Sąsiad uniemożliwia sprzedanie domu, co robić. Jak sprzedać mieszkanie z problematycznymi sąsiadami? Policja i pracownicy socjalni do pomocy

Natalia Kaptsova

Czas czytania: 5 minut

A

Dobrzy współlokatorzy są niezwykle rzadcy. Z reguły wszystko jest dokładnie odwrotnie. Sąsiedzi wykańczają nas niekończącymi się naprawami i głośną muzyką, nie pozwalają naszym dzieciom spać, palą we gankach, zalewają naciągane sufity „wczoraj”, parkują pod naszymi oknami itp. Perswazja, prośby i żądania nie działają, a wszystko, co pozostaje jest bezradne machanie pięściami z powodu zasłon w Twoim mieszkaniu.

Czy sąsiad zawsze czuwa przy judaszu?

Na służbie dzień i noc? A potem na ławce rozmawia z koleżankami – z kim przyjechałeś, o której godzinie i na ile w niekulturalnym stanie?

Zrób fałszywą kamerę CCTV albo kup ten podróbki sprzętu i powieś go na klatce schodowej, aby całe drzwi sąsiada wpadły w „pole widzenia” kamery. Teraz „patrzycie” na siebie. Nie zapomnij przykleić plakatu - "Obserwujemy cię", rozerwij babcię "szablony".

Równie dobrze mógłby zakryć jej wizjer zwykłą taśmą samoprzylepną lub żeby działać jeszcze okrutniej - napełnić oko klejem silikatowym (nie da się go umyć i oderwać).

Sąsiedzi tak bardzo Ci przeszkadzają, że chcesz wyprowadzić psa pod ich drzwi?

Zamieść ogłoszenie (lub prześlij je w Internecie) o wynajmie mieszkania. Na przykład: „Potrzebujemy najemców na sześć miesięcy, aby opiekować się mieszkaniem. Płać tylko za com/usługi. Niech będą torturowani telefonami. Oczywiście nie będziesz w stanie nic osiągnąć, ale twoje serce trochę się rozgrzeje od małej brudnej sztuczki.

Pamiętaj, aby wskazać, że powinieneś dzwonić od 6 do 8 rano w weekendy lub od 11 do 12 w dni powszednie.

Jeśli nie ma telefonu, wpisz jego adres. Więc jeszcze ciekawiej.

Młoda para wprowadziła się do sąsiedniego mieszkania i już zdążyła Was znudzić swoimi nocnymi „sabantuychikami” z gośćmi i morzem alkoholu?

Czy nie odpowiadają na Twoje prośby „pozwól ludziom spać”, a nawet są niegrzeczni?

Kup zagłuszacz sygnału GSM. Telefony komórkowe w ich mieszkaniu przestaną działać. To prawda, że ​​jest jeden minus - w twoim mieszkaniu też nie będą działać.

Sąsiedzi upijają się, wrzucają szafki, tańczą o 3 nad ranem pod Verką-Serduchką?

A oni tak aktywnie pukają widłami na talerzach, że twój żyrandol się kołysze? A drzwi się nie otwierają? I nie reagują na uderzenia?

Odkręć korki (jeśli tarcza jest na schodach), niech siedzą w ciemności.

Będzie kontynuować - powtórz czynność.

Młody sąsiad nie wyobraża sobie życia bez radia Chanson?

W pełni każdego wieczoru? Akurat kiedy po pysznym obiedzie, zawinięty w miękką piżamę, położysz się i poczytasz gazetę?

Kup dziecku syntezator. Albo gitara. Generalnie nie ma znaczenia jaki instrument, ważne żeby było głośno, a poranny trening był regularny.

Jeśli bezczelni ludzie osiedlili się tuż pod tobą, a walka z nimi nic nie daje...

... wtedy, oprócz muzycznego oddziaływania, ciągłego przenoszenia sof po pokoju, tańczenia do upadłego i włączania urządzeń budowlanych na 2-3 godziny, możesz to wykorzystać jako zemstę i powódź . Dobrze nalej sąsiadom, a zanim przybiegną do ciebie z krzykiem, wytrzyj podłogę do sucha.

Nie zapomnij zrobić wielkich oczu („Och, mamy tu takie okropne sufity! Nie zmienili ich od czasów Carskiego Grochu!”) I zaproponować, aby wspiąć się na sąsiadów lub wezwać hydraulików.

Sąsiad w końcu stał się bezczelny, parkuje tuż przy wyjściu z podwórka czy na placu zabaw?

A wieczorami pod oknem włącza radio na pełną moc i pije piwo z przyjaciółmi?

Wszystkie twoje nieśmiałe prośby opierają się na obietnicy tego bezczelnego mężczyzny, że złamie ci nogi, jeśli znowu o coś poprosisz.

Jak ukarać chama?

Jeśli babcie i dzieci na twoim podwórku uwielbiają karmić gołębie, to po prostu wrzuć garść kaszy jaglanej lub bułki tartej na maskę i dach samochodu sąsiada . Nie umieści go tutaj ponownie.

Czy sąsiedzi na daczy znudzili się pijanymi towarzystwami, grillami i muzykalnymi dziewczynami?

Przepływ gości jest nieskończony i nie chce się zatrzymać?

Pod osłoną ciemności, ukradkiem i cicho, jak ninja, zakradnij się do „budki Triss” (ulicznej toalety) gościnnej sąsiadki i wrzuć paczkę drożdży do dziury . Rano sąsiad i jego goście czekają nie tylko na niezrównany aromat, ale także na znacznie podwyższoną pod wpływem drożdży zawartość toalety.

W najbliższej przyszłości nikt nie przerwie ciszy w twoim wiejskim domu.

Czy sąsiedzi przez miesiąc podnosili cały dom na uszach przy swoich naprawach?

Czy łamali, odbudowywali i wykopywali ściany, układali podłogi, nie wyłączając godzinami młotków, wiertarek i wyrzynarek?

Daj im prezent na parapetówkę urządź wieczór karaoke z przyjaciółmi !

A jeśli rozwścieczeni nowi osadnicy włamują się do ciebie o 4-5 rano z żądaniem „zamknij się”, możesz śmiać się im w twarz i powiedzieć, że to twoja wdzięczność za miesiąc bólów głowy, gipsu spadającego na głowę i przeoczonego .

Czy przeszkadza ci pies sąsiada?

Kup specjalny gwizdek (lub urządzenie) , na który reagują tylko zwierzęta i zaczynają komunikować się z psem w momencie, gdy jego właściciele idą spać.

Czy twoi sąsiedzi na górze są zbyt kochający?

Masz dość palenia na balkonie w nocy, aż ustaną jęki i skrzypienie łóżka?

Napisz list miłosny do żony sąsiada pięknym pismem (na przykład od pewnej Wasyi) i wrzuć ją do skrzynki pocztowej (lub wbij w drzwi). Świetnie, jeśli Wasia okaże się twoją drugą paskudną i podłą sąsiadką - zabijesz dwie pieczenie na jednym ogniu.

Wszystko. Jesteś wspaniały. Możesz spać spokojnie przez następny tydzień.

Czy twój sąsiad i jego nie zawsze trzeźwi przyjaciele ciągle palą na twoich schodach?

Nienawidzisz palaczy i zaczynasz kaszleć długo i nużąco od dymu? Jest świetny sposób na odzwyczajenie sąsiada od palenia!

na dnie słoiczka, który zwykle umieszcza się „pod niedopałkami” na schodach, polać siarką struganą z zapałek . Sąsiad już tu nie będzie palić.

Jeśli pod względem parametrów fizycznych wyprzedzisz sąsiada o 20-40 kg (a w przeszłości robiłeś karate, sambo lub przynajmniej capoeirę), możesz wyskoczyć z mieszkania w momencie, gdy skończy palić papierosa i zgasić sąsiada papierosem z gaśnicy . Efekt może nie być, ale burzliwe oklaski żony gwarantowane.

Kolejny, dość spokojny i, co dziwne, skuteczny sposób na odzwyczajenie sąsiadów od palenia na klatce schodowej.

Wyrzuć wszystkie ich „słoiki na niedopałki papierosów” i zamiast tego umieść ogłoszenie „Kto znowu tu pali, zajmie się mną osobiście”.

Kim jest ten okropny „ze mną osobiście” – nikt nie wie, ale strasznie będzie palić.

Każdego ranka centrum muzyczne sąsiada staje się Twoim budzikiem?

A ściany między mieszkaniami są cienkie? A chcesz go zastrzelić z procy z wolfberries?

Posyp (jeśli mieszka na 1 piętrze) w nocy proso i nasiona na parapecie. Niech ma też „ulubiony” budzik.

Bardzo ładny sposób na zemstę na sąsiadach...

… — zawieszaj reklamy w Twojej okolicy (nie na ścieżce sąsiada!) o treści: „Ukochany kot mojej córki zniknął. Czerwony, chudy. Odpowiada na pseudonim Kysia. Proszę przynieś to do ****. Nagroda jest gwarantowana (3000 rubli)."

Na ten przydomek zareaguje każdy kot koloru czerwonego (i nie tylko). Strumień „cierpiących” (babci, dzieci i bezdomnych mieszczan) z czerwonymi kotami przyciągnie do sąsiadów natychmiast i na długo.

Zabawa gwarantowana!

Sposoby na „zatrucie życia” sąsiadów – wóz i mały wózek. Niektórzy mistrzowie piszą nawet całe wielostronicowe podręczniki o „zemście” na sąsiadach.

Należy jednak zauważyć, że czasami o wiele skuteczniejsze jest zaproszenie sąsiadów na parapetówkę (lub po prostu w odwiedziny) o kebaby i „szklanka herbaty”, niż o urządzanie bitew i konkursów na temat „kto się zemści na kogo z wdziękiem”.

Nie zapominaj też, że własność prywatna jest nienaruszalna. Jak cisza w nocy. A za jakąkolwiek „zemstę” mogą być „administracyjnie”, a nawet karani.

Bądź miły i nie zapomnij postawić się w sytuacji sąsiadów!

Czy w twoim życiu zdarzały się podobne sytuacje? A jak się z nich wydostałeś? Podziel się swoimi historiami w komentarzach poniżej!

Dogadywanie się z niezdrowymi sąsiadami jest jeszcze trudniejsze niż ze zdrowymi.

Mieszkanie w apartamentowcu ma zarówno plusy, jak i minusy. Do pozytywnych zalicza się na przykład to, że jeśli coś się wydarzy w domu, a ciebie nie ma lub jesteś w pracy, sąsiedzi mogą do ciebie zadzwonić. Znowu jest ktoś, kto zajmie się majątkiem, kotem lub kwiatami. Negatywne to ta sama obecność ludzi za ścianą od góry do dołu, którzy mogą niepokoić cię swoimi ciosami, bieganiem z dziećmi i imprezami z piciem oraz gwałtownie reagować na twoje musztry i muzyczne tryle. Wszyscy radzą brać pod uwagę regulamin hostelu, szukać kompromisów, negocjować i wytrwać, skoro mieszkasz już w wieżowcu, a nie we własnej rezydencji na skraju lasu. A co, jeśli wśród sąsiadów jest osoba z upośledzeniem umysłowym, która w ogóle nie rozumie logicznych i rozsądnych argumentów?

A potem oszalała

Pewien mężczyzna skontaktował się z Rus.Postimeesem z delikatnym problemem. Mieszka w standardowym wieżowcu, mając za sąsiadkę z góry kobietę z wyraźnym nieładem: „W młodości dużo piła i, że tak powiem, zgniła moralnie, potem została ciężko ranna, wyleczona i zaczęły się nasze nielogiczne sprzeczki”.

Problem polega na tym, że kobieta usiłuje dyktować warunki współżycia poza granicami rozumu: „Wrzuciła więc do naszej skrzynki wyciąg z historii choroby i zaczęła domagać się, abyśmy po 22.00 rozmawiali tylko w małym pokoju, ale nie przyszło jej do głowy rozmawiać w salonie czy w kuchni. To rzekomo uniemożliwia jej zaśnięcie, a ona jest niezdrową kobietą i powinna się wyspać. Potem dusiła nas swoją dziwną muzyką, deklarując, że zemści się na nas za naszą gadatliwość i zatwardziałość. Doszło do bezpośrednich zagrożeń spalenia naszego mieszkania. Oczywiście oboje zadzwoniliśmy na policję, ale oni tylko współczuli nam i grozili jej palcem - co można zabrać z niezdrową kobietą?

Mówił też o innych sztuczkach niezdrowego sąsiada, ale skoro nie mogliśmy porozmawiać z przeciwną stroną, zostawmy szczegóły za kulisami i zastanówmy się nad ogólnym pytaniem: co zrobić z sąsiadem, który nie ma wszystkiego na do domu i nie da się z nim dobrze się zgodzić?

Policja i pracownicy socjalni do pomocy

Na początek zwróciliśmy się do Zarządu Policji i Straży Granicznej. Podczas aktywnych rozgrywek to funkcjonariusze organów ścigania są pierwszymi, którzy przychodzą na wezwanie. Ponadto trzeba się z nimi skontaktować, jeśli brutalny sąsiad spełni obietnicę i podpali dom.

Elena Roos-Metsma, szefowa wydziału policji w Narwie, mówi: „Jeśli w takiej sytuacji sąsiedzi i stowarzyszenie mieszkaniowe nie mogą samodzielnie znaleźć rozwiązania problemu i np. dana osoba nie ma krewnych, bliskich kto mógłby pomóc w rozwiązaniu tej sytuacji, należy skontaktować się z wydziałem społecznym samorządu lokalnego. Samorządowi pracownicy socjalni są na tyle kompetentni, aby ocenić sytuację, w jakiej się znajduje, doradzają klientom potrzebującym pomocy i mogą zaoferować odpowiednie rozwiązanie”.

Na przykład Roos-Metsma wyjaśnił, że w zależności od potrzeb można przydzielić osobie pomoc (tugiisik), która pomaga radzić sobie z rozwiązywaniem problemów, poprawiać jakość życia, pomaga takiej osobie kontaktować się z innymi instytucjami, np. medyczna lub rehabilitacyjna: „Ale jeśli dana osoba wykazuje agresję, narusza porządek publiczny lub istnieją powody, by sądzić, że zachowanie tej osoby może być niebezpieczne zarówno dla innych, jak i dla niego samego, należy zadzwonić pod numer 112, po czym policja przybędzie na miejsce zdarzenia . Nawiasem mówiąc, funkcjonariusze organów ścigania mogą również zorganizować szybką opiekę medyczną.

Ponieważ realną i długoterminową pomoc w takich sytuacjach może udzielić służba socjalna gminy, z pytaniem, co zrobić, jeśli sąsiad „zachoruje”, zwróciliśmy się do władz aglomeracji Põhja-Tallinn. Doradca PR Maxim Rogalsky odpowiedział: „Trudno komentować, nie znając wszystkich okoliczności i niuansów konkretnego problemu. Generalnie jednak można doradzić, aby wykorzystać każdą okazję do osiągnięcia porozumienia, wykazując jednocześnie cierpliwość i wytrwałość. To oczywiście nie jest łatwe. Jednocześnie możesz spróbować zaangażować w proces pojednania lokalnego pracownika socjalnego, który jednocześnie sprawdzi, czy istnieją podstawy, by sądzić, że dana osoba stwarza jakiekolwiek zagrożenie dla siebie lub innych.”

I tu najważniejsze: „Jeżeli tak jest, to opieka społeczna może zainicjować proces ustanawiania kurateli lub umieszczenia osoby w wyspecjalizowanej placówce medycznej. Ostatecznie decyzję podejmuje sąd. Oczywiście podstawy do podjęcia decyzji o ograniczeniu praw człowieka muszą być bardzo, bardzo ważne”.

Ponadto, jeśli sytuacja całkowicie wymknie się spod kontroli, a brutalny sąsiad nie tyle choruje, co udaje, wówczas przepisy przewidują możliwość jego przymusowej eksmisji z domu.

„Teoretycznie współwłaściciele mieszkań (domów) mogą również zwrócić się do sądu, jeśli któryś z sąsiadów sprawi im poważne kłopoty. Mogą ubiegać się o alienację mieszkania – powiedział Rogalsky.

I możesz eksmitować

Nie teoretycznie, ale praktycznie! Poprosiliśmy Yuri Asari, szefa Kancelarii Prawnej Invictus, o opisanie procedury tego procesu: „Jeśli ani rozmowa, ani policja nie pomagają, stosuje się ekstremalne środki. Na podstawie art. 14 ustawy o własności lokalu, jeżeli sąsiad wielokrotnie narusza swoje zobowiązania wobec innych właścicieli lokalu, a oni nie uznają za możliwe dalsze przebywanie w mieszkaniu, może żądać zbycia mieszkania. jego własność mieszkania. Wymóg ten może być przedstawiony, jeżeli właściciel lokalu swoją działalnością stwarza istotne przeszkody w korzystaniu z innych nieruchomości lokalowych.

Prawnik wyjaśnił, że decyzję o zgłoszeniu roszczenia podejmują właściciele mieszkań większością głosów. Taką decyzję może również podjąć walne zgromadzenie członków wspólnoty mieszkaniowej (orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie cywilnej nr 3-2-1-83-04). Członkowie stowarzyszenia posiadający ponad połowę lokali muszą być reprezentowani na posiedzeniu, a decyzję „za” musi podjąć większość uczestników posiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego w sprawie o sygn. 3-2-1-187-12). „Zgodnie z podjętą decyzją, trzeba dać czas na dobrowolną sprzedaż, a jeśli ktoś w tym czasie nie sprzeda mieszkania, to można wystąpić do sądu z pozwem o przymusową sprzedaż. Na podstawie pozwu sąd decyduje o sprzedaży przymusowej i z kolei daje jej trochę więcej czasu (niezbyt długo, w mojej praktyce było to około 2-3 miesiące), a jeśli dana osoba nie sprzedaje mieszkanie, jest sprzedawane przez komornika – wyjaśnił Asari.

Należy pamiętać, że przymusowej sprzedaży można żądać tylko wtedy, gdy nie można mieszkać z jedną osobą w tym samym domu. I nie musi być chory psychicznie.

Adwokat zwrócił szczególną uwagę na: „Ponieważ kwestia ta dotyczy naruszenia konstytucyjnego prawa własności osoby, sądy są bardzo wyważone w podejściu do takich wymogów. Przede wszystkim należy przestrzegać zasad proceduralnych, tj. decyzja walnego zgromadzenia musi być ważna, a opisane w niej okoliczności muszą być udowodnione. Ponadto na decyzję należy zwrócić uwagę sprawcy. Jako dowód nadają się dokumenty sporządzone przez stowarzyszenie lub Zarząd Zdrowia, zdjęcia, zeznania świadków, informacje o wezwaniu policji, pogotowia lub ratowników.

„Zwykle pierwsze kroki do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego przynoszą pozytywne rezultaty” – podzielił się swoim doświadczeniem prawnik. - Sprawcy (i jego bliscy) rozumieją, że sprawa jest poważna i brzemienna w konsekwencje. W przypadku sprzedaży mieszkania przez komornika cena będzie niska, a koszty wysokie. Za otrzymane pieniądze trudno będzie kupić coś innego. Dlatego takie spory często kończą się kompromisami. Na przykład mieszkanie jest nadal sprzedawane, sprawca zostaje umieszczony w zamkniętej placówce medycznej lub krewni zabierają go na swoje miejsce. Wiele z tego, co wcześniej ignorowano, staje się realne i możliwe. Przynajmniej ze względu na wzrost ryzyka finansowego”.

I ostatni. Nie ma znaczenia, kto faktycznie mieszka w mieszkaniu. Żądanie przymusowej alienacji jest zawsze skierowane przeciwko właścicielowi.

Wiele osób, które nie posiadają własnego mieszkania, postrzega to jako absolutne błogosławieństwo, którego zalet nie można przykryć żadnymi wadami. Są jednak osoby, które posiadają własną nieruchomość, ale posiadanie tej nieruchomości staje się dla nich koszmarem. Podobna sytuacja jest możliwa, jeśli mieszkanie nie jest własnością jednej osoby, ale kilku lub przynajmniej dwóch.

Sąsiad może powodować wiele niedogodności ze względu na właściwości swojego charakteru, przyzwyczajenia, zachowanie wobec innych ludzi. Wiadomo, że niewiele osób jest w stanie znieść takie rzeczy przez długi czas i pozbyć się niechcianej dzielnicy sprzedając swój udział.

Problem polega na tym, że gdy potencjalny nabywca dowie się, kto może być jego sąsiadem, chęć kupna udziału w nieruchomości może w jednej chwili wyparować.

Ciągłe zamieszanie, skandale, pijackie uczty, zwłaszcza wieczorami, goście, którzy są prawdopodobnie w napiętych stosunkach z prawem.

To oczywiście straszne, ale można coś zrobić, żeby sprzedać udział w takim mieszkaniu.

Niektórzy sprzedawcy z desperacji zaczynają oszukiwać potencjalnych nabywców. Niektórzy eksperci radzą rozpowszechniać wszystko na temat przyszłego zakupu. W każdym razie nie afiszuj się ze wszystkimi problemami, które pojawiają się podczas posiadania domu.

Faktem jest, że każdy kupujący rozumie, że są rzeczy, które będą przed nim ukryte. Nie zapominaj, że ludzie inaczej patrzą na te same rzeczy. Dla niektórych okresowo pijany sąsiad to koszmar, ale dla niektórych to drobiazg, na który nie należy zwracać uwagi. A przyszły nabywca rozważy problem wyłącznie z własnych pomysłów. Na przykład nowy właściciel może nawiązać przyjaźń z osobą, której poprzedni właściciel zwyczajnie nienawidzi.

Oferując swoją nieruchomość, należy jasno i wyczerpująco opisać wszystkie zalety tej nieruchomości. Czasami, z powodu naszego postrzegania problemu, możemy zapomnieć o wartości tego, co posiadamy. Np. mieszkania mogą znajdować się blisko węzłów komunikacyjnych, blisko miejsca pracy, w pobliżu jest szkoła, przedszkole i inne potrzebne instytucje, sklepy.

Musisz starać się panować nad sobą, nie pokazywać relacji ze współwłaścicielem, nie dążyć do wylania na niego swojej duszy. Jeśli kupujący mówi, że nie lubi potencjalnego sąsiada, niektórzy eksperci radzą, że w zasadzie można z nim znaleźć wspólny język, a problem nie jest tak skomplikowany, jak mogłoby się wydawać.

Jeśli kupujący widzi, że mieszkanie lub dom jest zagracony, może wahać się przed zakupem takiej nieruchomości.

Mieszkanie powinno wyglądać reprezentacyjnie, dzięki czemu można posprzątać teren nawet dla nieszczęśliwego współwłaściciela. Jeśli nie jest to możliwe, pożądane jest przynajmniej usunięcie dostępnej powierzchni mieszkania. Eksperci radzą zwrócenie szczególnej uwagi na kuchnię i łazienkę.

Nieprzyjemne zapachy mogą być zwietrzałe lub wypełnione przyjemnymi aromatami.

Sąsiad może okazać się na tyle odrażającym czynnikiem, że podczas oględzin lepiej byłoby go usunąć z mieszkania lub domu. Czasami nawet warto dać mu na to trochę pieniędzy, aby nie przestraszył potencjalnego kupca swoim wyglądem.

Wszystko jest o wiele prostsze, jeśli współwłaściciel jest okresowo w pracy, mieszkanie można obejrzeć w godzinach pracy.

Jeśli śladów „trudnego sąsiada” nie da się usunąć, kupującemu może zostać zaproponowany rabat. W niezwykle trudnej sytuacji możesz zwrócić się do pośredników handlu nieruchomościami, którzy zajmują się takimi sprawami, ale będzie to kosztować nieźle, bo. takie mieszkanie jest stosunkowo tanie i trzeba będzie obliczyć straty z takiej transakcji. Ważne jest, aby sąsiad nie padł ofiarą oszustów lub bandytów, a sprzedawca nie stał się wspólnikiem w przestępstwie.

Anton Borisov, z poczty UZh

Żaden z pośredników nie będzie nazywał transakcji z pokojami w mieszkaniach komunalnych prostymi. Przede wszystkim dlatego, że co trzecia taka transakcja nie odbywa się bez konfliktów z sąsiadami.

Nowa fala
Dziś na petersburskim rynku nieruchomości trwa nowa fala prób rabunkowych przejęć mieszkań. Często do tego celu dążą osoby zamieszczające ogłoszenia „kupię udział w mieszkaniu pilnie i drogo”.

W praktyce mechanizm przechwytywania jest następujący. Ktoś kupuje część mieszkania od jednego ze współwłaścicieli, wprowadza się i zaczyna prowadzić aspołeczny styl życia. Głośna muzyka do rana, hałaśliwi goście, alkohol... Ta osoba szczególnie stara się hałasować, gdy potencjalni nabywcy przychodzą obejrzeć mieszkanie, zabierając resztę udziałów.

Oczywiście mieszkanie staje się niepłynne. A właściciele pozostałych pokoi zmuszeni są tanio sprzedać swoje udziały tym, którzy umieścili awanturnika w mieszkaniu.

Ponadto, według pośredników w handlu nieruchomościami, częstsze stały się przypadki, w których rozpoczyna się walka „o przetrwanie” między krewnymi. Jednak zdecydowana większość transakcji z udziałami w Petersburgu nadal dokonywana jest nie na mieszkaniach „rodzinnych”, ale na rynku „komunalnym”. Co więcej, tych ostatnich w mieście jest ponad sto tysięcy.

A według petersburskiej Izby Nieruchomości współwłaściciele mieszkania komunalnego w około 25-30% przypadków próbują ingerować we współwłaściciela, który zdecydował się sprzedać swój udział. „Często współwłaściciele robią skandale, podczas gdy potencjalni nabywcy oglądają pokój, wymieniają zamki w drzwiach lub instalują dodatkowe rygle” – mówi Dmitry Shchegelsky, prezes Izby Nieruchomości w Petersburgu.

Informacje prawne
W większości przypadków tylko znajomość prawa może pomóc sprzedającemu i kupującemu znaleźć wyjście z trudnej sytuacji.

Przypomnijmy: zgodnie z art. 244 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej mieszkania należące do dwóch lub więcej osób należą do nich na podstawie wspólnej własności. Jest to prawo dwojakiego rodzaju – współwłasność, bez określania udziałów każdego z właścicieli. A kapitał własny - gdzie jest wyrażony jako udział lub procent.

Dla porządku należy również wymienić taką formę własności jako odrębną. Jest to na przykład mieszkanie, które należało do jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa i w związku z tym pozostaje wyłącznie w jego majątku. Lub na przykład nieruchomość otrzymana przez jednego z małżonków w prezencie, spadek lub inne nieodpłatne transakcje. Wreszcie warunek zachowania statusu odrębnej własności nieruchomości może być zawarty w umowie małżeńskiej. Ale jak dotąd takie dokumenty są raczej egzotyczne niż reguła. I, jak ostrzega Izba Notarialna w Petersburgu, Rosreestr nie rejestruje warunków umów małżeńskich. Dlatego w przypadku zgubienia dokumentu trudno będzie cokolwiek udowodnić.

Jednak według Siergieja Podlewskiego, dyrektora generalnego AVENTIN-Centrum Usług Prawnych LLC, na petersburskim rynku mieszkaniowym jest niewiele mieszkań będących współwłasnością. Dlatego dalsza dyskusja skupi się na współwłasności.

Jednocześnie musisz zrozumieć cechy takiej własności. Siergiej Podlewski podaje następujący przykład. Dwóch właścicieli w równych częściach posiada dwupiętrowy dom. I ustnie ustalili, że jeden mieszka na pierwszym piętrze, drugi na drugim. Załóżmy, że wybuchł pożar i spłonęło drugie piętro. W tym przypadku nie cała własność drugiego właściciela zostaje „utracona”, ale połowa każdego. A drugi właściciel pozostaje właścicielem połowy niespalonego parteru. Narusza to interesy pierwszego właściciela.

Tak, a taką nieruchomość można sprzedać tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele wyrażą na to zgodę. Innymi słowy, wspólne prawo własności nie zawsze jest wygodne dla współwłaścicieli.

Krok w kierunku niezależności
Ale sytuację można naprawić. Jeżeli współwłaściciele zamierzają samodzielnie zarządzać swoim udziałem, powinni skontaktować się z notariuszem. I zapewni porozumienie stron w sprawie określenia trybu używania i posiadania.

Wyjaśnijmy na poniższym przykładzie. W trzypokojowym mieszkaniu mieszka trzech właścicieli. W takim przypadku umowa będzie określać, kto kontroluje jaki udział nieruchomości i np. kto będzie mieszkał w jakim pokoju. Ponadto w przypadku ustalenia kolejności użytkowania, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do wynajęcia „swojego” pokoju bez zgody innych właścicieli.

A w przypadku podziału majątku wspólnego każdy właściciel będzie mógł domagać się właśnie „swojej” części mieszkania.

Sprzedaż takiego udziału odbywa się na takich samych zasadach jak sprzedaż pokoju w mieszkaniu komunalnym. Drugim i trzecim współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
Z kolei nabywca udziału musi pamiętać, że transakcja będzie ważna tylko za pisemną zgodą wszystkich współwłaścicieli mieszkania.

Wreszcie ten niuans jest również ważny. Udział wyrażony w akcjach lub procentach oznacza własność nie tylko części mieszkania, ale także wspólnej własności domu. Udziały wszystkich właścicieli sumują się i każdy staje się właścicielem proporcjonalnej części majątku wspólnego.

Przewaga sąsiada
Jak wspomniano powyżej, zarówno w mieszkaniu „rodzinnym”, jak i w „komunalnym” współwłaściciele mają prawo pierwokupu pokoju (udziału) na sprzedaż. Oznacza to, jak wyjaśniają prawnicy Centrum Obsługi Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, że sprzedający ma obowiązek powiadomić wszystkich współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży swojej nieruchomości. A jeśli zechcą, sami mogą wykupić pokój na warunkach zaproponowanych przez sprzedawcę.

Powiadomienie musi zawierać cenę ustaloną przez sprzedającego oraz inne warunki transakcji. Jeśli sprzedający ma dobre relacje z sąsiadami i nie ubiegają się o pokój, może odebrać ich odmowę pisemnie. Możesz również wysłać powiadomienie telegramem. Ale, jak radzą pośrednicy w handlu nieruchomościami, lepiej - aby był to list polecony z potwierdzeniem odbioru i opisem treści. A notariusz wysłał ten dokument.

Jeżeli sprzedawca w tym zawiadomieniu wpisze jedną cenę, a następnie sprzeda mieszkanie „na boku” po niższej cenie, każdy ze współwłaścicieli będzie miał prawo do odwołania się od transakcji w sądzie w ciągu trzech miesięcy.

A jeśli chęć kupna pokoju wyraża nie jeden współwłaściciel, ale kilku, sprzedawca wybierze, z kim ma się zajmować, według własnego uznania. Sprzedaż „na boku” jest możliwa tylko w przypadku odmowy współwłaścicieli mieszkania.

Nie mogę się ukryć
Na pierwszy rzut oka takie zasady pozwalają współwłaścicielom, którzy nie chcą pozwolić na sprzedaż pokoju osobie postronnej, uniemożliwić transakcję w nieskończoność.

Pierwsza sztuczka polega na ukryciu się przed powiadomieniem. Nie jest tajemnicą, że wielu współwłaścicieli od dawna mieszka pod innymi adresami. Ale, jak wyjaśniono w Izbie Notarialnej w Petersburgu, notariusz wysyła dwa listy - w miejscu zamieszkania współwłaściciela i w miejscu sprzedawanej nieruchomości. Czeka miesiąc i uważa brak odpowiedzi za odmowę. A potem wydaje zaświadczenie, że współwłaściciel nie skorzystał z prawa pierwokupu.

Motywacja jest następująca: prawo własności nakłada na właściciela określone obowiązki, a przynajmniej raz w miesiącu musi on stawić się pod adresem swojego posiadania i zapoznać się z przychodzącą pocztą.

Druga sztuczka polega na oświadczeniu w odpowiedzi na zgłoszenie, że jest gotowy na zakup akcji wystawionej na sprzedaż. Ale nie ma jeszcze pieniędzy. Dlatego mówią, poczekaj, aż oszczędzę.

Ale takie podejście nie jest w stanie powstrzymać sprzedaży. Jak tłumaczy Siergiej Podlewski, nawet jeśli któryś z sąsiadów jest wyraźnie zainteresowany, sprzedawca nie musi czekać dłużej niż miesiąc.
Nawiasem mówiąc, z kolei dla zewnętrznego nabywcy lepiej nie wierzyć sprzedawcy na słowo, że wszyscy współwłaściciele są powiadomieni, ale zweryfikować to osobiście. O rzeczywistej liczbie współwłaścicieli można się dowiedzieć, prosząc Rosreestr o wyciąg z ZSRR.

W uczciwy sposób należy wyjaśnić, że sprzedający pokój może generalnie uniknąć obowiązku zaoferowania sąsiadom skorzystania z prawa pierwokupu. Ale w tym przypadku złamie prawo: sprzedawca otrzymuje pieniądze w kopercie, a pokój zostaje wydany kupującemu na podstawie umowy darowizny.

Naturalnie w takiej sytuacji naruszone zostaną prawa współwłaścicieli. Jednak, jak przyznają uczestnicy rynku, często współwłaściciele nie mogą niczego udowodnić w sądzie. Przecież nawet sam fakt zamieszczenia w mediach ogłoszenia o sprzedaży pokoju nie jest bezpośrednim dowodem sprzedaży. Sprzedawca może spokojnie powiedzieć, że najpierw chciał sprzedać, a potem zmienił zdanie i „oddał to dobremu człowiekowi”.

Teoretycznie oferta udziału w mieszkaniu będącym we wspólnej własności jest interesująca dla obywateli pragnących uzyskać rejestrację petersburską (propiska). W końcu właściciel ma pełne prawo do zarejestrowania się w kupionym przez siebie udziale, a wielkość udziału nie będzie miała znaczenia. Ponadto nowy właściciel będzie mógł zarejestrować swoje dzieci poniżej 14 roku życia. Ale na rynku są już wyspecjalizowane agencje, które sprzedają mieszkania „pod rejestracją” dosłownie na metry. A takie rozwiązanie problemu z rejestracją będzie znacznie tańsze.