Cómo vender un apartamento con una hipoteca: formas legales. Vender un apartamento con una hipoteca y comprar otro, ¿es posible?

Referencia: es costumbre llamar hipoteca al procedimiento para adquirir una vivienda a través de una institución bancaria, que prevé la redacción de un acuerdo según el cual el prestatario se compromete a pagar cantidades periódicas al banco en devolución deuda hipotecaria.

Un apartamento gravado con una hipoteca siempre se encuentra comprometido con el banco; el prestatario se convierte en propietario total solo después del reembolso de la hipoteca.

Pros y contras de comprar

Antes de decidir comprar un inmueble hipotecado, debe estudiar este tema en detalle, sopesando todos los pros y los contras trato próximo. No se apresure a la piscina con la cabeza y tome apresuradamente una decisión tan responsable. Así que lo que ventajas y desventajas contiene una transacción con la adquisición de un apartamento que está en una hipoteca?

Ventajas:

Contras:

1. El mismo hecho de que el apartamento esté gravado ya está asustando a los compradores.
2. Dificultades con el formateo apartamento hipotecario.
3. Banco durante todo el período (y la hipoteca generalmente se emite en largo tiempo) tendrá derecho a visitar periódicamente a los arrendatarios, comprobando el estado de la vivienda.
4. La necesidad de aceptar las condiciones y requisitos del banco.

Riesgos

Al comprar un apartamento hipotecario, vale la pena evaluar objetivamente todos los riesgos asociados y minimizarlos. ¿Cuáles son los peligros de este acuerdo?

Peligro principal- la opción de vender un apartamento sin la participación y el consentimiento del banco. Recuerde que el prestatario no tiene derechos legales sobre esto, por lo que coordinar todas las preguntas no solo con el prestatario-vendedor, sino también directamente con los empleados del banco.

Además, asegúrese de visitar Rosreestr y obtén toda la información sobre el apartamento y su propietario, que no queden preguntas sin respuesta para ti.

El riesgo también radica en el hecho de que en la etapa de registro y pago por parte del comprador pago por adelantado el prestatario de repente tendrá los fondos necesarios para realizar los pagos y el apoyo de un buen abogado.

En este caso, puede perder fondos invertidos. Para evitar esta situación, debe transferir dinero solo a través de caja de seguridad.

También es peligroso comprar un apartamento pagando saldo de la deuda prestatario, ya que después de eso el banco eliminará la carga del apartamento y el prestatario se convertirá en legítimo propietario bienes inmuebles, después de lo cual puede negarse a firmar un nuevo contrato de venta. Para evitar tal peligro, uno debe firmar acuerdo preliminar compra y venta con indicación de todas las condiciones por parte del comprador.

Todas las preguntas y decisiones relacionadas con el registro de un apartamento hipotecario y el depósito de fondos, de acuerdo con institución bancaria . EN este caso banco será garantía de seguridad. La ayuda de un abogado calificado tampoco será superflua, quien ayudará a redactar un contrato de manera competente y tendrá en cuenta todos los matices de la transacción.

Procedimiento y métodos de registro

Hay tres formas de comprar un apartamento cargado. Cada uno de ellos tiene sus pros y sus contras, así como peculiaridades que se debe tener en cuenta a la hora de elegir una opción.

Comprar un apartamento de un banco

Este es más simple y camino seguro adquisición de un apartamento hipotecario, sujeto a la disponibilidad de fondos del comprador.

Participación y soporte de la transacción por parte del banco - protección confiable de cualquier tipo de fraude.

Además, a menudo el propio banco subasta bienes inmuebles y está interesado en una venta rápida, por lo tanto, al encontrar un comprador tan valioso, definitivamente irá por pequeñas concesiones.

Este método supone que el comprador aporta fondos para pagar el saldo del préstamo del apartamento. Cómo hacer bien el proceso minimizar todos los riesgos¿comprador? Consideremos todo en etapas:

1. Alquilar de un banco dos celdas: uno para el banco, el segundo - para el prestatario. En la celda del banco, deposite fondos para pagar el saldo de la deuda del préstamo. Ponga el resto de los fondos en otra celda. Después de eso, el banco emitirá un certificado apropiado indicando que el préstamo ha sido reembolsado.
2. Firmar un acuerdo compra y venta apartamentos
3. En el contrato, además de las condiciones estándar, anote método de pago, sanciones para el prestatario en caso de que interfiera con la transferencia de propiedad de usted, es decir, el comprador.
4. Verificar el contrato con notario(esto es opcional, pero es una garantía adicional para usted).
5. Registrar el contrato con rosreestre. Junto con el contrato, lleve con usted juego completo Documentos para la eliminación del gravamen del apartamento.

¿Dónde puedo encontrar información sobre los apartamentos hipotecados vendidos por el banco? Formulario de bancos vitrinas especiales colateral, donde puede encontrar inmuebles en venta en cualquier región.

Además, hay sitios, que combinan las bases de datos inmobiliarias de varias organizaciones bancarias. Esto simplifica enormemente la búsqueda de compradores que busquen tales propiedades.

Registro de un apartamento hipotecario en una hipoteca.

Este método es bastante real, pero solo si se toma el préstamo. en el mismo banco, donde se encuentra el apartamento que compras bajo la prenda.

Los bancos voluntariamente ir hacia un nuevo prestatario, por supuesto, comprobando sus datos y solvencia en todos los aspectos.

Además, tiene lugar la inscripción de una nueva hipoteca. rápido, porque en este caso, de hecho, se produce la sustitución del prestatario y del deudor hipotecario.

Muchos bancos incluso ofrecen términos preferenciales , tales como: una tasa de interés reducida, procesamiento acelerado y un pago inicial mínimo.

Sobre hipotecas en un banco de terceros, entonces este es un procedimiento bastante complicado, los bancos rara vez dan ese paso.

Compramos un apartamento hipotecario del prestatario-propietario

Tal trato toma una forma ligeramente diferente. Recuerde: incluso si compra una hipoteca del prestatario, consentimiento bancario sigue siendo necesario. Todas las etapas de la transacción deben llevarse a cabo con la participación de un tercero, un representante del banco.

Suele actuar como representante gerente de crédito. Es con él que debe discutir todos los problemas, etapas y condiciones para comprar un apartamento.

La transacción debe ser concluida en el banco acreedor, y no en la institución donde el comprador tiene la cuenta. Un matiz más: concluir acuerdo preliminar para que después de transferir dinero al vendedor (es mejor hacerlo a través de una caja de seguridad) y eliminar el gravamen, no cambie los términos de la venta.

¿Qué matices hay que tener en cuenta?

Asegúrate de tomar extracto de USRR y comprobar si hay otros gravámenes en el apartamento.

Para cualquier cálculo, tome siempre ingresos. Pero la mejor manera es caja de seguridad.

no olvides tomar extracto del libro de la casa para el registro de personas adicionales en el apartamento, no especificado por el vendedor. Coordinar cualquier acción con el banco.

Como puede ver, comprar un piso hipotecado es muy no es una tarea fácil, pero bastante factible, siempre que se aborde su solución desde la totalidad responsabilidad.

Tome la información del artículo como una guía para la acción, tenga en cuenta matices y recomendaciones considerar todos los riesgos. Parece que con este enfoque, la compra de un apartamento en una hipoteca se convertirá en exitoso finalización del trato.

Hipoteca hoy para muchas personas es la única opción rápida mudarse de la casa de sus padres o de un alojamiento alquilado por su cuenta.

A menudo, hay situaciones en las que el propietario de bienes inmuebles de crédito plantea la cuestión de si es realista vender un apartamento con una hipoteca.

Devolución anticipada de la deuda hipotecaria

a uno de formas posibles Cómo vender un apartamento en una hipoteca incluye el pago anticipado de una deuda.

Dado que rara vez aceptan un esquema de este tipo, es difícil encontrar a alguien que quiera comprar una vivienda hipotecada.

Teniendo en cuenta que es fácil encontrar una oferta legalmente limpia en el mercado inmobiliario secundario, muchos se asustan por el hecho de que la propiedad ha sido pignorada por el banco.

La mayoría de las veces, las personas que desean comprar una vivienda en un edificio nuevo acuden a este esquema, ya que generalmente hacen un diseño moderno de inmediato allí.

Sin embargo, no es fácil encontrar una opción gratuita de un desarrollador en una etapa casi completa.

El esquema para comprar un apartamento hipotecario con reembolso anticipado es el siguiente:

1. El comprador potencial transfiere el depósito al vendedor mediante la celebración de un acuerdo adicional (debe ser certificado por un notario). El dinero se utiliza para cubrir íntegramente la deuda hipotecaria.
2. Se eliminan completamente los gravámenes del inmueble (normalmente dura un máximo de 5 días).
3. Un contrato de venta es redactado y firmado por la parte de la transacción.

¿Cómo vender un apartamento en DDU en una hipoteca? Los dos primeros puntos mencionados anteriormente se llevan a cabo de acuerdo con lo escrito, y luego queda que el vendedor vuelva a registrar el contrato de participación accionaria en la construcción para el comprador en la cámara de registro.

Venta de un apartamento con pago de hipoteca en proceso de transacción

¿Es difícil vender un apartamento en una hipoteca con su pago durante la transacción? En este método, el acreedor es el destinatario del depósito y la transacción en sí la realiza el vendedor.

La aplicación de la hipoteca inmobiliaria en este régimen es la siguiente:

1. El banco confirma su consentimiento al vendedor para vender el apartamento hipotecado, luego se determina el monto de la deuda restante.
2. El comprador pone el dinero en dos cajas de seguridad (una es para cerrar la deuda con el banco, y la segunda para el vendedor, recibe el saldo).
3. Se redacta y firma un acuerdo de compraventa, después de lo cual la transacción se refleja en Rosreestr.
4. El vendedor retira fondos de la primera celda y cierra la deuda restante.
5. El banco transfiere la hipoteca pagada al comprador y este último, sobre su base, elabora un extracto del USRN en el MFC, confirmando la ausencia de gravámenes sobre la propiedad.
6. En ejecución correcta el vendedor recoge todos los artículos dinero en efectivo de la segunda celda.

Vendo piso con deuda hipotecaria

¿Es posible vender un apartamento en una hipoteca junto con una obligación de deuda? Muchos ciudadanos prestan atención a los bienes inmuebles que se dan en prenda al banco debido a su reducido valor.

Este método de venta no es diferente del registro de una hipoteca convencional:

1. Un comprador potencial recopila un paquete estándar de documentación para que el banco considere su candidatura.
2. Si aprueba la solicitud, entonces se realiza una evaluación de la vivienda y su seguro.

El proceso de reinscripción de gravámenes al nuevo propietario en Rosreestr pasa de este modo al propio banco.

El prestatario simplemente firma un acuerdo adicional sobre la cesión de la obligación de la deuda.

Por lo general, no toma más de 5 semanas para todo (se eliminan los gravámenes durante 5 días y se ejecuta una transacción de compraventa durante dos semanas).

Vender con un banco

¿Es posible vender un apartamento con una hipoteca con la ayuda de un banco? Si el prestatario no tiene tiempo para vender los bienes inmuebles hipotecados por su cuenta, o si generalmente se muda a otra ciudad o país, entonces puede brindarles a los empleados del banco la oportunidad de hacer todo por su cuenta.

En este método, el comprador y el prestamista se liberan de la carga sin la presencia del prestatario. El prestatario puede retirar el dinero restante de la transacción concluida de la caja de depósito.

Pero recibirá acceso a él solo cuando se complete todo el proceso de reinscripción.

La venta de un apartamento por parte de un banco sin el consentimiento del prestatario es imposible. Si otorga el derecho a hacerlo, el banco realiza subastas en sitios especiales de Internet.

Es importante comprender que este método es extremadamente poco rentable para el prestatario, ya que los bienes inmuebles se venden a un precio mucho más bajo de lo que cuesta, porque lo principal para el prestamista es cubrir sus gastos.

Características de la venta de un apartamento tomado en una hipoteca "militar"

Si el apartamento se compró con una hipoteca bajo un programa especial "militar", todavía es posible venderlo.

Sin embargo, este proceso no es fácil. En este caso, para remover gravámenes, se cancela la deuda con el banco y se devuelven los pagos que provenían del presupuesto del Estado.

Algunos ciudadanos que compraron apartamento tan esperado a crédito, después de un tiempo no pueden hacer pagos mensuales en diferentes razones, o entienden que un odnushka de 20 metros no es adecuado para una familia de cinco personas, o tal vez la situación en el mercado ha cambiado tan drásticamente que el precio del apartamento hipotecado se ha duplicado y existe una gran tentación de venderlo y ganar dinero y, como resultado, el prestatario decide vender la vivienda.

Muchos prestatarios de hipotecas se sorprenderán, pero es real vender un apartamento con una hipoteca, no solo sin perder el dinero invertido, sino también ganando. La primera regla es que un apartamento gravado no puede venderse sin el consentimiento del banco.

Según el art. 29 y art. 33 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" modificada el 7 de mayo de 2013 No. 102-FZ, el prestatario tiene derecho a usar la propiedad pignorada. También es su responsabilidad mantener la propiedad en buenas condiciones. La venta a terceros o la pérdida es un acto ilegal, que está protegido por el banco que emitió el préstamo hipotecario, y según el art. 301-303 del Código Civil de la Federación Rusa, la enajenación solo es posible a favor del banco que es el acreedor prendario. Sin embargo, hay situaciones en las que el banco puede cumplir con el prestatario a mitad de camino y emitir un permiso para la venta de un apartamento que está en una hipoteca.

¿Por qué vender pisos hipotecados?

Hay varias razones por las que un prestatario hipotecario puede querer o necesitar vender un apartamento comprado con una hipoteca y pignorado con un banco:

• Pérdida de ingresos necesarios para hacer pagos regulares.
• El deseo de obtener ingresos (ganar) en la vivienda hipotecaria.
• La necesidad de adquirir viviendas de mayor superficie.

Echemos un vistazo más de cerca a estas razones y cómo puede "deshacerse de la hipoteca":

Venta de vivienda hipotecaria por caída de solvencia

En las realidades económicas de hoy, ninguno de los prestatarios rusos está asegurado contra la pérdida de un trabajo y, en consecuencia, de un ingreso en efectivo estable. Nadie sabe lo que sucederá dentro de unos años y las previsiones financieras no siempre están a la altura de las expectativas. Y los pagos obligatorios de un préstamo hipotecario deben pagarse estrictamente una vez al mes, claramente a tiempo y en su totalidad, y los problemas cotidianos del consumidor no molestan a nadie. Y cuando ocurren situaciones imprevistas, el prestatario, de manera bastante predecible y natural, tiene el deseo de vender un apartamento con una hipoteca para pagar de inmediato todas las deudas con el banco. Además, esto debe hacerse antes de que el acreedor prendario acepte medidas adicionales sobre la base de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" (hipoteca de bienes inmuebles).

Venta de un apartamento hipotecado para capitalizar el aumento del precio

Muchos ciudadanos compran apartamentos en edificios nuevos en etapa inicial construcción en comparación precios bajos. Cuando la construcción de una casa ya está completamente terminada, el precio de los bienes inmuebles aumenta muchas veces, y en algunas situaciones cubre el costo de un préstamo hipotecario "con cabeza".

Si desde el principio el prestatario, que participa en la construcción compartida, se fija el objetivo de obtener ganancias, entonces es aconsejable que venda la propiedad antes de que la casa entre en funcionamiento. Esto se debe a que no será difícil volver a emitir un contrato de cesión, a diferencia de obtener el paquete de documentos necesarios para poner en funcionamiento la vivienda terminada.

Hay casos excepcionales en los que ya no se requiere vivienda en una casa en construcción (un ciudadano, por ejemplo, recibió una herencia o adquirió otra vivienda), por lo que el prestatario decide vender el apartamento en una hipoteca y con una ganancia financiera.

La venta de vivienda secundaria, que es en forma de hipoteca, implica una disminución del valor de mercado, ya que la mayoría de los ciudadanos no están deseosos de tomar sobre sus hombros la propiedad que está pignorada al banco.

Vender piso hipotecado para mejorar las condiciones de vida

Tomemos un ejemplo de la vida: los prestatarios (una familia joven) reciben un aumento de sueldo y un aumento de efectivo, tienen hijos y el apartamento comprado con una hipoteca ahora se está quedando pequeño para ellos. Los prestatarios de esta categoría están pensando en cómo vender un apartamento con una hipoteca y comprar una vivienda que se adapte a una familia por pies cuadrados.

En una situación en la que ingresos financieros familia le permite comprar otra casa a crédito, el banco no prohíbe tomar otra hipoteca solo si la familia hace pagos obligatorios regularmente en dos préstamos a largo plazo. Pero esta opción implica un pago inicial.

Formas de vender un apartamento hipotecario.

Puede vender un apartamento con una hipoteca utilizando varias opciones:

1. Búsqueda independiente de comprador y venta de piso hipotecado- cuando se encuentra un comprador, el banco concluye un acuerdo en escritura con el comprador sobre la compra adicional de un apartamento hipotecario. El futuro propietario del apartamento paga completamente el préstamo hipotecario, después de lo cual se emite un certificado de no deuda al vendedor-prestatario. Luego, el prestatario puede eliminar el gravamen del apartamento.
2. Amortización anticipada de un préstamo hipotecario- el prestatario se dedica de forma independiente a la búsqueda de un comprador que esté listo para comprar una vivienda con un gravamen. El comprador transfiere al vendedor la cantidad requerida para amortización anticipada préstamo hipotecario.
3. Transferencia (venta) de obligaciones bajo un contrato de hipoteca- el prestatario puede encontrar un comprador que también planeó comprar un apartamento a crédito. El Banco prevé un esquema de représtamo, cuyo mecanismo se aplica en tales situaciones.
4. Venta de un apartamento hipotecado con la ayuda de un acreedor hipotecario (banco)- el futuro propietario del apartamento (comprador) aporta dos cantidades a dos cajas de depósito: una para el reembolso anticipado del préstamo hipotecario y la segunda para la compra de bienes inmuebles. El banco es responsable de la eliminación del gravamen.

Considere las opciones enumeradas para vender un apartamento hipotecado con más detalle:

Autoventa de vivienda hipotecaria

Es mejor que un comprador potencial "muestre las tarjetas" de inmediato e informe que el apartamento está gravado en el banco. Si oculta este hecho y proporciona información por partes, el comprador puede sospechar que está involucrado en una estafa y negarse a comprar. De hecho, todo es mucho más simple. El comprador mira el apartamento, le gusta y accede a comprarlo. Para ello, va al banco y expresa su deseo de redimir las obligaciones de deuda del vendedor. A continuación, se redactará un contrato preliminar de compraventa, que será certificado por un notario.

El banco alquila dos cajas de depósito. El primero es el monto requerido para pagar el préstamo hipotecario en su totalidad, y el segundo es el monto restante adeudado al vendedor después de la transacción. El contrato de compraventa se ejecutará después de que se haya quitado el gravamen del apartamento. El acceso a las cajas de depósito, tanto para el banco como para el vendedor, estará abierto solo cuando la transacción se ejecute correctamente y el acuerdo esté registrado en Rosreestr.

Amortización anticipada del préstamo hipotecario y posterior venta del piso

No todos los compradores aceptarán tal trato, y encontrar a esa persona es bastante difícil. Los apartamentos con cargas bancarias asustan, especialmente porque hay apartamentos maravillosos en el mercado secundario. opciones alternativas legalmente limpio. El mecanismo de amortización anticipada del préstamo se utiliza con mayor frecuencia en la hipoteca de la vivienda, que se encuentra en etapas diferentes construcción. Los nuevos edificios tienen una gran demanda entre los compradores, no solo por la novedad. Atrae ciudadanos diseño moderno, grandes áreas y una serie de otras comodidades, etc. etapas finales no se puede encontrar la construcción de un desarrollador confiable de apartamentos gratuitos.

Con un comprador potencial, se concluye un contrato preliminar de venta, que será notariado. Antes de eso, debe hacer un depósito requerido para pagar el préstamo hipotecario en su totalidad. Cuando se cierra la hipoteca, se quita el gravamen (por regla general, el trámite se realiza en 5 días), el vendedor y el comprador son enviados a la cámara de registro para redactar un contrato de compraventa o volver a celebrar un contrato de participación accionaria en la construcción.

¿Sabe usted que según la ley (Carta informativa del Presidium del Supremo Corte de arbitraje RF de 13 de septiembre de 2011 N° 147 “Resumen práctica judicial resolución de controversias relacionadas con la aplicación de las disposiciones del Código Civil Federación Rusa en el contrato de préstamo”), el prestatario, en caso de reembolso anticipado de un préstamo con pagos de anualidades, tiene un préstamo.

Venta de pasivos de préstamos hipotecarios

Un número de ciudadanos que expresan su deseo de comprar un apartamento a crédito están interesados ​​en apartamentos hipotecados, que son vendidos por el banco. Una de las ventajas de este tipo de vivienda es un costo reducido en comparación con el mercado. El mecanismo para registrar un apartamento en este caso es casi el mismo que una transacción estándar:

1. para que el comprador sea considerado como un prestatario potencial, debe proporcionar el paquete de documentos apropiado, que se establece para todos los que quieran tomar un préstamo hipotecario;
2. si se aprueba la transacción futura, se lleva a cabo el seguro y la tasación del apartamento, de conformidad con las disposiciones de la Ley Federal "Sobre Hipotecas", modificada el 7.05. 2013 n.º 101-FZ.

En este caso, los empleados del banco intervienen de forma independiente en la reinscripción del gravamen en Rosrerestra debido a que el piso hipotecado ha cambiado de propietario. El prestatario está obligado a firmar un contrato de cesión de préstamo adicional.

Vender un apartamento con la ayuda de un banco

El prestatario, por ciertas razones, puede trasladar la responsabilidad de la venta del apartamento hipotecado al titular de la hipoteca: el banco. Esto es posible si el prestatario cambió su lugar de residencia, se fue de viaje de negocios durante mucho tiempo o no tiene tiempo libre. En tales casos, no se requiere la presencia del prestatario-vendedor, ya que el banco, junto con el comprador, se encarga de la remoción del gravamen. Si hay un saldo después de la transacción, estará en una celda bancaria y el prestatario puede retirar el dinero adeudado en un momento conveniente para él.

La venta de un apartamento hipotecado en total toma alrededor de 21 días, de los cuales cinco días se dedican al procedimiento de levantamiento del gravamen y los 14 días restantes se dedican a una transacción de compraventa.

Si una persona tiene la necesidad de deshacerse del gravamen de un préstamo hipotecario, puede vender la propiedad hipotecada. Además, tal necesidad puede surgir cuando fue necesario expandir el espacio habitable. A continuación, consideraremos cómo vender un apartamento en una hipoteca con riesgos y costos mínimos.

Opción número 1: transacción a través de efectivo

esencia este método es el siguiente: encontrar un comprador que acepte comprar un piso que este empeñado en el banco. Por ejemplo, el espacio habitable se estima en 2500 tr, y la deuda con el banco es de 1100 tr.

En este caso, el comprador transfiere el monto de la deuda (1100 tr.) al vendedor, quien, a su vez, liquida con el banco, elimina el gravamen y luego redacta un acuerdo de compra / venta. El comprador queda por pagar 1400 tr. y se convertirá en el nuevo propietario del apartamento.

Cabe señalar de inmediato que en este caso es bastante difícil encontrar un comprador, ya que habrá un factor de desconfianza y falta de voluntad para pasar por los círculos del infierno, en forma de acudir a varias autoridades (Cámara de Registro, MFC , etc.). Sin embargo, esta forma de vender inmuebles gravados con un préstamo es la más rentable para el vendedor.

Procedimiento

El propietario del apartamento debe notificar oficialmente a su banco que va a vender el apartamento que está en prenda. El contrato de préstamo hipotecario estándar contiene una cláusula según la cual el cliente no tiene derecho a vender bienes inmuebles (hasta que la deuda se pague por completo) sin obtener el consentimiento documental del banco.

Si no avisas al banco en tiempo y forma de tus intenciones, éste simplemente cancelará el contrato de compra/venta. En este caso, no se puede evitar el litigio.

Los bancos son reacios a aprobar este tipo de acciones por parte de los clientes. Esto se debe al hecho de que en caso de venta de un apartamento hipotecado (de hecho, reembolso anticipado del préstamo), una persona deja de traer institución de crédito ingresos por intereses.

Por esta razón, en la mayoría de los casos, una persona tendrá que explicar el motivo del reembolso anticipado. Estos pueden ser:

• deterioro del nivel de vida (despido, descenso de categoría, etc.), en relación con el cual ya no puede hacer los pagos del préstamo;
• mudarse a otra ciudad;
• problemas de salud (requerido confirmación documental en forma de certificados hospitalarios), etc.

Habiendo resuelto todos los problemas con el banco, es necesario encontrar un comprador que acepte comprar un apartamento en tales condiciones: depositar parte de los fondos (con los que se pagará el préstamo) antes de la ejecución del contrato de compra / venta.

El siguiente paso es la transferencia del vendedor al comprador del depósito (debe ser el monto de la deuda del préstamo). Este procedimiento debe estar documentado (para ser honesto hoy, ya nadie lo cree): se escribe un recibo a mano, en el que se registra el hecho de transferir dinero.

Se redacta un acuerdo para ello que indica que el vendedor se compromete a vender el apartamento después de la eliminación del gravamen a un costo previamente aprobado. Se recomienda que los documentos firmados sean certificados por un notario (esto es más necesario para que el comprador se proteja).

El contrato debe incluir los siguientes puntos:

1. Monto de la transacción y procedimiento de liquidación. El precio de venta se divide en 2 partes: un depósito (requerido para pagar el préstamo) y el monto restante, que el vendedor recibe "en mano". Las cajas de depósito se utilizan generalmente para transferir fondos. El contrato establece que antes de que se redacte el acuerdo de compra / venta, solo el comprador tiene acceso a estas celdas. Cuando se completa la ejecución de todos los papeles, el comprador tiene acceso a una celda con dinero en efectivo.
2. Términos para la venta del apartamento y la eliminación de gravámenes del banco.

Después de completar todos los documentos, los participantes en la transacción se envían conjuntamente al banco. para pagar el saldo de la deuda (pagado del depósito proporcionado). Después del pago, debe llevar al banco que la deuda ha sido pagada, así como una hipoteca sobre el apartamento.

Después de eso, es necesario eliminar la carga del espacio habitable. Para hacer esto, el vendedor y el representante del banco deben comunicarse con el MFC o la Reg.chamber y presentar una solicitud de que el apartamento ya no está en la hipoteca. El registrador emite el formulario apropiado para completar.

Necesitará los siguientes documentos para aplicar:

• pasaporte del propietario;
• evidencia de que la deuda ha sido pagada en su totalidad;
• contrato de venta;
• hipoteca de vivienda.

Al completar el registro, dentro de los tres días, el vendedor debe recoger las copias proporcionadas de los documentos, así como un extracto sobre la eliminación del gravamen de la USRN.

Después de todas las manipulaciones burocráticas, puede comenzar a vender su casa. Otras acciones no se diferencian de procedimiento estándar compra / venta.

Opción número 2: el potencial comprador también tiene la carga de una hipoteca

Otra forma es encontrar un comprador que también tenga una hipoteca sobre sus hombros. Es necesario aclarar cuánto tiene de bienes personales y cuánto está gravado. Condición necesaria es asegurar que el comprador tenga suficiente efectivo para pagar la deuda hipotecaria del vendedor, y monto del préstamo suficiente para pagar el resto del costo del apartamento que se vende.

Considere el procedimiento en un ejemplo específico:

1. La propiedad se vende por la cantidad de 3000 tr. El monto de la deuda del vendedor es de 900 tr. El comprador tiene a mano 1100 tr., y la cantidad total aprobada de préstamos hipotecarios es de 2000 tr.
2. Si ambas partes están de acuerdo con los términos del otro, el comprador transfiere (como en el primer caso mediante recibo) la cantidad de 900 tr. Este será un depósito para un apartamento.
3. Usando el depósito recibido, el vendedor paga su deuda hipotecaria. Después de eso, él, junto con un empleado del banco, elimina el gravamen de los bienes inmuebles en el MFC o en la cámara de registro.
4. Luego, el vendedor, junto con el comprador, presenta al banco lista requerida documentos para el registro de una hipoteca y una hipoteca.
5. Después de que el banco concluye el contrato de hipoteca del comprador, ambos participantes en la transacción redactan un contrato estándar de compra / venta.

Como resultado, el comprador tenía 200 tr en sus manos, que transfiere al vendedor utilizando la celda del banco. Después del registro exitoso de la transacción, el vendedor recibe los 1900 tr restantes. en efectivo del banco, o a través del mismo celular.

Opción número 3: venta con gravamen del banco

Este método es casi idéntico al presentado al principio. La única diferencia es que una persona transfiere la responsabilidad de encontrar un comprador al banco. En tales casos, las organizaciones de crédito avanzan, porque están interesadas en devolver la garantía. Por lo tanto, este esquema es practicado activamente por Sberbank, VTB y varios otros grandes bancos.

Actuando de acuerdo con este método, el vendedor se libera de algunas de las responsabilidades (búsqueda de comprador, preparación de documentos, etc.). Sin embargo, en la mayoría de los casos se pierde un 5-10% del valor de tasación del apartamento. Esto se debe a que el banco no busca vender inmuebles caros (ya que lleva mucho tiempo), sino que trata de hacerlo lo más rápido posible.

En el video sobre la venta de un apartamento hipotecario.

Conclusión

Cada uno de estos métodos de venta de propiedad hipotecaria tiene una serie de características. La opción más rentable (para el vendedor) es una búsqueda y venta independientes por dinero en efectivo.

En este caso, si hay tiempo, puede vender la propiedad a un valor real. Sin embargo, en condiciones de severas limitaciones de tiempo, es mejor utilizar la ayuda de un banco. Por regla general, dichas empresas tienen socios para la redención acelerada de viviendas hipotecarias.

La cuestión de la posibilidad de poner a la venta un apartamento en una hipoteca es muy importante. Algunos propietarios de bienes inmuebles hipotecados enfrentan dificultades financieras: para ellos, las cuotas mensuales se vuelven insoportables. Otros tienen el deseo de comprar viviendas más espaciosas. Y aún a otros les gustaría ganar dinero con una hipoteca.

Estos y otros factores hacen que el propietario piense en vender la vivienda hipotecada. Pero después de todo, el espacio vital no les pertenece por completo. Entonces, ¿es posible vender un apartamento comprado con una hipoteca?

los que se preocupan esta pregunta, puede exhalar con calma: los bienes raíces hipotecarios se pueden vender en el actual 2019. Sólo el procedimiento de venta debe llevarse a cabo de manera competente, guiado por las reglas establecidas. Los artículos No. 29 y No. 33 de la Ley Federal sobre préstamos hipotecarios otorgan al prestatario el derecho de operar y vender un apartamento comprado con una hipoteca.

Al mismo tiempo, el propietario de la vivienda hipotecaria debe recordar la regla clave: no tiene derecho a realizar ninguna transacción con el apartamento (incluida la venta) sin el consentimiento de la institución de crédito. De lo contrario, todos los derechos sobre bienes inmuebles se transfieren al banco (Artículo No. 301 del Código Civil de la Federación Rusa).

¿Cómo vender un apartamento hipotecado?

Hay cuatro formas de vender vivienda hipotecada:

1. Reembolso anticipado de un préstamo.
2. Auto venta.
3. Venta con la ayuda de un banco.
4. Venta de obligaciones de deuda.

Amortización anticipada

Este método consiste en buscar un comprador que acceda a comprar una casa con un gravamen y le dé dinero al vendedor para pagar el resto de la deuda antes de lo previsto. Encontrar un comprador así no es fácil: sobrecargar un apartamento a menudo asusta a los posibles compradores.

El esquema de amortización anticipada de la hipoteca es relevante para la venta de viviendas en construcción. La vivienda en edificios nuevos con un buen diseño tiene una gran demanda, y un desarrollador consciente generalmente no tiene fin de compradores para aquellos apartamentos que se encuentran en la etapa final de construcción.

¿Cómo es el procedimiento para vender un apartamento bajo el esquema de amortización anticipada de una hipoteca? El primer paso es obtener el consentimiento del banco. El prestatario deberá indicar el motivo de la devolución anticipada del préstamo, ya que esto no es muy rentable para el banco. Pasos adicionales procedimientos:

1. Determinación del monto del préstamo.
2. Redacción de un acuerdo entre el prestatario y el comprador (certificado por un notario).
3. Extracto del prestatario y todos los miembros de la familia (incluidos los menores) de la vivienda hipotecada.
4. Hacer un depósito en la cantidad necesaria para pagar la hipoteca en su totalidad.
5. Cierre de la hipoteca y eliminación del gravamen del apartamento.
6. Etapa final: reinscripción de la transferencia de propiedad del apartamento en la cámara de registro.

auto venta

La recomendación clave para el vendedor: no debe ocultar a un posible comprador que la propiedad que se vende está garantizada por el banco. Se considerará que tal comportamiento involucra al comprador en una estafa.

La transacción en sí es simple. Lo principal es hacer todo de acuerdo con la ley. Supongamos que al comprador le gustó el apartamento y decidió comprarlo sabiendo que la propiedad está gravada. El siguiente paso en el trato es:

1. El comprador se dirige al acreedor con una expresión de deseo de redimir la garantía.
2. Los empleados del banco redactan un acuerdo preliminar de compraventa con él y notarian el documento.
3. El comprador deposita la cantidad necesaria para pagar la deuda en una celda bancaria, la cantidad restante para el prestatario, en otra.
4. Se elimina un gravamen del apartamento.
5. Se redacta un contrato de venta en Rosreestr.
6. El banco y el prestatario obtienen acceso a las celdas con dinero.

Venta de vivienda hipotecaria por parte de un banco

Al utilizar este esquema para la venta de vivienda hipotecaria, el banco ya no actúa como un observador externo. Realiza la transacción de principio a fin, emite su celular, se ocupa de todos los documentos. Solo se requieren firmas del vendedor. Los empleados del banco se comunicarán de forma independiente con la Regpalata.

El comprador de una vivienda hipotecada deposita dinero en la caja de seguridad del prestamista y pone la diferencia entre el costo de la vivienda y la deuda hipotecaria en otra caja de seguridad. Además, el banco informa al Regpalata sobre el pago del préstamo y se elimina el gravamen del objeto de la venta.

Tal esquema no es muy beneficioso para el prestatario: el banco no está particularmente interesado en vender el apartamento a un precio más alto. Es importante para él pagar la deuda, por lo que es suficiente que el monto de la deuda sea similar al costo del apartamento.

Venta de deuda

Este método implica la venta por parte del prestatario de sus obligaciones de deuda al banco. En este caso, el préstamo hipotecario se vuelve a emitir a un nuevo prestatario. El banco llega a un acuerdo con el comprador para transferirle la parte restante del préstamo. Así, el nuevo prestatario se convierte en propietario de la vivienda hipotecada y deudor del préstamo.

Muchos compradores mismos quieren comprar un apartamento que está gravado, porque los bienes raíces hipotecarios a menudo se ofrecen a un costo más bajo. Para tales compradores, el procedimiento para obtener un préstamo hipotecario es casi el mismo que el estándar:

• El candidato proporciona un paquete de documentos para la consideración de la solicitud de un préstamo hipotecario.
• Si se aprueba, se realiza una tasación del inmueble adquirido.

El nuevo registro de garantías en Rosreestr lo realiza exclusivamente el banco. El prestatario solo necesita firmar un documento sobre la cesión de una obligación de deuda.

En caso de reexpedición de un préstamo, otra entidad de crédito también podrá actuar como compradora. En tal situación, el préstamo hipotecario se transfiere al banco que otorgó el nuevo préstamo para pagar el anterior. Hoy en día, esto es una ocurrencia bastante común, ya que cada año los bancos reducen el interés del préstamo. Y el prestatario que encuentra un banco con un precio más aceptable tasa de interés o condiciones más leales, realiza la refinanciación de la hipoteca mediante la transferencia de la deuda a otra entidad de crédito.

Los prestatarios se benefician de este procedimiento. Sin embargo, no todos los bancos están de acuerdo con tal trato: algunos bancos no permiten la refinanciación bajo ningún pretexto, otros imponen sanciones al prestatario, que a veces alcanzan cantidades considerables.

Responsabilidades fiscales

El vendedor de vivienda hipotecaria debe tener en cuenta un matiz: si el inmueble ha sido de su propiedad menos de 3 años y vendido por más de Alto costo, tendrá que pagar impuestos sobre la venta del apartamento (13%).

Los matices de vender bienes raíces comprados bajo una hipoteca militar

De acuerdo con la ley, la vivienda comprada con préstamos hipotecarios y de vivienda específicos, hasta que el préstamo se reembolse por completo, es un compromiso no solo de una institución de crédito, sino también del Ministerio de Defensa de la Federación Rusa.

El gravamen se eliminará del apartamento solo después del reembolso total del préstamo y después de que el prestatario alcance la vida útil de 20 años. El esquema para la venta de dicho apartamento generalmente incluye la búsqueda de fondos para pagar el CHL.

El algoritmo de transacción es el siguiente:

1. El vendedor notifica al banco y Rosvoenipoteka de su deseo de vender la propiedad y eliminar el gravamen.
2. Especifica el monto de la deuda en el banco.
3. Devuelve la cantidad adeudada.
4. Encuentra un comprador para una casa.
5. Recibe un documento sobre la eliminación del gravamen.
6. Recibe un documento sobre el derecho de propiedad en Rosreestre.
7. Vender un apartamento de la manera habitual.

Importante: para pagar la deuda con Rosvoenipoteka (así como para pagar parte de la deuda con el banco acreedor en el caso de una hipoteca civil), puede utilizar los fondos recibidos como parte del capital de maternidad.

Video: Procedimiento para la venta de bienes inmuebles hipotecados

Documentos para la venta de bienes inmuebles hipotecados.

Realización del trámite de compraventa de vivienda hipotecaria requiere que el prestatario prepare un paquete completo de documentos. ¿Qué incluye?

• un documento que acredite la solvencia;
• contrato de compraventa con el comprador;
• certificado de no deuda en el préstamo;
• hipoteca sobre un préstamo;
• un documento que confirme la transferencia por parte del comprador de fondos para bienes inmuebles, que se utilizarán para pagar el saldo del préstamo;
• un documento que confirme la eliminación del apartamento del gravamen.

Así, es posible vender un apartamento que está en una hipoteca. E incluso de varias maneras. Lo principal es realizar el trámite correctamente, sin ocultar nada ni al banco ni al comprador.