Komšija sprečava prodaju kuće šta da radi. Kako prodati stan sa problematičnim komšijama? Policija i socijalni radnici u pomoć
Natalya Kaptsova
Vrijeme čitanja: 5 minuta
AA
Dobri prijatelji ukućani su izuzetno rijetki. Po pravilu, sve je upravo suprotno. Komšije nas iscrpljuju beskrajnim popravkama i glasnom muzikom, ne daju nam djecu da spavaju, puše po tremovima, poplave razvučene plafone „juče“, parkiraju ispod naših prozora, itd. Nagovaranje, zahtjevi i zahtjevi ne rade, a sve to ostaje je da bespomoćno mašemo pesnicama zbog zavesa u tvom stanu.
Da li komšija uvek pazi na špijunku?
Danju i noću na dužnosti? I onda sa svojim devojkama na klupi raspravlja - s kim si došao, u koje vreme i u kojoj meri u nekulturnom stanju?
Napravite lažnu CCTV kameru ili kupite ovu lažnu opremu i okačite je na stepenište tako da cela komšijska vrata padnu u "vidno polje" kamere. Sada ćete se "gledati" jedno u drugo. Ne zaboravite zalijepiti poster - "Gledamo te", pocijepati bakine "šablone".
Mogla bi i prikriti njenu špijunku običnom ljepljivom trakom ili da postupite još okrutnije - napunite oko silikatnim ljepilom (nemoguće ga je oprati i otkinuti).
Komšije su vam toliko smetale da želite da prošetate psa ispod njihovih vrata?
Postavite oglas (ili ga pošaljite na internet) o iznajmljivanju stana. Na primjer, „Trebaju nam stanari na šest mjeseci da čuvaju stan. Plaćajte samo za com/usluge. Neka se muče pozivima. Naravno, nećete moći ništa postići, ali će vam srce postati malo toplije od malog prljavog trika.
Obavezno naznačite da trebate zvati od 6 do 8 sati vikendom ili od 11 do 12 sati radnim danima.
Ako nema telefona, napišite njihovu adresu. Tako još zanimljivije.
Mladi par se uselio u susjedni stan i već je uspio da vam dosadi svojim noćnim "sabantujčicima" sa gostima i morem alkohola?
Ne odgovaraju li na vaše zahtjeve “pustite ljude da spavaju” i čak su nepristojni?
Kupite ometač GSM signala. Mobilni telefoni u njihovom stanu će prestati da rade. Istina, postoji jedan minus - neće raditi ni u vašem stanu.
Komšije se napijaju, bacaju ormare, plešu u 3 sata ujutru pod Verkom-Serduchkom?
I tako aktivno kucaju viljuškama po tanjirima da vam se luster ljulja? I vrata se ne otvaraju? I ne reaguju na udarce?
Odvrnite utikače (ako je štit na stepenicama), neka sjede u mraku.
Nastaviće se - ponovite radnju.
Mladi komšija ne može zamisliti svoj život bez radija Chanson?
U potpunosti svake noći? Baš kada ćete nakon ukusne večere, umotani u mekanu pidžamu, leći i čitati novine?
Kupite svom djetetu sintisajzer. Ili gitaru. Generalno, nije bitno kakav instrument, bitno je da bude glasan, a trening ujutru redovan.
Ako su se bezobrazni ljudi smjestili baš pod vama, a borba protiv njih ništa ne daje...
...onda, pored muzičkog uticaja, stalnog raznošenja sofa po sobi, plesanja dok ne padneš i upaljenih građevinskih aparata na 2-3 sata, možeš to iskoristiti kao osvetu i poplava . Dobro nalijte komšije, a prije nego što vam dotrče sa vriskom, obrišite pod.
Ne zaboravite da napravite velike oči („Oh, imamo ovde tako strašne plafone! Nisu ih menjali od vremena cara Graška!“) i ponudite da se popnete do komšija ili pozovete vodoinstalatere.
Komšija je konacno postao drzak, da li parkira odmah na izlazu iz dvorista ili na igralistu?
A uveče, tačno ispod vašeg prozora, pali radio na punu snagu i pije pivo sa prijateljima?
Svi tvoji stidljivi zahtjevi počivaju na obećanju ovog drskog čovjeka da će ti polomiti noge ako opet nešto budeš tražio.
Kako kazniti hama?
Ako bake i klinci u vašem dvorištu vole da hrane golubove, onda samo baci šaku prosa ili mrvica na haubu i krov komšijinog auta . Neće ga ponovo staviti ovde.
Da li su se komšije u vikendici umorile od njihovih pijanih društava, roštiljanja i muzikalnih devojaka?
Protok gostiju je beskrajan i ne želi stati?
Pod okriljem tame, kradomice i nečujno, kao nindža, ušunjaju se u "triss separe" (ulični toalet) gostoljubivog komšije i bacite paketić kvasca u rupu . Ujutro susjeda i njegove goste čeka ne samo neuporediva aroma, već i sadržaj toaleta značajno povećan pod utjecajem kvasca.
U bliskoj budućnosti niko neće prekinuti tišinu u vašoj seoskoj kući.
Jesu li komšije digle cijelu kuću na uši mjesec dana svojim popravkama?
Da li su razbijali, obnavljali i rušili zidove, postavljali podove, a da satima nisu gasili čekiće, bušilice i ubodne testere?
Dajte im poklon za domaćinstvo provedite karaoke veče sa prijateljima !
A ako vam u 4-5 sati ujutro upadnu ljuti novopridošlice sa zahtjevom da "začepite", možete im se nasmijati u lice i reći da je ovo vaša zahvalnost za mjesec dana glavobolje, gipsa koji vam pada na glavu i previđa .
Smeta li vam komšijin pas?
Kupite posebnu zviždaljku (ili uređaj) , na koje samo životinje reaguju i počinju komunicirati sa psom u trenutku kada njegovi vlasnici odu u krevet.
Da li su vaše komšije na spratu previše ljubazne?
Jeste li umorni od pušenja na balkonu noću dok se jauci i škripa kreveta ne stišaju?
Napišite ljubavnu poruku za susjedovu ženu lijepim rukopisom (od, na primjer, izvjesnog Vasye) i bacite ga u poštansko sanduče (ili ga zalijepite u vrata). Sjajno je ako se ispostavi da je Vasya vaš drugi gadni i podli susjed - ubit ćete dvije muhe jednim udarcem.
Sve. Ti si predivna. Sljedeću sedmicu možete dobro spavati.
Da li vaš komšija i njegovi ne uvek trezni prijatelji stalno puše na vašim stepenicama?
Da li mrzite pušače i počinjete da kašljete dugo i dosadno od dima? Postoji odličan način da odviknete komšiju da puši!
Na dnu tegle, koja se obično stavlja "ispod opušaka" na stepenicama, sipati sumpor blanjan iz šibica . Komšija više neće pušiti ovdje.
Ako po fizičkim parametrima prestignete komšiju za 20-40 kg (a u prošlosti ste se bavili karateom, samboom ili bar capoeirom), možete iskočiti iz stana u trenutku kada on završi pušenje cigarete i ugasio komšiju cigaretom iz aparata za gašenje požara . Efekat možda i nije, ali buran aplauz supruge je zagarantovan.
Još jedan, prilično miran i, začudo, efikasan način da odviknete komšije od pušenja na stepeništu.
Bacite sve njihove "tegle za opuške" i umjesto toga postavite oglas “Ko ponovo popuši ovdje, obračunat će se sa mnom lično.”
Ko je ovo strašno "kod mene lično" - niko ne zna, ali biće strašno pušiti.
Svako jutro muzički centar vašeg komšije postaje vaš budilnik?
I zidovi između stanova su tanki? I hoćeš da ga upucaš iz praćke sa vučjim bobicama?
Posipajte noću (ako živi na 1. spratu) proso i sjemenke na njegovoj prozorskoj dasci. Neka ima i „omiljeni“ budilnik.
Veoma sladak način da se osvetite komšijama...
… — okačite oglase u vašem kraju (ne uz komšijinu stazu!) sa sljedećim sadržajem: „Voljena mačka moje kćeri je nestala. Crvena, mršava. Odgovara na nadimak Kysia. Molimo donesite ga na ****. Nagrada je zagarantovana (3.000 rubalja).“
Svaka mačka crvene (i ne samo) boje će reagirati na ovaj nadimak. Tok "patnje" (bake, djeca i beskućnici) sa crvenim mačkama odmah će i dugo privući komšije.
Zabava zagarantovana!
Načini "otrovanja života" komšijama - vagon i mala kolica. Neki majstori čak pišu čitave priručnike na više stranica o "osveti" susjedima.
Ali treba napomenuti da ponekad mnogo je efikasnije pozvati komšije na proslavu domaćina (ili samo u posjetu) za ćevape i „čašu čaja“, nego da priređujemo bitke i takmičenja na temu „ko će se kome dražesnije osvetiti“.
Također, ne zaboravite da je privatna svojina nepovrediva. Kao tišina noću. A za svaku „osvetu“ mogu biti „administrativno“, pa čak i krivično kažnjeni.
Budite ljubazni i ne zaboravite da se stavite u kožu svojih komšija!
Da li je bilo sličnih situacija u vašem životu? I kako ste se izvukli iz njih? Podijelite svoje priče u komentarima ispod!
Slagati se sa nezdravim komšijama još je teže nego sa zdravim.
Život u stambenoj zgradi ima i pozitivne i negativne strane. Među pozitivne, na primjer, spada i činjenica da ako se nešto dogodilo kod kuće, a vi ste odsutni ili na poslu, komšije vas mogu zvati. Opet, ima ko da brine o imovini, mačku ili cveće. Negativne su isto prisustvo ljudi iza zida od vrha do dna, koji mogu da vam smetaju svojim udarcima, trčanju dece i opijanjima i burno reaguju na vaše vežbe i muzičke trilove. Svi savjetuju da vodite računa o pravilima hostela, tražite kompromise, pregovarate i mirite, jer već živite u visokoj zgradi, a ne u vlastitoj vili na rubu šume. Ali šta ako među komšijama postoji osoba sa mentalnim poteškoćama, a ona uopšte ne razume logične i razumne argumente?
A onda je poludjela
Čovjek je kontaktirao Rus.Postimees sa delikatnim problemom. Živi u standardnoj višespratnici, a za komšinicu odozgo ima gospođu sa jasnim poremećajem: „U svojim mlađim godinama je jako pila i, da tako kažem, moralno propala, zatim je bila teško povređena, izlečena i počele su naše nelogične svađe.”
Problem je u tome što žena pokušava da diktira uslove vanbračne zajednice van granica razuma: „Tako je ona, ubacivši izvod iz istorije bolesti u naše sanduče, počela da zahteva da posle 22.00 razgovaramo samo u maloj prostoriji, ali joj nije palo na pamet da ćaska u dnevnoj sobi ili u kuhinji. Navodno je sprečava da zaspi, a ona je nezdrava dama i trebalo bi da se dovoljno naspava. Zatim nas je davila svojom čudnom muzikom, izjavivši da će nam se osvetiti za našu pričljivost i tvrdoglavost. Došlo je do direktnih prijetnji da će nam zapaliti stan. Naravno, i mi i ona smo zvali policiju, ali oni su nas samo saosećali, i pretili joj prstom - šta da se ponese sa nezdravom ženom?
Govorio je i o drugim trikovima nezdravog komšije, ali pošto nismo uspeli da razgovaramo sa suprotnom stranom, ostavimo detalje iza kulisa i razmislimo o generalnom pitanju: šta da radimo sa komšijom koji nema sve na kući, i nemoguće je složiti se s njim na dobar način?
Policija i socijalni radnici u pomoć
Za početak smo se obratili Upravi policije i granične straže. Prilikom aktivnih obračuna, policijski službenici su ti koji prvi dolaze na poziv. Osim toga, morat će se kontaktirati i ako nasilni komšija ispuni obećanje i zapali kuću.
Elena Roos-Metsma, načelnica policijske uprave u Narvi, kaže: „Ako u takvoj situaciji susjedi i stambena zajednica ne mogu sami pronaći rješenje problema i, na primjer, osoba nema rođake, bliske ko bi mogao pomoći u rješavanju situacije, treba se obratiti odjelu za socijalnu skrb lokalne samouprave. Socijalni radnici lokalne samouprave dovoljno su kompetentni da procijene situaciju u kojoj se osoba nalazi, savjetuju klijente kojima je potrebna pomoć i mogu ponuditi odgovarajuće rješenje.”
Na primjer, objasnio je Roos-Metsma, u zavisnosti od potrebe, osobi se može dodijeliti osoba za podršku (tugiisik), koja pomaže u rješavanju problema, poboljšava kvalitet života, pomaže takvoj osobi da kontaktira druge institucije, na primjer, medicinska ili rehabilitacija: „Ali ako osoba pokazuje agresiju, krši javni red ili postoji razlog za vjerovanje da njeno ponašanje može biti opasno kako za druge tako i za sebe, treba nazvati 112, nakon čega će policija doći na lice mjesta. . Službenici za provođenje zakona, inače, mogu organizirati i brzo pružanje medicinske pomoći.
Budući da stvarnu i dugoročnu pomoć u ovakvim situacijama može pružiti socijalna služba opštine, sa pitanjem šta učiniti ako se komšija „razboli“, obratili smo se vladi gradskog područja Põhja-Tallinn. Savjetnik za odnose s javnošću Maxim Rogalsky je odgovorio: „Teško je komentirati bez poznavanja svih okolnosti i nijansi određenog problema. Ali generalno, može se savjetovati da se iskoristi svaka prilika za postizanje dogovora, uz pokazivanje strpljenja i upornosti. To, naravno, nije lako. Istovremeno, možete pokušati u proces pomirenja uključiti lokalnog socijalnog radnika, koji će ujedno provjeriti ima li razloga vjerovati da osoba predstavlja opasnost za sebe ili druge.”
A evo najvažnije: „Ako je to slučaj, onda socijalna služba može pokrenuti postupak postavljanja starateljstva ili smještaja osobe u specijaliziranu zdravstvenu ustanovu. Na kraju, odluku donosi sud. Naravno, razlozi za donošenje odluke o ograničavanju ljudskih prava moraju biti vrlo, vrlo teški.”
Osim toga, ako je situacija potpuno izmakla kontroli, a nasilni komšija nije toliko bolestan koliko se pretvara, onda zakoni predviđaju mogućnost njegovog prisilnog iseljenja iz kuće.
“Teoretski, i suvlasnici stambenih objekata (kuća) mogu se obratiti sudu ako im neko od komšija zada ozbiljne probleme. Oni mogu podnijeti zahtjev za otuđenje stana”, rekao je Rogalsky.
I možete izbaciti
Ne teoretski, nego praktično! Zamolili smo Jurija Asarija, šefa advokatske kancelarije Invictus, da opiše proceduru za ovaj proces: „Ako ni razgovor ni policija ne pomognu, primenjuju se ekstremne mere. Na osnovu člana 14. Zakona o stambenoj svojini, ako komšija više puta krši svoje obaveze prema drugim vlasnicima stanova, i ako ne smatraju mogućim da nastavi da boravi u kući, može zahtevati otuđenje stana. njegov stan. Ovaj zahtjev može biti postavljen ako vlasnik stana svojom djelatnošću stvara značajne prepreke za korištenje druge imovine stana.
Advokat je pojasnio da odluku o podnošenju zahtjeva donose vlasnici stanova većinom glasova. Ovu odluku može donijeti i skupština članova stambene zajednice (odluka Vrhovnog suda u parničnom predmetu br. 3-2-1-83-04). Na sjednici moraju biti zastupljeni članovi udruženja koji posjeduju više od polovine stambene imovine, a odluku „za“ mora donijeti većina učesnika na sjednici (odluke Vrhovnog suda u parničnom predmetu br. 3-2-1-187-12). “Prema donesenoj odluci, potrebno je dati vrijeme za dobrovoljnu prodaju, a ako lice za to vrijeme ne proda stan, može se obratiti sudu sa tužbom za prinudnu prodaju. Sud na osnovu tužbe odlučuje o prinudnoj prodaji i zauzvrat joj daje još neko vrijeme (ne baš dugo, u mojoj praksi je to bilo oko 2-3 mjeseca), a ako osoba ne proda stan, prodaje se preko sudskog izvršitelja - objasnio je Asari.
Mora se imati na umu da se prisilna prodaja može zahtijevati samo ako je nemoguće živjeti u istoj kući s osobom. I ne mora biti psihički bolestan.
Advokat je posebnu pažnju posvetio sledećem: „Pošto se radi o povredi ustavnog prava lica na imovinu, sudovi su veoma uravnoteženi u pristupu takvim zahtevima. Prije svega, moraju se poštovati proceduralna pravila, tj. odluka skupštine mora biti punovažna i okolnosti opisane u njoj moraju biti dokazane. Osim toga, odluka mora biti dostavljena počiniocu. Kao dokaz prikladni su dokumenti koje je sačinilo udruženje ili Zdravstveni odbor, fotografije, iskazi svjedoka, informacije o pozivu policije, hitne pomoći ili spasilaca.
“Obično prvi koraci za pokretanje postupka eksproprijacije daju pozitivne rezultate”, prenio je svoje iskustvo advokat. - Krivci (i njegovi rođaci) shvataju da je slučaj ozbiljan i bremenit posledicama. Ako stan proda sudski izvršitelj, cijena će biti niska, a troškovi visoki. Za dobijeni novac biće teško kupiti nešto drugo. Stoga se takvi sporovi često završavaju kompromisima. Na primjer, stan se i dalje prodaje, krivac je smješten u zatvorenu zdravstvenu ustanovu ili ga rođaci odvoze kod njih. Mnogo od onoga što je ranije ignorisano postaje stvarno i moguće. Barem zbog povećanja finansijskih rizika.”
I poslednji. Nije bitno ko zapravo živi u stanu. Zahtjev za prinudnim otuđenjem uvijek se postavlja protiv vlasnika.
Mnogi ljudi koji nemaju svoje stanovanje doživljavaju to kao apsolutni blagoslov, čije se prednosti ne mogu pokriti nikakvim nedostacima. Međutim, postoje ljudi koji imaju svoju imovinu, ali posjedovanje ove imovine za njih se pretvara u noćnu moru. Slična situacija je moguća ako stan nije u vlasništvu jedne osobe, već nekoliko ili najmanje dvoje.
Susjed može uzrokovati mnogo neugodnosti zbog svojstava svog karaktera, navika, ponašanja prema drugim ljudima. Poznato je da malo ko može dugo da izdrži takve stvari, a da se prodajom svog udela oslobodi neželjenog komšiluka.
Problem je u tome što kada potencijalni kupac sazna ko bi mu mogao biti komšija, želja za kupovinom udjela u nekretnini može u trenu nestati.
Stalna zabuna, skandali, pijane gozbe, posebno noću, gosti koji su vrlo moguće u zategnutim odnosima sa zakonom.
Ovo je, naravno, strašno, ali može se nešto učiniti da se proda udio u takvom stanu.
Neki prodavači iz očaja počinju obmanjivati potencijalne kupce. Neki stručnjaci savjetuju širenje svega o budućoj kupovini. U svakom slučaju, nemojte se razmetati svim problemima koji nastaju prilikom posjedovanja kuće.
Činjenica je da svaki kupac razumije da postoje stvari koje će biti skrivene od njega. Ne zaboravite da ljudi na iste stvari gledaju drugačije. Za neke je povremeno pijani komšija noćna mora, ali za neke je to sitnica na koju ne treba obraćati pažnju. A budući kupac će problem razmatrati isključivo iz svojih ideja. Novi vlasnik, na primjer, može sklopiti prijateljstvo sa osobom koju prethodni vlasnik jednostavno mrzi.
Kada nudite svoju nekretninu, potrebno je jasno i u potpunosti opisati sve prednosti upravo ove nekretnine. Ponekad, zbog naše percepcije problema, možemo zaboraviti vrijednost onoga što posjedujemo. Na primjer, stambeni objekti se mogu nalaziti u blizini prometnih čvorišta, u blizini mjesta rada, u blizini su škola, vrtić i druge potrebne institucije, prodavnice.
Treba se truditi da se kontrolišete, ne pokazujete svoj odnos sa suvlasnikom, ne težite da mu izlijete dušu. Ako kupac kaže da mu se potencijalni susjed ne sviđa, neki stručnjaci savjetuju da s njim u principu možete pronaći zajednički jezik i da problem nije tako kompliciran kao što se čini.
Ako kupac vidi da je stan ili kuća pretrpana, može oklijevati da kupi takvu nekretninu.
Stan bi trebao izgledati reprezentativno, za to možete očistiti teritoriju čak i za nesretnog suvlasnika. Ako to nije moguće, poželjno je barem ukloniti raspoloživu površinu stana. Stručnjaci savjetuju da posebnu pažnju posvetite kuhinji i kupaonici.
Neprijatni mirisi mogu biti istrošeni ili ispunjeni prijatnim aromama.
Komšija može ispasti toliko odbojan faktor da bi ga bilo bolje ukloniti iz stana ili kuće prilikom pregleda. Ponekad se čak savjetuje da mu date nešto novca za to, kako ne bi uplašio potencijalnog kupca svojim izgledom.
Sve je mnogo jednostavnije ako je suvlasnik periodično na poslu, stan se može pregledati i tokom radnog vremena.
Ako se tragovi "teškog komšije" ne mogu eliminisati, kupcu se može ponuditi popust. U izuzetno teškoj situaciji možete se obratiti agentima za nekretnine koji se bave takvim slučajevima, ali to će koštati prilično novčić, jer. takvo stanovanje je relativno jeftino, te će biti potrebno izračunati gubitke od takve transakcije. Važno je da komšija ne postane žrtva prevaranta ili razbojnika, a da prodavac ne postane saučesnik u zločinu.
Anton Borisov, iz UZh pošte
Transakcije sa sobama u zajedničkim stanovima niko od posrednika neće nazvati jednostavnim. Prije svega zato što svaka treća takva transakcija ne prođe bez sukoba sa susjedima.
Novi talas
Danas postoji novi talas pokušaja pljačke stanova na tržištu nekretnina u Sankt Peterburgu. Često je to cilj koji teže osobama koje postavljaju oglase „Hitno i skupo ću kupiti udio u stanu“.
U praksi mehanizam hvatanja izgleda ovako. Neko kupi dio stana od jednog od suvlasnika, useli se i počinje da vodi asocijalan način života. Glasna muzika do jutra, bučni gosti, cuga... Ova osoba se posebno trudi da napravi buku kada potencijalni kupci dođu da vide stan, polažući ostatak udjela.
Naravno, stan postaje nelikvidan. A vlasnici ostalih soba primorani su jeftino prodati svoje udjele istim ljudima koji su tučnjaču smjestili u stan.
Također, prema riječima prodavača nekretnina, sve su češći slučajevi kada između rođaka počinje borba "za opstanak". Međutim, velika većina transakcija s dionicama u Sankt Peterburgu i dalje se ne obavlja s „porodičnim“ stanovima, već na „komunalnom“ tržištu. Štaviše, ovih poslednjih u gradu ima više od sto hiljada.
A, prema podacima Komora nekretnina Sankt Peterburga, suvlasnici zajedničkog stana pokušavaju da ometaju suvlasnika, koji je odlučio da proda svoj udio, u oko 25-30% slučajeva. „Često suvlasnici prave skandale dok potencijalni kupci razgledaju prostoriju, menjaju brave na vratima ili postavljaju dodatne zasune“, kaže Dmitrij Ščegelski, predsednik Komore nekretnina u Sankt Peterburgu.
Pravni detalji
U većini slučajeva samo pravna pismenost može pomoći prodavcu i kupcu da pronađu izlaz iz teške situacije.
Podsjetimo: u skladu s člankom 244. Građanskog zakonika Ruske Federacije, stambeni prostor u vlasništvu dvije ili više osoba pripada im na osnovu zajedničkog vlasništva. Ovo pravo je dvije vrste - zajedničko vlasništvo, bez utvrđivanja udjela svakog od vlasnika. I kapital – gdje je izražen kao udio ili procenat.
Reda radi treba spomenuti i takav oblik vlasništva kao zasebni. To je, na primjer, stambeni prostor koji je pripadao jednom od supružnika prije braka i, shodno tome, ostaje isključivo u njegovoj imovini. Ili, na primjer, nekretnine koje je jedan od supružnika primio kao poklon, nasljedstvo ili druge besplatne transakcije. Konačno, uslov za zadržavanje statusa posebnog vlasništva nad nekretninama može biti sadržan u bračnom ugovoru. Ali do sada su takvi dokumenti više egzotični nego pravilo. I, kako upozorava Notarska komora Sankt Peterburga, Rosreestr ne registruje uslove bračnih ugovora. Stoga, ako se dokument izgubi, biće teško bilo šta dokazati.
Međutim, prema Sergeju Podlevskim, generalnom direktoru AVENTIN-Centar pravnih usluga LLC, postoji nekoliko stanova u zajedničkom vlasništvu na stambenom tržištu Sankt Peterburga. Stoga će se dalja diskusija fokusirati na zajedničko vlasništvo.
Istovremeno, morate razumjeti karakteristike takvog vlasništva. Sergej Podlevsky daje sljedeći primjer. Dva vlasnika u jednakim udjelima posjeduju dvokatnicu. I usmeno se dogovorili da jedan živi na prvom spratu, drugi - na drugom. Pretpostavimo da je došlo do požara i da gori drugi sprat. U ovom slučaju nije „izgubljena“ sva imovina drugog vlasnika, već polovina svakog. A drugom vlasniku ostaje polovina neizgorjelog prizemlja. To zadire u interese prvog vlasnika.
Da, i takvu nekretninu možete prodati samo ako se svi suvlasnici s tim slože. Drugim riječima, zajedničko pravo svojine nije uvijek pogodno za suvlasnike.
Korak ka nezavisnosti
Ali situacija je popravljiva. Ukoliko suvlasnici namjeravaju samostalno upravljati svojim udjelom, trebaju se obratiti notaru. I on će osigurati saglasnost stranaka o određivanju postupka korištenja i posjeda.
Objasnimo na sljedećem primjeru. U trosobnom stanu žive tri vlasnika. U tom slučaju, ugovor će precizirati ko kontroliše koji dio imovine i, na primjer, ko će u kojoj prostoriji živjeti. Osim toga, ako se utvrdi redoslijed korištenja, svaki od suvlasnika ima pravo iznajmiti "svoju" sobu bez saglasnosti ostalih vlasnika.
A u slučaju podjele zajedničke imovine, svaki vlasnik će moći tražiti upravo "svoj" dio stambenog prostora.
Prodaja takvog udjela vrši se po istim pravilima kao i prodaja sobe u zajedničkom stanu. Drugi i treći suvlasnik imaju pravo prečeg otkupa.
Zauzvrat, kupac udjela mora imati na umu da će transakcija biti važeća samo uz pismenu saglasnost svih suvlasnika stana.
Konačno, ova nijansa je takođe važna. Udio izražen u udjelima ili procentima znači vlasništvo ne samo dijela stana, već i zajedničke imovine kuće. Udjeli svih vlasnika se sabiraju i svaki postaje vlasnik srazmjernog dijela zajedničke imovine.
Prednost komšija
Kao što je već navedeno, i u "porodičnom" stanu i u "komunalnom" suvlasnici imaju pravo preče kupovine sobe (udjela) za prodaju. To znači, objašnjavaju pravnici Centra za posredovanje u prometu nekretninama, da je prodavac dužan da obavesti sve suvlasnike o nameri da proda svoju nekretninu. A ako žele, sami mogu otkupiti sobu pod uslovima koje predloži prodavac.
Obaveštenje mora sadržati cenu koju je odredio prodavac i druge uslove transakcije. Ako je prodavac u dobrim odnosima sa komšijama i oni se ne prijavljuju za sobu, on može pismeno naplatiti njihova odbijanja kupovine. Obavještenje možete poslati i telegramom. Ali, savjetuju agenti za nekretnine, bolje je - da to bude preporučeno pismo s potvrdom i opisom sadržaja. I notar je poslao ovaj dokument.
Ukoliko prodavac u ovom obaveštenju napiše jednu cenu, a zatim proda stambeni prostor „na stranu“ po nižoj ceni, svaki od suvlasnika imaće pravo da u roku od tri meseca uloži žalbu na transakciju sudu.
A ako želju za kupnjom sobe izrazi ne jedan suvlasnik, već nekoliko, prodavač će po vlastitom nahođenju izabrati s kim će se baviti. Prodaja "sa strane" moguća je samo u slučaju odbijanja suvlasnika stana.
Ne mogu se sakriti
Ovakva pravila na prvi pogled omogućavaju suvlasnicima, koji ne žele da dozvole prodaju sobe stranom licu, da spreče transakciju na neodređeno vreme.
Prvi trik je da se sakrijete od obavijesti. Nije tajna da mnogi suvlasnici odavno žive na drugim adresama. Ali, kako je objašnjeno u Notarskoj komori Sankt Peterburga, notar šalje dva pisma - na mjesto prebivališta suvlasnika i na lokaciju imovine koja se prodaje. Čeka mjesec dana i izostanak odgovora smatra odbijanjem. I onda izdaje potvrdu da suvlasnik nije iskoristio svoje pravo preče kupovine.
Motivacija je sljedeća: pravo vlasništva nameće određene obaveze vlasniku, a najmanje jednom mjesečno mora se pojaviti na adresi svog posjeda i upoznati se sa pristiglom poštom.
Drugi trik je da se kao odgovor na obavijest izjavi da je spreman kupiti dionicu stavljenu na prodaju. Ali novca još nema. Zato, kažu, čekaj da uštedim.
Ali ovaj pristup nije u stanju zaustaviti prodaju. Kako objašnjava Sergej Podlevski, čak i ako je neko od komšija jasno zainteresovan, prodavac nije dužan da čeka duže od mesec dana.
Usput, pak, za kupca treće strane bolje je da ne vjeruje prodavcu na riječ da su svi suvlasnici obaviješteni, već da to lično provjeri. Pravi broj suvlasnika možete saznati tako što ćete zatražiti od Rosreestra izvod iz USRR-a.
Pošteno radi, treba pojasniti da prodavac sobe generalno može izbjeći obavezu da ponudi susjedima da iskoriste pravo preče kupovine. Ali u ovom slučaju, on će prekršiti zakon: prodavac prima novac u koverti, a soba se izdaje kupcu putem ugovora o donaciji.
Naravno, u ovoj situaciji će biti povrijeđena prava suvlasnika. Ali, kako priznaju učesnici na tržištu, često suvlasnici ne mogu ništa dokazati na sudu. Uostalom, čak ni činjenica objavljivanja oglasa za prodaju sobe u medijima nije direktan dokaz o prodaji. Prodavac može mirno da kaže da je prvo hteo da proda, a onda se predomislio i "dao dobroj osobi".
Teoretski, ponuda udjela u stanu koji je u zajedničkom vlasništvu interesuje građane koji žele da dobiju sanktpeterburšku registraciju (propiska). Uostalom, vlasnik ima sva prava da se upiše u dionicu koju je kupio, a veličina udjela neće biti bitna. Osim toga, novi vlasnik će moći upisati svoju djecu mlađu od 14 godina. No, na tržištu već postoje specijalizirane agencije koje prodaju stanove "na registraciju" doslovno na metar. I ovo rješenje problema s registracijom bit će mnogo jeftinije.