Como vender um apartamento em uma hipoteca - formas legais. Vender um apartamento com hipoteca e comprar outro - é possível

20.10.2019

Prós e contras de comprar

Antes de decidir comprar um imóvel hipotecário, você deve estudar essa questão em detalhes, pesando todos os prós e contras próximo acordo. Não corra para a piscina com a cabeça e tome uma decisão tão responsável às pressas. E daí prós e contras contém uma transação com a aquisição de um apartamento que está em hipoteca?

Prós:

Desvantagens:

O próprio fato de o apartamento estar sob ônus já está assustando os compradores.
Dificuldades de formatação apartamento hipotecário.
Banco durante todo o período (e a hipoteca é geralmente emitida em muito tempo) terá o direito de visitar os inquilinos regularmente, verificando o estado da habitação.
A necessidade de aceitar as condições e exigências do banco.

Riscos

Ao comprar um apartamento hipotecário, vale a pena avaliar objetivamente todos os riscos associados e minimizá-los. Quais são os perigos desse negócio?

Perigo principal- a opção de vender um apartamento sem a participação e consentimento do banco. Lembre-se de que o mutuário não tem direitos legais sobre isso, então coordenada todas as questões não só com o mutuário-vendedor, mas também diretamente com os funcionários do banco.

Além disso, não deixe de visitar Rosreestr e obtenha todas as informações sobre o apartamento e seu proprietário, que não haja perguntas sem resposta para você.

O risco reside também no facto de na fase de registo e pagamento por parte do comprador pagamento adiantado o mutuário de repente terá os fundos necessários para fazer os pagamentos e o apoio de um bom advogado.

Neste caso, você pode perder fundos investidos. Para evitar esta situação, você deve transferir dinheiro apenas através de cofre.

Também é perigoso comprar um apartamento pagando saldo da dívida mutuário, pois depois disso o banco removerá o ônus do apartamento e o mutuário se tornará legítimo proprietário imóveis, após o que pode recusar-se a assinar um novo contrato de venda. Para evitar tal perigo, deve-se assinar acordo preliminar compra e venda com indicação de todas as condições por parte do comprador.

Todas as questões e decisões relativas ao registo de um apartamento hipotecário e ao depósito de fundos, concordar com instituição bancária . NO este caso banco será garantia de segurança. A ajuda de um advogado qualificado também não será supérflua, que ajudará a elaborar um contrato com competência e levar em consideração todas as nuances da transação.

Procedimento e métodos de registro

Existem três maneiras de comprar um apartamento sobrecarregado. Cada um deles tem seus prós e contras, assim como peculiaridades que devem ser levados em consideração ao escolher uma opção.

Comprar um apartamento de um banco

isto mais simples e maneira segura aquisição de um apartamento hipotecário, sujeito à disponibilidade de fundos do comprador.

Participação e suporte da transação pelo banco - proteção confiável de qualquer tipo de fraude.

Além disso, muitas vezes o próprio banco coloca imóveis em leilão e está interessado em uma venda rápida; portanto, tendo encontrado um comprador tão valioso, definitivamente irá pequenas concessões.

Este método pressupõe que o comprador contribua com fundos para reembolsar o saldo do empréstimo do apartamento. Como acertar o processo minimizar todos os riscos comprador? Vamos considerar tudo em etapas:

Alugue de um banco duas células: um para o banco, o segundo - para o mutuário. Na célula do banco, deposite fundos para quitar o saldo da dívida do empréstimo. Coloque o restante dos fundos em outra célula. Depois disso, o banco emitirá um certificado apropriado informando que o empréstimo foi reembolsado.
Assinar um acordo compra e venda apartamentos.
No contrato, além das condições padrão, anote Forma de pagamento, penalidades para o mutuário caso ele interfira na transferência de propriedade de você, ou seja, o comprador.
Verifique o contrato com notário(isso é opcional, mas é uma garantia adicional para você).
Registre o contrato com Rosestre. Junto com o contrato, leve com você conjunto completo documentos para a remoção de ônus do apartamento.

Onde posso encontrar informações sobre apartamentos hipotecários vendidos pelo banco? Formulário de bancos vitrines especiais colaterais, onde você encontra imóveis à venda em qualquer região.

Além disso, existem sites, que combinam os bancos de dados imobiliários de várias organizações bancárias. Isso simplifica muito a busca por compradores que procuram apenas essas propriedades.

Registro de um apartamento hipotecário em uma hipoteca

Este método é bastante real, mas somente se o empréstimo for tomado no mesmo banco, onde o apartamento que você compra está localizado sob o penhor.

Bancos de bom grado vá em direção um novo mutuário, é claro, verificando seus dados e solvência em todos os aspectos.

Além disso, o registro de uma nova hipoteca ocorre velozes, pois neste caso, de fato, ocorre a substituição do devedor e do devedor.

Muitos bancos ainda oferecem termos preferenciais , tais como: taxa de juros reduzida, processamento acelerado e entrada mínima.

Sobre hipotecas em um banco terceirizado, então este é um procedimento bastante complicado, os bancos raramente dão esse passo.

Compramos um apartamento hipotecário do proprietário do mutuário

Tal acordo assume uma forma ligeiramente diferente. Lembre-se: mesmo que você compre uma hipoteca do mutuário, consentimento do banco ainda é necessário. Todas as etapas da transação devem ser realizadas com a participação de um terceiro - um representante do banco.

Frequentemente atua como representante gestor de crédito. É com ele que você deve discutir todas as questões, etapas e condições para a compra de um apartamento.

A transação deve ser concluída no banco credor, e não na instituição onde o comprador detém a conta. Mais uma nuance: concluir acordo preliminar para que, depois de transferir dinheiro para o vendedor (é melhor fazer isso por meio de um cofre) e remover o ônus, ele não altere os termos da venda.

Que nuances devem ser levadas em consideração?

Certifique-se de tomar extrato da USRR e verifique se há outros ônus no apartamento.

Para qualquer cálculo, sempre tome recibos. Mas a melhor maneira é cofre.

Não se esqueça de levar extrato do livro da casa para o cadastro de pessoas adicionais no apartamento, não especificado pelo vendedor. Coordenar todas as ações com o banco.

Como você pode ver, comprar um apartamento hipotecário é muito não é uma tarefa fácil, mas bastante viável, desde que você aborde sua solução de todo o responsabilidade.

Tome as informações do artigo como um guia para a ação, tenha em mente nuances e recomendações considerar todos os riscos. Parece que com esta abordagem, a compra de um apartamento em hipoteca se tornará bem sucedido conclusão do negócio.

Hipoteca hoje para muitas pessoas é a única opção rápida sair da casa dos pais ou do alojamento alugado para o seu.

Muitas vezes, há situações em que o proprietário do crédito imobiliário levanta a questão de saber se é realista vender um apartamento com hipoteca?

Devolução antecipada da dívida hipotecária

para um dos maneiras possíveis Como vender um apartamento em uma hipoteca inclui o pagamento antecipado de uma dívida.

Como eles raramente concordam com esse esquema, é difícil encontrar alguém que queira comprar habitação hipotecária.

Considerando que é fácil encontrar uma oferta legalmente limpa no mercado imobiliário secundário, muitos se assustam com o fato de o imóvel ter sido penhorado ao banco.

Na maioria das vezes, as pessoas que desejam comprar moradia em um novo edifício vêm a esse esquema, pois geralmente fazem imediatamente um layout moderno.

No entanto, não é fácil encontrar uma opção gratuita de um desenvolvedor em um estágio quase concluído.

O esquema para comprar um apartamento hipotecário com reembolso antecipado é o seguinte:

O potencial comprador transfere o depósito para o vendedor concluindo um contrato adicional (deve ser certificado por um notário). O dinheiro é usado para cobrir totalmente a dívida hipotecária.
Os ônus são totalmente removidos do imóvel (geralmente dura no máximo 5 dias).
Um contrato de venda é elaborado e assinado pela parte da transação.

Como vender um apartamento no DDU em uma hipoteca? Os dois primeiros pontos mencionados acima são realizados de acordo com o que está escrito, e depois disso resta ao vendedor registrar novamente o contrato de participação na construção para o comprador na câmara de registro.

Venda de um apartamento com pagamento de hipoteca no processo de uma transação

É difícil vender um apartamento em hipoteca com seu pagamento durante a transação? Nesse método, o credor é o destinatário do depósito e a própria transação é realizada pelo vendedor.

A implementação de imóveis hipotecários neste regime é a seguinte:

O banco confirma seu consentimento ao vendedor para vender o apartamento hipotecado e, em seguida, o valor da dívida restante é determinado.
O comprador coloca o dinheiro em dois cofres (um é para fechar a dívida com o banco e o segundo para o vendedor, que recebe o saldo).
Um contrato de compra e venda é elaborado e assinado, após o qual a transação é refletida na Rosreestr.
O vendedor retira fundos da primeira célula e fecha a dívida restante.
O banco transfere a hipoteca reembolsada para o comprador e este, com base nisso, elabora um extrato do USRN no MFC, confirmando a inexistência de ônus sobre o imóvel.
No execução correta o vendedor recolhe todos os itens dinheiro da segunda célula.

Vendo apartamento com dívida hipotecária

É possível vender um apartamento com hipoteca junto com uma obrigação de dívida? Muitos cidadãos prestam atenção aos imóveis que estão comprometidos com o banco devido ao seu valor reduzido.

Este método de venda não é diferente do registro de uma hipoteca convencional:

Um potencial comprador coleta um pacote padrão de documentação para consideração de sua candidatura pelo banco.
Se ele aprovar o pedido, é realizada uma avaliação da habitação e seu seguro.

O processo de recadastramento de ônus para o novo proprietário em Rosreestr, desta forma, passa para o próprio banco.

O mutuário simplesmente assina um acordo adicional sobre a cessão da obrigação da dívida.

Geralmente, não leva mais de 5 semanas para tudo (os ônus são removidos por 5 dias e uma transação de compra e venda é executada por duas semanas).

Vender com um banco

É possível vender um apartamento com hipoteca com a ajuda de um banco? Se o mutuário não tem tempo para vender o imóvel hipotecado por conta própria, ou geralmente se muda para outra cidade ou país, ele pode oferecer uma oportunidade para os funcionários do banco fazerem tudo por conta própria.

Nesse método, o comprador e o credor são liberados do ônus sem a presença do devedor. O mutuário pode retirar o dinheiro restante da transação concluída da caixa de depósito.

Mas ele só terá acesso a ele quando todo o processo de recadastramento estiver concluído.

A venda de um apartamento por um banco sem o consentimento do mutuário é impossível. Se ele der o direito de fazê-lo, o banco realiza leilões em sites especiais da Internet.

É importante entender que esse método é extremamente pouco lucrativo para o mutuário, já que os imóveis são vendidos por um preço bem menor do que custa, pois o principal para o credor é cobrir suas despesas.

Características da venda de um apartamento tomado em uma hipoteca "militar"

Se o apartamento foi comprado com uma hipoteca sob um programa especial “militar”, ainda é possível vendê-lo.

No entanto, este processo não é fácil. Neste caso, para eliminar os ónus, a dívida ao banco é reembolsada e os pagamentos que vieram do orçamento do Estado são devolvidos.

Alguns cidadãos que compraram apartamento tão esperado a crédito, depois de um tempo eles não podem fazer pagamentos mensais em razões diferentes, ou eles entendem que um odnushka de 20 metros não é adequado para uma família de cinco pessoas, ou talvez a situação no mercado tenha mudado tão drasticamente que o apartamento hipotecário dobrou de preço e há uma grande tentação de vendê-lo e ganhar dinheiro e, como resultado, o mutuário decide vender a habitação.

Muitos mutuários de hipotecas ficarão surpresos, mas é real vender um apartamento com hipoteca, não apenas sem perder o dinheiro investido, mas também ganhando. A primeira regra é que um apartamento sob ônus não pode ser vendido sem o consentimento do banco.

De acordo com art. 29 e art. 33 da Lei Federal "Sobre Hipoteca" conforme alterada em 07 de maio de 2013 nº 102-FZ, o mutuário tem o direito de usar o imóvel penhorado. É também sua responsabilidade manter a propriedade em boas condições. A venda a terceiros ou perda é um ato ilegal, que é protegido pelo banco que emitiu o empréstimo hipotecário, e de acordo com o art. 301-303 do Código Civil da Federação Russa, a alienação só é possível em favor do banco que é o credor. No entanto, há situações em que o banco pode atender o mutuário na metade do caminho e emitir uma autorização para a venda de um apartamento que está hipotecado.

Por que vender apartamentos hipotecários?

Existem várias razões pelas quais um mutuário pode querer ou precisar vender um apartamento comprado com uma hipoteca e prometido a um banco:

Perda de renda necessária para fazer pagamentos regulares.
O desejo de ganhar renda (ganhar) em habitação hipotecária.
A necessidade de adquirir habitação com uma área maior.

Vamos dar uma olhada nessas razões e como você pode "se livrar da hipoteca":

Venda de habitação hipotecária devido à solvência em queda

Nas realidades econômicas de hoje, nenhum dos mutuários russos está segurado contra a perda de um emprego e, consequentemente, uma renda em dinheiro estável. Ninguém sabe o que acontecerá em alguns anos, e as previsões financeiras nem sempre correspondem às expectativas. E os pagamentos obrigatórios de um empréstimo hipotecário devem ser pagos estritamente uma vez por mês, claramente no prazo e na íntegra, e os problemas diários do consumidor não incomodam ninguém. E quando ocorrem situações imprevistas, o mutuário, de maneira bastante previsível e natural, deseja vender um apartamento com hipoteca para pagar imediatamente todas as dívidas ao banco. Além disso, isso deve ser feito antes que o credor aceite medidas adicionais com base na Lei Federal "On Mortgage" (hipoteca de imóveis).

Venda de um apartamento hipotecário para capitalizar o aumento do preço

Muitos cidadãos compram apartamentos em novos edifícios em Estado inicial construção em comparação preços baixos. Quando a construção de uma casa já está totalmente concluída, o preço do imóvel aumenta muitas vezes, e em algumas situações cobre o custo de um empréstimo hipotecário “com cabeça”.

Se desde o início o mutuário, que participa da construção compartilhada, se propõe a obter lucro, é aconselhável que ele venda a propriedade antes que a casa seja colocada em operação. Isso se deve ao fato de que não será difícil reemitir um contrato de cessão, em contraste com a obtenção do pacote de documentos necessário para a colocação em operação da habitação pronta.

Existem casos excepcionais em que a habitação em uma casa em construção não é mais necessária (um cidadão, por exemplo, recebeu uma herança ou adquiriu outra moradia), então o mutuário decide vender o apartamento com hipoteca e ganho financeiro.

A venda de habitação secundária, que se encontra em regime de hipoteca, implica uma diminuição do valor de mercado, uma vez que a maioria dos cidadãos não está disposta a assumir nos ombros o imóvel que está penhorado ao banco.

Vender um apartamento hipotecário para melhorar as condições de vida

Vamos dar um exemplo da vida: os mutuários (uma família jovem) recebem um aumento e um aumento em dinheiro, eles têm filhos, e o apartamento comprado com hipoteca agora está se tornando pequeno para eles. Os mutuários desta categoria estão pensando em como vender um apartamento com hipoteca e comprar uma habitação que se adapte a uma família por metragem quadrada.

Em uma situação em que Receitas financeiras família permite que você compre outra casa a crédito, o banco não proíbe outra hipoteca apenas se a família fizer pagamentos obrigatórios regularmente em dois empréstimos de longo prazo. Mas esta opção envolve um pagamento inicial.

Maneiras de vender um apartamento hipotecário

Você pode vender um apartamento com hipoteca usando várias opções:

Procura independente por um comprador e venda de um apartamento hipotecado- quando um comprador é encontrado, o banco conclui um acordo em escrita com o comprador sobre a compra de um apartamento de hipoteca. O futuro proprietário do apartamento paga integralmente o empréstimo hipotecário, após o qual o vendedor-mutuário recebe um certificado de não dívida. Em seguida, o mutuário pode remover o ônus do apartamento.
Reembolso antecipado de um empréstimo hipotecário- o mutuário está envolvido de forma independente na busca de um comprador que esteja pronto para comprar uma habitação com um ônus. O comprador transfere ao vendedor a quantia necessária para reembolso antecipado empréstimo de hipoteca.
Transferência (venda) de obrigações sob um contrato de hipoteca- o mutuário pode encontrar um comprador que também planeja comprar um apartamento a crédito. O Banco prevê um regime de repasse, cujo mecanismo é aplicado nessas situações.
Venda de um apartamento hipotecário com a ajuda de um credor hipotecário (banco)- o futuro proprietário do apartamento (comprador) contribui com dois valores para duas caixas de depósito - uma para o reembolso antecipado do empréstimo hipotecário e a segunda para a compra de imóveis. O banco é responsável pela remoção do ônus.

Considere as opções listadas para vender um apartamento hipotecário com mais detalhes:

Autovenda de habitação hipotecária

É melhor que um potencial comprador imediatamente “mostre os cartões” e informe que o apartamento está onerado no banco. Se você ocultar esse fato e fornecer informações em partes, o comprador poderá suspeitar que está envolvido em uma fraude e se recusar a comprar. Na verdade, tudo é muito mais simples. O comprador olha para o apartamento, gosta dele e concorda em comprá-lo. Para fazer isso, ele vai ao banco e manifesta o desejo de resgatar as obrigações da dívida do vendedor. Em seguida, será elaborado um contrato preliminar de venda, que é certificado por um notário.

O banco aluga duas caixas de depósito. O primeiro é o valor necessário para reembolsar integralmente o empréstimo hipotecário e o segundo é o valor restante devido ao vendedor após a transação. O contrato de venda será executado após a remoção do ônus do apartamento. O acesso às caixas de depósito, tanto para o banco quanto para o vendedor, estará aberto somente quando a transação for devidamente executada e o contrato for registrado na Rosreestr.

Reembolso antecipado do empréstimo hipotecário e posterior venda do apartamento

Nem todo comprador concordará com esse acordo, e encontrar essa pessoa é bastante difícil. Apartamentos sobrecarregados de bancos assustam, especialmente porque existem apartamentos maravilhosos no mercado secundário. alternativas legalmente limpo. O mecanismo de reembolso antecipado do empréstimo é mais frequentemente usado na hipoteca da habitação, localizada em estágios diferentes construção. Novos edifícios estão em alta demanda entre os compradores, não apenas pela novidade. Atrai cidadãos layout moderno, Grandes áreas e uma série de outras comodidades, assim por diante etapas finais construção de um desenvolvedor confiável de apartamentos gratuitos não pode ser encontrada.

Com um potencial comprador, é celebrado um contrato preliminar de venda, que será autenticado. Antes disso, ele deve fazer um depósito necessário para reembolsar o empréstimo hipotecário integralmente. Quando a hipoteca é encerrada, o ônus é removido (em regra, o procedimento é realizado em 5 dias), o vendedor e o comprador são encaminhados à câmara de registro para celebrar um contrato de venda ou refazer um contrato de participação acionária na construção.

Você sabe que de acordo com a lei (carta de informação do Presidium do Supremo tribunal de arbitragem RF de 13 de setembro de 2011 nº 147 “Visão geral prática judicial resolução de litígios relacionados com a aplicação das disposições do Código Civil Federação Russa no contrato de empréstimo”), o mutuário, em caso de reembolso antecipado de um empréstimo com anuidades, tem um empréstimo.

Venda de passivos de empréstimos hipotecários

Vários cidadãos que expressam o desejo de comprar um apartamento a crédito estão interessados em apartamentos hipotecados, que são vendidos pelo banco. Uma das vantagens de tal habitação é um custo reduzido em relação ao mercado. O mecanismo para registrar um apartamento neste caso é quase o mesmo que uma transação padrão:

para que o comprador seja considerado um potencial mutuário, deve fornecer o pacote de documentos adequado, definido para todos os que pretendem obter um empréstimo hipotecário;
se a transação futura for aprovada, o seguro e a avaliação do apartamento são realizados - de acordo com as disposições da Lei Federal "On Mortgage", alterada em 7.05. 2013 Nº 101-FZ.

Neste caso, os funcionários do banco estão envolvidos de forma independente no novo registro do ônus na Rosrerestra devido ao fato de o apartamento hipotecado ter mudado de proprietário. O mutuário é obrigado a assinar um contrato de cessão de empréstimo adicional.

Vender um apartamento com a ajuda de um banco

O mutuário, por determinados motivos, pode transferir a responsabilidade pela venda do apartamento hipotecado para o titular da hipoteca - o banco. Isso é possível se o mutuário mudou de local de residência, fez uma viagem de negócios por um longo período ou não tem tempo livre. Nesses casos, não é necessária a presença do mutuário-vendedor, uma vez que o banco, juntamente com o comprador, está engajado na remoção do ônus. Se houver saldo após a transação, ele ficará em uma célula do banco, e o mutuário poderá retirar o dinheiro devido em horário conveniente para ele.

A venda de um apartamento hipotecado no total demora cerca de 21 dias, dos quais cinco dias são decorridos pelo procedimento de remoção do ônus, e os restantes 14 dias são gastos em uma transação de compra e venda.

Se uma pessoa tem a necessidade de se livrar do ônus de um empréstimo hipotecário, ele pode vender o imóvel hipotecado. Além disso, essa necessidade pode surgir quando foi necessário expandir o espaço vital. Em seguida, consideraremos como vender um apartamento em uma hipoteca com riscos e custos mínimos.

Opção número 1: transação em dinheiro

essência este métodoé a seguinte: encontrar um comprador que concorde em comprar um apartamento que está prometido ao banco. Por exemplo, o espaço vital é estimado em 2.500 tr e a dívida com o banco é de 1.100 tr.

Neste caso, o comprador transfere o valor da dívida (1100 tr.) para o vendedor, que, por sua vez, liquida com o banco, retirando o ônus, e então elabora um contrato de compra/venda. O comprador continua a pagar 1400 tr. e ele se tornará o novo proprietário do apartamento.

Deve-se notar desde já que neste caso é bastante difícil encontrar um comprador, pois haverá um fator de desconfiança e falta de vontade de percorrer os círculos do inferno, na forma de ir a várias autoridades (Câmara de Registro, MFC , etc). No entanto, essa forma de vender imóveis sobrecarregados com um empréstimo é a mais lucrativa para o vendedor.

Procedimento

O proprietário do apartamento deve comunicar oficialmente ao seu banco que vai vender o apartamento que está em penhor. O contrato de empréstimo hipotecário padrão contém uma cláusula segundo a qual o cliente não tem o direito de vender imóveis (até que a dívida seja totalmente paga) sem obter o consentimento documental do banco.

Se você não avisar o banco em tempo hábil de suas intenções, ele simplesmente cancelará o contrato de compra/venda. Neste caso, o litígio não pode ser evitado.

Os bancos estão relutantes em aprovar tais ações por parte dos clientes. Isso se deve ao fato de que, no caso de venda de um apartamento hipotecário (na verdade, reembolso antecipado do empréstimo), uma pessoa deixa de trazer instituição de crédito rendimentos de juros.

Por esse motivo, na maioria dos casos, uma pessoa terá que explicar o motivo do reembolso antecipado. Estes podem ser:

deterioração do padrão de vida (demissão, rebaixamento, etc.), em relação à qual ele não pode mais pagar o empréstimo;
Mudança para outra cidade;
problemas de saúde (obrigatório confirmação documental sob a forma de atestados hospitalares), etc.

Tendo resolvido todos os problemas com o banco, é necessário encontrar um comprador que concorde em comprar um apartamento nessas condições - depositar parte dos fundos (com os quais o empréstimo será pago) antes da assinatura do contrato de compra / venda.

O próximo passo é a transferência do vendedor para o comprador do depósito (deve ser o valor da dívida do empréstimo). Este procedimento deve ser documentado (para ser honesto hoje, ninguém acredita mais): um recibo é escrito à mão, no qual é registrado o fato de transferir dinheiro.

É elaborado um contrato indicando que o vendedor se compromete a vender o apartamento após a remoção do ônus a um custo pré-aprovado. Recomenda-se que os papéis assinados sejam certificados por um notário (isso é mais necessário para o comprador para se proteger).

O contrato deve incluir os seguintes pontos:

Valor da transação e procedimento de liquidação. O preço de venda é dividido em 2 partes: um depósito (necessário para pagar o empréstimo) e o valor restante, que o vendedor recebe "em mãos". As caixas de depósito geralmente são usadas para transferir fundos. O contrato estabelece que antes da elaboração do contrato de compra/venda, apenas o comprador tem acesso a essas células. Quando a execução de todos os papéis estiver concluída, o comprador tem acesso a uma célula com dinheiro.
Condições para a venda de um apartamento e a remoção de ônus do banco.

Após o preenchimento de todos os papéis, os participantes da transação são encaminhados conjuntamente ao banco. a fim de reembolsar o saldo da dívida (pago a partir do depósito fornecido). Após o pagamento, você precisa levar ao banco que a dívida foi paga, bem como a hipoteca do apartamento.

Depois disso, é necessário remover o fardo do espaço vital. Para fazer isso, o vendedor e o representante do banco devem entrar em contato com o MFC ou o Reg.chamber e apresentar um pedido de que o apartamento não está mais na hipoteca. O registrador emite o formulário apropriado para ser preenchido.

Você precisará dos seguintes documentos para se candidatar:

passaporte do proprietário;
evidência de que a dívida foi totalmente paga;
contrato de venda;
hipoteca habitacional.

Após a conclusão do registro, no prazo de três dias, o vendedor deverá retirar as cópias dos documentos fornecidas, bem como o extrato sobre a retirada do ônus da USRN.

Depois de todas as manipulações burocráticas, você pode começar a vender sua casa. Ações futuras não difere de procedimento padrão compra/venda.

Opção número 2: o potencial comprador também está sobrecarregado com uma hipoteca

Outra maneira é encontrar um comprador que também tenha uma hipoteca sobre seus ombros. É necessário esclarecer quanto ele tem de bens pessoais e quanto está onerado. Condição necessariaé garantir que o comprador tenha dinheiro suficiente para pagar a dívida hipotecária do vendedor, e montante do empréstimo suficiente para pagar o restante do custo do apartamento que está sendo vendido.

Considere o procedimento em um exemplo específico:

A propriedade é vendida pelo valor de 3000 tr. O valor da dívida do vendedor é de 900 tr. O comprador tem em mãos 1100 tr., e o montante total aprovado do empréstimo hipotecário é de 2.000 tr.
Se ambas as partes concordarem com os termos uma da outra, o comprador transfere (como no primeiro caso por recibo) o valor de 900 tr. Este será um depósito para um apartamento.
Usando o depósito recebido, o vendedor paga sua dívida hipotecária. Depois disso, ele, juntamente com um funcionário do banco, retira o gravame dos imóveis no MFC ou na câmara de registro.
Em seguida, o vendedor, juntamente com o comprador, apresenta ao banco lista obrigatória documentos para registro de uma hipoteca e uma hipoteca.
Depois que o banco conclui o contrato de hipoteca do comprador, ambos os participantes da transação elaboram um contrato padrão de compra / venda.

Como resultado, o comprador tinha em mãos 200 tr., que transferia para o vendedor usando o celular do banco. Após o registro bem-sucedido da transação, o vendedor recebe as 1900 tr restantes. em dinheiro do banco, ou através do mesmo celular.

Opção número 3: venda com ônus pelo banco

Este método é quase idêntico ao apresentado no início. A única diferença é que uma pessoa transfere a responsabilidade de encontrar um comprador para o banco. Nesses casos, as organizações de crédito avançam, pois estão interessadas em devolver as garantias. Portanto, esse esquema é praticado ativamente pelo Sberbank, VTB e vários outros grandes bancos.

Agindo de acordo com este método, o vendedor se exime de algumas das responsabilidades (procura de um comprador, preparação de documentos, etc.). No entanto, na maioria dos casos perde 5-10% do valor de avaliação do apartamento. Isso se deve ao fato de que o banco não busca vender imóveis caros (já que demora muito), mas tenta fazê-lo o mais rápido possível.

No vídeo sobre a venda de um apartamento hipotecário

Conclusão

Cada um desses métodos de venda de propriedades hipotecárias tem vários recursos. A opção mais lucrativa (para o vendedor) é uma busca e venda independente por dinheiro.

Nesse caso, se houver tempo, você pode vender o imóvel por um valor real. No entanto, em condições de severas restrições de tempo, é melhor usar a ajuda de um banco. Como regra, essas empresas têm parceiros para o resgate acelerado de hipotecas.

A questão da possibilidade de colocar à venda um apartamento em hipoteca é muito importante. Alguns proprietários de imóveis hipotecários enfrentam dificuldades financeiras: para eles, as parcelas mensais tornam-se insuportáveis. Outros desejam comprar habitações mais espaçosas. E outros ainda gostariam de ganhar dinheiro com uma hipoteca.

Esses e outros fatores fazem com que o proprietário pense em vender a habitação hipotecária. Mas afinal, o espaço vital não lhes pertence completamente. Então, é possível vender um apartamento comprado com hipoteca?

Aqueles que se importam essa questão, pode expirar com calma: imóveis hipotecários podem ser vendidos no atual 2019. Somente o procedimento de venda deve ser realizado com competência, guiado pelas regras estabelecidas. Os artigos 29 e 33 da Lei Federal relativos ao crédito hipotecário conferem ao mutuário o direito de operar e vender um apartamento adquirido com hipoteca.

Ao mesmo tempo, o proprietário da habitação hipotecária deve lembrar a regra principal: ele não tem o direito de fazer nenhuma transação com o apartamento (incluindo a venda) sem o consentimento da instituição de crédito. Caso contrário, todos os direitos imobiliários são transferidos para o banco (artigo n.º 301 do Código Civil da Federação Russa).

Como vender um apartamento hipotecário?

Existem quatro maneiras de vender habitação hipotecária:

Reembolso antecipado de um empréstimo.
Auto venda.
Venda com a ajuda de um banco.
Venda de obrigações de dívida.

Reembolso antecipado

Esse método envolve a busca de um comprador que concorde em comprar uma casa com um ônus e dê dinheiro ao vendedor para pagar o restante da dívida antes do previsto. Encontrar um comprador assim não é fácil: sobrecarregar um apartamento muitas vezes assusta potenciais compradores.

O regime de reembolso antecipado da hipoteca é relevante para a venda de habitação em construção. Habitação em prédios novos com bom layout está em alta demanda, e um desenvolvedor consciente geralmente não tem fim de compradores para aqueles apartamentos que estão em fase final de construção.

Como é o procedimento de venda de um apartamento no regime de reembolso antecipado de uma hipoteca? O primeiro passo é obter o consentimento do banco. O mutuário precisará indicar o motivo do pagamento antecipado do empréstimo, pois isso não é muito lucrativo para o banco. Etapas adicionais procedimentos:

Determinação do valor do empréstimo.
Elaboração de um acordo entre o mutuário e o comprador (certificado por um notário).
Extrato do mutuário e de todos os membros da família (incluindo menores) da habitação hipotecária.
Fazer um depósito no valor necessário para reembolsar integralmente a hipoteca.
Fechando a hipoteca e removendo o gravame do apartamento.
Etapa final: recadastramento da transferência de propriedade do apartamento na câmara de registro.

auto-venda

A principal recomendação para o vendedor: você não deve esconder de um potencial comprador o fato de que o imóvel que está sendo vendido está garantido pelo banco. Tal comportamento será considerado como envolvendo o comprador em uma fraude.

A transação em si é simples. O principal é fazer tudo de acordo com a lei. Suponha que o comprador gostou do apartamento e decidiu comprá-lo, sabendo que o imóvel está sob ônus. O próximo passo do negócio é:

O comprador dirige-se ao credor com uma expressão de desejo de resgatar a garantia.
Os funcionários do banco elaboram um contrato preliminar de compra e venda com ele e autenticam o documento.
O comprador deposita o valor necessário para pagar a dívida em uma célula do banco, o valor restante para o mutuário - em outra.
Um ônus é removido do apartamento.
Um contrato de venda é elaborado em Rosreestr.
O banco e o mutuário têm acesso às células com dinheiro.

Venda de habitação hipotecária por um banco

Ao usar este esquema para a venda de habitação hipotecária, o banco não atua mais como observador externo. Ele conduz a transação do início ao fim, emite seu celular, trata de todos os documentos. Apenas assinaturas são exigidas do vendedor. Os funcionários do banco entrarão em contato com a Regpalata de forma independente.

O comprador de uma casa hipotecada deposita dinheiro no cofre do credor e coloca a diferença entre o custo da casa e a dívida hipotecária em outro cofre. Além disso, o banco informa a Regpalata sobre o pagamento do empréstimo, e o ônus é removido do objeto da venda.

Esse esquema não é muito benéfico para o mutuário: o banco não está particularmente interessado em vender o apartamento por um preço mais alto. É importante que ele pague a dívida, por isso basta que o valor da dívida seja semelhante ao custo do apartamento.

Venda de dívida

Este método envolve a venda pelo mutuário de suas obrigações de dívida ao banco. Neste caso, o empréstimo hipotecário é reemitido a um novo mutuário. O banco entra em acordo com o comprador para transferir a parte restante do empréstimo para ele. Assim, o novo mutuário torna-se o proprietário da habitação hipotecária e o devedor do empréstimo.

Muitos compradores querem comprar um apartamento que está sob ônus, porque os imóveis hipotecários geralmente são oferecidos a um custo menor. Para esses compradores, o procedimento para obter um empréstimo hipotecário é quase o mesmo que o padrão:

O candidato fornece um pacote de documentos para análise do pedido de empréstimo hipotecário.
Se aprovado, é realizada uma avaliação do imóvel adquirido.

O recadastramento de garantias na Rosreestr é realizado exclusivamente pelo banco. O mutuário só precisa assinar um documento sobre a cessão de uma obrigação de dívida.

Em caso de reemissão de um empréstimo, outra instituição de crédito também pode atuar como compradora. Em tal situação, o empréstimo hipotecário é transferido para o banco que concedeu o novo empréstimo para quitar o antigo. Hoje em dia, esta é uma ocorrência bastante comum, já que todos os anos os bancos reduzem os juros do empréstimo. E o mutuário que encontra um banco com um taxa de juro ou prazos mais leais, realiza o refinanciamento de hipoteca transferindo a dívida para outra instituição de crédito.

Os mutuários beneficiam deste procedimento. No entanto, nem todos os bancos concordam com tal acordo: alguns bancos não permitem o refinanciamento sob qualquer pretexto, outros impõem multas ao mutuário, que às vezes atingem valores consideráveis.

Obrigações fiscais

O vendedor de habitação hipotecária deve levar em conta uma nuance: se a propriedade for de sua propriedade há menos de 3 anos e vendida por mais de alto custo, ele terá que pagar imposto sobre a venda do apartamento (13%).

As nuances da venda de imóveis adquiridos sob uma hipoteca militar

De acordo com a lei, a habitação comprada usando empréstimos imobiliários e hipotecários direcionados, até que o empréstimo seja totalmente reembolsado, é uma promessa não apenas de uma instituição de crédito, mas também do Ministério da Defesa da Federação Russa.

O ônus será removido do apartamento somente após o reembolso total do empréstimo e após o mutuário atingir a vida útil de 20 anos. O esquema para a venda de tal apartamento geralmente inclui a busca de fundos para pagar o CHL.

O algoritmo de transação é o seguinte:

O vendedor notifica o banco e a Rosvoenipoteka de seu desejo de vender a propriedade e remover o ônus.
Especifica o valor da dívida no banco.
Restitui o valor devido.
Encontra um comprador para uma casa.
Recebe um documento sobre a remoção do ônus.
Recebe um documento sobre o direito de propriedade em Rosreestre.
Vendendo um apartamento da maneira usual.

Importante: para pagar a dívida com Rosvoenipoteka (assim como para pagar parte da dívida com o banco credor no caso de uma hipoteca civil), você pode usar os fundos recebidos como parte do capital de maternidade.

Vídeo: Procedimento para venda de imóveis hipotecários

Documentos para a venda de imóveis hipotecários

Realização do procedimento de venda de habitação hipotecária exige que o mutuário prepare um pacote completo de documentos. O que inclui?

documento comprovativo da solvência;
contrato de compra e venda com o comprador;
certificado de não dívida sobre o empréstimo;
hipoteca sobre um empréstimo;
documento comprovativo da transferência pelo comprador dos fundos imobiliários, que serão utilizados para reembolsar o saldo do empréstimo;
um documento confirmando a remoção do apartamento do gravame.

Assim, é possível vender um apartamento que está em hipoteca. E até de várias maneiras. O principal é realizar o procedimento corretamente, sem esconder nada do banco ou do comprador.