Po przygotowaniu powyższej dokumentacji należy skontaktować się z Rosreestr w celu złożenia dokumentów i zarejestrowania transakcji. Organ ten ma obowiązek powiadomić pozostałe osoby odpowiedzialne za takie działania – i dokonana zostanie rejestracja.

Wniosek

Transakcje polegające na wymianie jakiejkolwiek nieruchomości pojawiały się już od czasów starożytnych, a później przeniosły się na wymianę nieruchomości. Umowy takie przypominają legalne stosunki kupna-sprzedaży, są jednak bardziej opłacalne i prostsze. Nawet jeśli koszt nieruchomości jest różny, nie ogranicza to obywateli, ponieważ jedna ze stron może dopłacić, rekompensując w ten sposób różnicę.

Zawsze ważne jest, aby nie tylko szczegółowo sporządzić umowę, ale także sprawdzić każdy jej punkt: czy wszystkie warunki odpowiadają podanym, czy nazwy nieruchomości są poprawnie wskazane, czy umowa jest zgodna z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i innymi. Przecież przy najmniejszej wadzie transakcję można uznać za nieważną - w najlepszym razie, w najgorszym - jedna ze stron zostanie oszukana.