Обследование инженерных систем, сетей и оборудования. Экспертиза инженерных коммуникаций Техническое обследование инженерных систем

19.10.2019

Так ли уж нужны обследования?

Любому зданию требуется периодическое обследование коммуникацийкак наружных, так и внутренних. Необходимость проведения такой работы вызывается износом сетей, и если службы эксплуатации не ведут постоянного контроля их состояния, то возможно возникновение аварийной ситуации, приводящей к материальному ущербу. Столь же важно комплексное обследование конструкций и сетей на стадии оценки стоимости приобретаемого объекта. Если наружные коммуникации и внутренние сети находятся в хорошем состоянии и пригодны к эксплуатации по назначению, запланированному новым владельцем, то стоимость объекта недвижимости имеет одну величину. Если после покупки придется перекладывать или ремонтировать сети, реконструировать системы жизнеобеспечения здания, то эти затраты следует учесть при определении конечной стоимости покупки. Уже не первый год заключения, выполненные компанией «Экспертсистем» по результатам обследований, позволяют определить оптимальную для обеих сторон стоимость объекта.

В случае проведения реконструкции здания, обследованиестроительных конструкций и сетей оказывается обязательным. Заключение об этой работе является одним из главных документов в перечне исходных данных для проектирования. Кроме этого итоги работы, в ходе которой было выполнено обследование инженерных систем и строительных конструкций, оформленные в виде отчета, становятся документом, на основании которого органы экспертизы оценивают правильность решений, заложенных в проекте, о соответствии их требованиям действующих нормативов и выдают заключение о пригодности документации к реализации. А заключение экспертизы, в свою очередь, необходимо для получения разрешения на строительство и реконструкцию объекта недвижимости. Здесь следует отметить, что отчеты по техническим обследованиям, выполненным компанией «Экспертсистем», принимаются органами экспертизы всегда без замечаний.

Обследование инженерных сетей – залог работоспособности систем жизнеобеспечения здания

Для оценки состояния объекта недвижимости производится техническое обследование инженерных сетей здания и строительных конструкций, что оговаривается при составлении заказчиком задания на работы и учитывается исполнителем при разработке программы обследования. При определении работоспособности инженерных сетей здания, компанией «Экспертсистем» выполняются следующие работы:

визуальное и инструментальное обследование трубопроводов водо- и теплоснабжения, канализации, паро- и газопроводов, обеспечивающих объект недвижимости этими видами энергоресурсов. Обследование наружных сетей выполняется от точки врезки в магистральные сети, указанные в акте раздела границ между поставщиком энергоносителей и владельцем объекта недвижимости, до места входа сети в здание;
обследование водопровода, когда проверяется соответствие диаметров труб исполнительной документации, наличие и состояние задвижек, сохранность конструкций колодцев. При обследовании внутренних сетей холодного водоснабжения фиксируется состояние трубной разводки, работоспособность запорной арматуры, наличие расходомеров. В техническом заключении обязательно указывается наличие, расположение и исправность пожарных гидрантов, а также комплектность пожарных кранов внутри здания и работоспособность пожарного водопровода;
обследование канализации, в ходе которойопределяется состояние смотровых, контрольных и перепадных колодцев, лотков, фиксируется диаметр и материал труб, проверяется наличие или отсутствие контруклонов между колодцами. Внутренняя канализация проверяется с целью определения степени герметизации стыков труб и сохранности приемников сточных вод;
обследование систем вентиляции и кондиционирования, при которой определяется степень износа и загрязнения воздуховодов, надежность вентиляционного оборудования, надежности теплоизоляции мест воздухозабора приточной вентиляции, сохранности жалюзийных решеток и дефлекторов. Производится проверка сохранность и работоспособность системы пожарного дымоудаления;
обследование электрических сетей, когда проверяется работоспособность линии электроснабжения объекта от трансформаторных подстанций, где подключены кабели (при наличии двух и более вводов) до вводно-распределительных устройств внутри здания, фиксируются характеристики кабеля. Внутри здания определяются марки проводов и кабелей, марки и исправность силовых щитков и щитков освещения, сохранность оконечных устройств. Отмечается также наличие или отсутствие контура заземления.

Полноценное обследование инженерных систем — работа достаточно трудоемкая и требующая высокой квалификации исполнителей. Но полученные результаты и рекомендации позволят конкретно определить сумму затрат, необходимую для приведения инженерных сетей объекта недвижимости в состояние, гарантирующее безопасную эксплуатацию здания и отсутствие претензий надзорных органов. Именно такую работу предлагает компания «Экспертсистем», в которой трудятся специалисты высокого уровня, использующие при обследованиях современные приборы и программное обеспечение.

Обследование строительных конструкций – проверка надежности здания

Одновременно с определением состояния инженерных сетей производится обследование конструкций здания или сооружения, по результатам которого делается вывод о состоянии отдельных конструктивных элементов, и выдаются рекомендации по способам устранения выявленных отступлений от нормативных показателей. В зависимости от объема работ, предусмотренных заданием, выполняется:

обследование фундаментов с определением глубины их заложения, размеров подошвы, а при необходимости вскрываются шурфы, и проверяется состояние грунтов основания. Чаще всего, одновременно с фундаментами производится обследование подвала, когда фиксируется сохранность стен, герметичность мест входа инженерных коммуникаций в здание, конструкция и сохранность полов;
обследование колонн, ригелей, балок, плит перекрытия, в ходе которого замеряются их фактические размеры, при необходимости неразрушающими методами определяется армирование конструкций и прочность бетона, на основании чего делается заключение о возможности передачи на элементы каркаса дополнительной нагрузки (при реконструкции здания) и пригодности элементов каркаса к дальнейшей эксплуатации. Производятся также замеры величин опирания конструктивных элементов с тем, чтобы в заключении дать рекомендации по их увеличению;
обязательное инструментальное обследование металлических конструкций каркаса здания. При этих работах проверяются отсутствие повреждений элементов, замеряются прогибы, определяется состояние антикоррозийной защиты. Осматриваются опорные узлы конструкций, при этом фиксируются наличие, количество и диаметр болтов, гаек и шайб или длину и катет сварных швов. По итогам этапа работ, когда производилось обследование металлоконструкций, в отчете предлагаются мероприятия по исправлению выявленных недочетов, включая необходимые эскизы усиления. Результаты визуальных и инструментальных обследований учитываются при разработке проектных решений несущих стальных конструкций реконструируемых зданий;
обследование стен, когда проверяется толщина и материал ограждения, при необходимости берутся образцы, по которым определяются теплотехнические характеристики конструкций и их соответствие требованиям энергосбережения. Проверяется качество устройства стыков панелей и состояние герметизирующих материалов.
обследование крыши гражданских зданий с чердаками, в ходе которого осматриваются состояние стропильных конструкций и мест их опирания, целостность и наличие элементов крепления кровельных материалов при скатном покрытии, сохранность водосточных желобов и труб, качество теплоизоляции чердачного перекрытия. При плоском или малоуклонном покрытии обследование кровли заключается в оценкесостояния рулонного ковра, а также в определении физических и механических характеристик существующего утеплителя. Этот этап также служит основанием для разработки мероприятий по повышению энергоэффективности здания.

Кому можно доверить проведение обследований

Комплексное обследование инженерных систем и строительных конструкций является весьма сложной и ответственной работой, когда ошибка может повлечь за собой достаточно серьезные последствия. Поэтому предприятия, оказывающие услуги такого профиля обязательно должны иметь допуск саморегулируемой организации, подтверждающий наличие квалифицированного персонала, а также необходимую материальную базу. Есть такой допуск и у компании «Экспертсистем».

Компания «Экспертсистем» уже не один год выполняет обследования зданий и сооружений в Москве и Московской области и всякий раз отчеты, выполненные специалистами компании, получали положительные характеристики экспертных органов, а оценка состояния объекта недвижимости становилась основанием для определения справедливой цены на здание или сооружение.

Обследование технического состояния систем инженерного оборудования проводят при комплексном обследовании технического состояния зданий и сооружений.

Обследование инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, количественной оценке физического и морального износа, установлении отклонений от проекта.

Оценку технического состояния инженерных систем зданий и сооружений проводят с учетом средних нормативных сроков службы элементов и инженерных устройств, определенных .

Физический износ систем инженерного оборудования определяется в соответствии с . При этом, если в процессе реконструкции или эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, то физический износ уточняется расчетом и определяется по формуле

где - физический износ элемента или системы, %;

Физический износ участка элемента или системы, %, определенный по ;

Размеры (площадь или длина) поврежденного участка, мили м;

Размеры всей конструкции, мили м;

Число поврежденных участков.

Физический износ системы определяют как сумму средневзвешенного износа элементов.

Моральный износ систем инженерного оборудования определяют несоответствием его эксплуатационных качеств современным нормативным требованиям или отсутствием какого-либо инженерного оборудования без наличия заменяющего его по функциональному назначению. Количественную оценку морального износа проводят методом определения размеров затрат на устранение износа в процентах от восстановительной стоимости здания.

Показатели морального износа жилых зданий при отсутствии отдельных видов инженерного оборудования, без наличия заменяющего его по функциональному назначению приведены в приложении К.

При детальном обследовании систем отопления, горячего и холодного водоснабжения проводят оценку коррозионного состояния трубопроводов и нагревательных приборов. Коррозионное состояние оценивают по глубине максимального коррозионного поражения стенки металла и по среднему значению сужения сечения труб коррозионно-накипными отложениями в сравнении с новой трубой.

В этом случае образцы отбирают из элементов системы (стояков, подводок к нагревательным приборам, нагревательных приборов). По образцам определяют максимальную глубину коррозионного поражения и значение сужения "живого" сечения. При отборе и транспортировании образцов-вырезок необходимо обеспечить полную сохранность коррозионных отложений в трубах (образцах). На вырезанные образцы составляют паспорта, которые вместе с образцами направляют на лабораторные обследования.

Число стояков, из которых отбирают образцы, должно быть не менее трех. При обследовании системы с замоноличенными стояками образцы для анализа отбирают в местах их присоединения к магистралям в подвале.

Число подводок, из которых отбирают образцы, должно быть не менее трех, идущих от стояков в разных секциях и к разным отопительным приборам.

Допустимое значение максимальной относительной глубины коррозионного поражения труб следует принимать равным 50% значения толщины стенки новой трубы.

Допустимое значение сужения трубопроводов коррозионно-накипными отложениями следует принимать в соответствии с гидравлическим расчетом для труб, бывших в эксплуатации (значение абсолютной шероховатости - 0,75 мм).

При этих условиях допустимое сужение составит:

Для труб с 15 мм - 20%;

Для труб с 20 мм - 15%;

Для труб с 25 мм - 12%;

Для труб с 32 мм - 10%;

Для труб с 40 мм - 8%;

Для труб с 50 мм - 6%.

Допустимым сужением "живого" сечения конвекторов при условии допустимого снижения теплоотдачи отопительного прибора следует считать 10%.

Относительная глубина коррозионного поражения металла трубы , %, оценивается по формуле

где - толщина стенки новой трубы по ГОСТ 3262 того же диаметра и вида (легкая, обыкновенная, усиленная);

Минимальная остаточная толщина стенки трубы после эксплуатации в системе к конкретному сроку.

Сужение живого сечения трубы , %, продуктами коррозионно-накипных отложений оценивается по формуле

где - средний внутренний диаметр трубы с отложениями;

Внутренний диаметр новой трубы, взятый по ГОСТ 3262 в соответствии с ее наружным диаметром.

Допустимое значение сужения трубопроводов коррозионно-накипными отложениями принимают с уменьшением "живого" сечения трубы не более чем на 30%, в результате чего обеспечивается значение минимального свободного напора у санитарных приборов по .

5.4.1 Обследование технического состояния систем горячего водоснабжения

5.4.1.1 При обследовании технического состояния систем горячего водоснабжения руководствуются и проводят следующие работы:

Описывают систему (тип системы, схема разводки трубопроводов);

Обследуют циркуляционные насосы, контрольно-измерительные приборы, запорно-регулирующую арматуру на вводе в здание или сооружение;

Обследуют трубопроводы (в подвале, помещениях, на чердаке) и устанавливают дефекты (свищи в металле, капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры, следы ремонтов трубопроводов и магистралей, непрогрев полотенцесушителей, поражение коррозией трубопроводов и полотенцесушителей, нарушение теплоизоляции магистральных трубопроводов и стояков), обследуют состояние крепления и опор трубопроводов;

Проводят инструментальные измерения:

1) температуры воды в подающей магистрали и на обратном трубопроводе (в тепловом пункте здания);

2) температуры воды, подаваемой на водоразбор (на выходе из водонагревателей ступени II или на вводе в здание);

3) температуры циркуляционной воды (у нижних оснований циркуляционных стояков);

4) температуры сливаемой воды из водоразборных кранов (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);

5) температуры поверхности полотенцесушителей (в контрольных помещениях и стояках помещений, наиболее удаленных от теплового пункта);

6) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от теплового пункта стояках);

7) уклонов прокладки магистральных трубопроводов и подводок (в подвале и помещениях-представителях).

5.4.1.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.2 Обследование технического состояния систем отопления

5.4.2.1 При обследовании технического состояния систем отопления руководствуются и проводят следующие работы:

Описывают систему (тип системы - централизованная, местная, однотрубная, двухтрубная; схему разводки подающей и обратной магистрали и др.);

Определяют типы и марки отопительных приборов;

Обследуют наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);

Обследуют трубопроводы, отопительные приборы, запорно-регулирующую арматуру (в подвале, помещениях, на лестничных клетках, чердаке);

Устанавливают отклонения в системе от проекта;

Выявляют следующие повреждения, неисправности и дефекты:

а) поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов,

б) коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов,

в) следы ремонтов (хомуты, заплаты, заварка, замена отдельных участков, контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломка отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции;

Проводят следующие инструментальные измерения:

1) температуры наружного воздуха (в районе здания),

2) температуры воды в подающем трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта до смесительного устройства или водоподогревателя или после вводной задвижки),

3) температуры воды на обратном трубопроводе тепловой линии (на узле теплового ввода или теплового пункта перед вводной задвижкой),

4) температуры воды в подающем трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта после смесительного устройства при его наличии или после водонагревателя при независимой системе отопления),

5) температуры воды на обратном трубопроводе системы отопления (на узле теплового ввода или теплового пункта),

6) температуры поверхности отопительных стояков у верхнего и нижнего оснований (на всех стояках),

7) температуры поверхности отопительных приборов (в помещениях-представителях),

8) температуры поверхности подводок подающих и обратных к отопительным приборам (в помещениях-представителях),

9) температуры воздуха в отапливаемых помещениях (в помещениях-представителях),

10) уклонов разводящих трубопроводов,

11) давления в системе: в подающем и обратном трубопроводе тепловой сети (на узле теплового ввода или теплового пункта), в подающем и обратном трубопроводах системы отопления.

5.4.2.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.3 Обследование технического состояния систем холодного водоснабжения

5.4.3.1 При обследовании технического состояния систем холодного водоснабжения руководствуются и проводят следующие работы:

Описывают систему (тупиковая, кольцевая), включающую в себя: ввод в здание, водомерный узел, разводящую сеть, стояки, подводки к санитарным приборам; водоразборную, смесительную и запорно-регулирующую арматуру;

Обследуют водопроводные вводы в здание и выявляют повреждения (расстройства раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки);

Обследуют придомовую территорию (газон) и отмостки в зоне ввода (наличие осадок, провалов, неутрамбованного грунта);

Обследуют водомерный узел и контрольно-измерительные приборы; проверяют калибр и сетку водомера (при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей);

Обследуют насосные установки;

Обследуют трубопроводы, запорную арматуру и краны, водомеры и выявляют повреждения в подвале и помещениях (течи на трубопроводах в местах врезки кранов и запорной арматуры, повреждения трубопроводов, следы ремонтов трубопроводов, поражение коррозией трубопроводов, расстройство запорной арматуры и смывных бачков);

Проводят следующие инструментальные измерения в системе:

1) давления в подающем трубопроводе (на узле ввода),

2) свободного напора у водоразборных кранов (в помещениях верхнего этажа наиболее удаленных от ввода в стояках).

5.4.3.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.4 Обследование технического состояния систем канализации

5.4.4.1 При обследовании технического состояния систем канализации руководствуются и проводят следующие работы:

Обследуют трубопроводы и санитарно-технические приборы в помещениях и подвале и выявляют дефекты (повреждения трубопроводов, расстройство раструбных и стыковых соединений, капельные течи в местах присоединения санитарно-технических приборов, следы ремонтов и замены отдельных участков трубопроводов);

Проверяют соответствие трассировки трубопроводов, проложенных в подвале, проектному решению;

Инструментально измеряют уклоны горизонтальных участков трубопроводов в подвале в соответствии с , уклон горизонтальных участков и выпусков должен быть не менее 0,02, а отводных участков от стояков - не менее 0,05;

Проводят расчет (в случае постоянного затопления подвала сточными водами) диаметра выпуска трубопровода в зависимости от числа приходящихся на него санитарно-технических приборов в соответствии с ;

Обследуют вентиляционные стояки канализационной сети, учитывая что выступающая часть стояков выводится через кровлю или сборную вентиляционную шахту на высоту:

Диаметр выступающей части канализационного стояка должен соответствовать диаметру сточной части канализационного стояка; выпуск вентиляционных канализационных стояков в объем холодного чердака не допускается.

5.4.4.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.5 Обследование технического состояния систем вентиляции

5.4.5.1 При обследовании технического состояния систем вентиляции руководствуются и проводят следующие работы:

Описывают конструктивное решение системы вентиляции (вытяжная естественная канальная без организованного притока воздуха, механическая канальная приточно-вытяжная, система дымоудаления с механическим способом побуждения);

Обследуют техническое состояние элементов системы и выявляют следующие дефекты и неисправности:

1) негерметичность воздуховодов, патрубков в местах присоединения к вентиляционным блокам (в помещениях),

2) нарушение целостности (уменьшение габаритов, демонтаж) вентиляционных блоков (в помещениях),

3) несоответствие сечения вентиляционных отверстий воздуховодов и воздухораспределителей проектному решению (в помещениях),

4) негерметичность, нарушение целостности и теплоизоляции вентиляционных коробов и шахт (холодный чердак),

5) нарушение целостности оголовков вентиляционных блоков (диффузоров), негерметичность теплого чердака, являющегося сборной вентиляционной камерой,

6) механические повреждения вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле,

7) повреждения приборов автоматики системы дымоудаления,

8) повреждения механики приточно-вытяжной системы (вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек);

Осуществляют инструментальные измерения объемов вытяжки воздуха (во всех помещениях);

Проверяют вентиляционные и дымовые каналы на проходимость.

5.4.5.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.6 Обследование технического состояния систем мусороудаления

5.4.6.1 При обследовании технического состояния систем мусороудаления руководствуются , проводят обследование ствола, загрузочных клапанов, шиберов, противопожарных клапанов очистного устройства, мусоросборных камер с оборудованием, дефлекторов и выявляют следующие дефекты и неисправности:

1) нарушение целостности и герметичности стыковых соединений ствола;

2) расшатанность ствола;

3) негерметичность загрузочных клапанов;

4) отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных клапанов;

5) поломка бункера с шиберами;

6) расстройство или отсутствие подводки холодной и горячей воды в мусоросборной камере;

7) разрушение облицовки и гидроизоляции пола в мусорокамере;

8) нарушение плотности притвора и запора двери мусорокамеры;

9) негерметичность сопряжения вентиляционного канала со стволом;

10) отсутствие или разрушение изоляции вентиляционного канала в холодном чердаке.

5.4.6.2 На основе результатов обследования устанавливают степень соответствия .

5.4.7 Обследование технического состояния систем газоснабжения

5.4.7.1 Система газоснабжения включает в себя инженерные устройства для транспортирования газа к месту сжигания, а также наиболее эффективного и безопасного его использования. Газ сжигается в газогорелочных устройствах, конструкции которых зависят от назначения газового прибора (газовая плита, водонагреватель, печь и т.п.). Продукты сгорания внутренних устройств газоснабжения удаляются вентиляцией.

5.4.7.2 Для оценки технического состояния системы газоснабжения руководствуются , , ГОСТ 21.609, ГОСТ 21.610 и проводят следующие работы:

Описывают конструктивную схему газового ввода в здание (наружный ввод, цокольный ввод, прокладку ввода через технический подвал, в том числе от закольцованной внутриквартальной сети);

Изучают техническую документацию на газопроводы и газовое оборудование, включающую в себя:

1) ситуационный план домовладения со схемой газовых разводок и отключающих устройств (планы этих коммуникаций хранятся в специализированных газовых службах),

2) списки газовых приборов с указанием помещений, где они установлены, число и тип установок,

3) акты о состоянии газоходов,

4) акты о капитальном ремонте оборудования,

5) паспорта технических устройств,

6) акты приемки газопроводов и газового оборудования в эксплуатацию,

7) акты приемочных испытаний и обследований, проводимых в процессе эксплуатации газопроводов и газового оборудования,

8) акты, отчеты о выполненных работах при проведении капитальных ремонтов и реконструкции газопроводов и газового оборудования,

9) комплект конструкторских чертежей с указанием основных технических решений и всех изменений, внесенных при производстве работ и отметок о согласовании этих изменений с организацией, разработавшей проект газопроводов и газового оборудования,

10) акты расследования аварий и нарушений технологических процессов, влияющих на сохранность газопроводов и газового оборудования;

Обследованием устанавливают соответствие проекту существующей системы газоснабжения (прокладки газопроводов, установки газовых приборов, аппаратов и другого газоиспользующего оборудования);

Обследуют техническое состояние трубопроводов и оборудования и выявляют дефекты и неисправности:

1) утечки газа и неплотность соединений участков трубопровода,

2) наличие деформаций в трубопроводах, возникших при осадке здания,

3) отсутствие гильз в местах прохода трубопроводов через перекрытия и стены (гильзы должны обеспечивать свободные независимые от строительных конструкций линейные перемещения, вызванные температурными деформациями газопровода),

4) расстройство газовых плит, водонагревательных колонок и т.п.;

Проверяют работу системы вентиляции и газоходов;

Обследуют техническое состояние дымоходов (газоходов) на наличие проходимости, плотности, обособленности, наличие нормальной тяги. Основными причинами нарушения нормальной работы дымоходов являются:

1) завалы дымоходов строительным мусором, раствором, кирпичом от обрушения оголовков труб,

2) закупорки снежными или ледяными пробками вследствие охлаждения стенок оголовка при сильных морозах,

3) местные сужения дымохода,

4) расположение оголовка дымовой трубы в зоне ветрового подпора,

5) неплотность дымоходов.

5.4.8 Обследование технического состояния водостоков

5.4.8.1 При обследовании водоотводящих устройств руководствуются и проводят следующие работы:

Описывают конструктивную систему водоотвода (наружный организованный водосток, неорганизованный наружный водосток, внутренний водосток);

Обследуют техническое состояние водоотводящих устройств и выявляют следующие неисправности и повреждения:

1) коррозия, свищи, пробоины и разрушение металлических желобов, свесов и водосточных труб,

2) нарушение сопряжений отдельных элементов водосточных труб,

3) отсутствие отдельных элементов водосточных труб и креплений к наружным стенам,

4) засорение водосточных труб,

5) нарушение гидроизоляции в местах сопряжения водоприемных воронок внутреннего водостока с кровлей,

6) нарушение герметичности стыковых соединений по стояку внутреннего водостока,

7) засорение и обледенение водоприемных воронок внутреннего водостока и открытых выпусков,

8) нарушение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке,

9) конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке,

10) отсутствие защитных решеток и колпаков в воронках внутреннего водостока.

5.4.8.2 При образовании конденсата и наледей на свесах и водоотводящих устройствах проводят обследование чердака и устанавливают следующие причины нарушений температурно-влажностного режима:

Разрушение стенок вентиляционных коробов и вентиляционных шахт;

Разрушение или отсутствие теплоизоляции трубопроводов инженерных коммуникаций;

Недостаточная толщина теплоизоляции чердачного перекрытия (определяется расчетом);

Выпуск в объем чердака вытяжных каналов канализации или подвальных;

Отсутствие герметичности притворов чердачных входных дверей и люков.

5.4.8.3 На основании обследования устанавливают соблюдение требований к системе водоотводящих устройств в соответствии с .

Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.

Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:

Реконструкция;

Капитальный ремонт;

Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;

Систематические нарушения функционирования инженерных систем.

Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:

подготовка к проведению обследования;

предварительное (визуальное обследование);

детальное (инструментальное обследование).

Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:

рабочим и исполнительным чертежам;

актам приемки, испытаний;

паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;

журналам ремонтов;

другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.

Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:

изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;

визуальное ознакомление с объектом обследования;

натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;

установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;

выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;

составление ведомости дефектов;

разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;

составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.

Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.

39. Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования

Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие

Инновация и инвестиция

Рост доли рынка

Достижение удовлетворенности трудом и коллективом

Получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов

Профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся

маркетинговые

кадровые

инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

Выполнение тактических указаний собственника;

Анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

Разработка эффективной политики эксплуатации активов;

Определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

Формулирование указаний для оперативного управляющего.

– это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

Возникает финансовое равновесие;

Просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

Извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..

Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.

Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.

Потребность в таком исследовании как техническая экспертиза коммуникаций здания может возникнуть у многих людей. В основном она проводится для того, чтобы определить качество выполнения монтажных работ. Также экспертиза инженерных коммуникаций позволяет соответствие исследуемого оборудования проектным требованиям. Так что данной услугой часто пользуются самые разные организации организаций.

Что включает в себя экспертиза инженерных систем и коммуникаций ?

При её осуществлении могут проводиться различные исследования. В их число входят:

Экспертиза электроснабжения.

Экспертиза водоснабжения.

Экспертиза систем вентиляции.

Экспертиза теплоснабжения.

Экспертиза канализационных систем.

Телевизионные исследования.

Цель проведения инженерной экспертизы

Независимая экспертиза инженерных коммуникаций ставит своей целью установление состояния инженерных сетей на момент осуществления проверки. Еще она позволяет выявить границы функциональных возможностей сетей и их соответствие сведениям, указанным в документации. Экспертиза коммуникаций также позволяет определить, насколько инженерные сети пригодны для дальнейшего использования. В отдельных случаях в экспертном заключении могут быть описаны меры по улучшению системы. Это может быть как модернизация, так и ремонт.

Объекты исследования экспертизы коммуникаций

Помимо изучения инженерных коммуникаций во время экспертизы также осуществляется проверка различной документации, связанной с данной постройкой. Это касается, в том числе и документов по проектированию и эксплуатации здания.

Сроки выполнения экспертизы

На продолжительность проведения исследования влияют многие факторы. Например, большое значение имеют размеры постройки. Чем она массивнее, тем больше времени уходит на изучение различных её элементов. Важно отметить, что исследование некоторых систем здания требует использования специального оборудования. Поэтому осуществлять экспертизу должны только опытные специалисты с подходящими инструментами. Также могут применяться различные методы. В частности, при изучении электрической системы может проводиться электроаудит.

В каких случаях проводится экспертиза коммуникаций?

В основном это исследование проводится:

При возникновении споров между заказчиков и подрядчиком. Это может быть связано с увеличением сроков работ и повышением сметы.

Различные аварийные ситуации, затронувшие инженерные сети. В их число входят пожары, наводнения и многое другое.

При запуске, а также отладке инженерных сетей.

При купле-продаже постройки. Исследование позволяет оценить, в каком состоянии находятся инженерные сети.

Весьма полезна экспертиза накануне проведения капитального ремонта сетей. Получение точной информации об инженерных сетях позволяет оптимизировать затраты на их ремонт.

Заказать проведение независимой экспертизы инженерных коммуникаций

Сотрудники нашего Центра Независимых Строительных Экспертиз уже очень давно занимаются выполнением исследований различных инженерных сетей. Благодаря большому накопленному опыту они способны выполнять экспертизу на высоком уровне и в короткие сроки. Отдельно стоит отметить, что у наших сотрудников есть в распоряжении все необходимые современные инструменты. Благодаря этому любые дополнительные исследования проводятся без задержек и с высокой точностью. Мы готовы выполнить заказ любого уровня сложности за вполне доступную цену.

Цена и сроки на Экспертиза инженерных коммуникаций

Цена от 15000 руб.

Срок от 5 дней.