Обслуживает ли управляющая компания балкон квартиры. Кто обязан ремонтировать балконы

Балконная плита нашей квартиры находится в неудовлетворительном состоянии: имеются трещины, коррозия металлического каркаса, по краям балконная плита осыпается.
Обращались в управляющую компанию, там сказали, что, так как балкон является только нашей собственностью (а не всех собственников помещений дома), то и ремонтировать его должны мы, либо общее собрание собственников может принять решение о проведении ремонта балконных плит и сборе на это дополнительных денежных средств. Правомерен ли ответ управляющей организации?

Ответ управляющей компании не основан на нормах законодательства.

Во-первых, балконная плита является общим имуществом собственников, также как и внешние ограждающие конструкции (стены, крыша, перекрытия и т.д.). А это означает, что за содержание данного имущества отвечает управляющая компания.

По другому делу, суд также пришел к выводу:

Ремонт ограждающих конструкций балкона должна выполнить управляющая компания

Суд обязал управляющую компанию отремонтировать ограждающие конструкции балкона, устранить причины протечек воды с потолка, выполнить иные работы..
Суд отверг доводы управляющей компании и указал, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома
При вынесении решения, суд основывался на положениях пунктов 4.2.4.2 и 4.3.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя, в соответствии с которыми, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. (См.

В прошлый четверг весь день дул сильный ветер, и его мощных порывов не выдержал балкон на пятом этаже дома № 1 по улице Березовой.

УЛЕТЕЛА вниз, видимо, давно прогнившая рамная конструкция, которая под напором ветра вмиг погнула всё металлическое ограждение (вызванной службе МЧС пришлось даже его срезать). Ветер как пушинки крутил доски и пластиковые панели… И на другой день останки ограждения еще летели с соседней березы… Хорошо, что никого из прохожих внизу не задело.

К сожалению, для Новомосковска совсем не редкость, что балконы в старых домах требуют довольно серьезного ремонта. Кроме неудобств для хозяина квартиры, полуразрушенный балкон представляет потенциальную опасность как для жителей квартиры, так и для прохожих. Выходить на такой балкон, а уж тем более проходить под ним, осмелится не каждый.

Вопрос о том, кто должен ремонтировать ветшающие балконы, по сей день вызывает споры из-за откровенных нестыковок в законодательстве. Так, составители Жилищного кодекса не включают балконы в состав «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а по Постановлению Правительства РФ № 491 от 2006 года (изданному уже после принятия кодекса), балконные плиты в это имущество, наоборот, входят.
Согласно Правилам содержания общего имущества, плиты балконов, входящих в план квартиры по обмеру Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. И, соответственно, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности, а перила, окна и двери указанных балконов являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Это означает, что ваш балкон (внимание: плита балкона и внешняя стена дома, примыкающая к нему) — это непременная часть общего имущества, за содержание которой вы платите своей управляющей компании.Согласно законодательству РФ ремонт несущих стен и конструкций обязаны выполнять представители управляющей компании за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это нам подтвердила и начальник отдела по обеспечению деятельности ЖКХ новомосковского управления жилищно-коммунального хозяйства Галина Новикова. Такое же разъяснение в управлении дают и всем позвонившим людям. К сожалению, статистики, учета аварийных балконов в Новомосковске не ведется, сообщили нам в управлении ЖКХ.

Практика показывает, что управляющие компании выход обычно предлагают самый радикальный, но простой: поскольку ремонт плиты балкона — дело недешевое, её срубают.
Однако та же практика показывает, что при определенной настойчивости и принципиальности добиться ремонта можно. Напоминайте работникам ЖКХ выдержки из следующего нормативно-правового документа — «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170):

«Раздел IV. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ
4.2.4.1. Работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий.
4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой.

…В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (Прим. — выделение авт.)».
Но. Собственник балкона обязан самостоятельно следить за состоянием парапетов балкона и иных прилегающих конструкций (застекленных окон, крыши и прочее) и их ремонт делать за свой счет
То есть решающую роль в вопросе «Кто должен ремонтировать балкон?» играет факт, какие именно элементы балкона нуждаются в ремонте: «общие» или «индивидуальные». Так что жителям необходимо быть очень внимательными, наблюдать за этим своим имуществом и вовремя принимать необходимые меры.

ВАШИ ДЕЙСТВИЯ

Для того чтобы УК отремонтировала балкон, нужно добиться признания конструкции (плиты балкона) аварийной. Для этого необходимо:
написать заявку на проведение ремонтно-восстановительных работ разрушенного балкона, которая должна быть оформлена на имя главного ответственного лица управляющей компании;
подготовить несколько фотографий аварийных зон, которые должны сопровождаться письменным подтверждением от соседей;
составить пояснительную записку, которая обосновывает необходимость восстановления балкона. Указать в ней, что аварийное состояние балкона потенциально опасно для жизни и здоровья людей.
Эти документы составляются в двух экземплярах. Первый отправляется в управляющую компанию, а второй остается у собственника жилья.

Всю переписку с управляющей компанией лучше вести заказными письмами с уведомлением о вручении. В таком случае у вас всегда будут официальные подтверждения обращения к коммунальным службам.
Если же ваша управляющая компания не спешит принять решение, то стоит отправить еще один комплект документов в местную администрацию с просьбой обратить внимание и посодействовать в решении проблемы.

Теперь остается ждать и надеяться на скорый ремонт вашего балкона. Если ваша УК отказала произвести ремонт балкона, вы вправе обратиться с иском в суд.
Возможен и другой вариант. Чтобы не ждать катастрофы, ремонт балкона можно сделать самостоятельно, а после взыскать с коммунальщиков все траты в судебном порядке. В этом случае при обращении в суд вместе с иском следует представить все чеки, подтверждающие расходы на материалы и различные услуги, направленные на восстановление аварийного балкона.

В последние годы более остро разрешаются разногласия в жилищных вопросах между владельцами приватизированных квартир и управляющими организациями. Один из таких спорных вопросов – кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?

С началом приватизации жилого фонда стало возникать множество непонятных ситуаций относительно принадлежности того или иного объекта домовой инфраструктуры. Одними из спорных объектов стали квартирные балконы. Начиная с конца 50-х годов, во всех городах страны развернулось широкомасштабное строительство жилых домов – так называемых «хрущёвок». В 70 – 80-е годы их сменили дома «брежневской» архитектуры. К сегодняшнему дню значительная часть этой массовой застройки находится в аварийном или предаварийном состоянии.

Многие дома из этих домов не видели капитального ремонта с момента сдачи в эксплуатацию. Как результат – текущая кровля, изношенные трубопроводы, обветшалые балконы. Если с «принадлежностью» крыш и труб всё более или менее ясно, то балконы в многоквартирном доме до сих пор вызывают споры. По мнению некоторых представителей управляющих организаций, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры и находятся в единоличном пользовании владельца приватизированного жилья, то и всю ответственность за их содержание и ремонт должен нести жилец.

С другой стороны, некачественный ремонт балконов может стать причиной несчастных случаев с тяжёлыми последствиями. Поэтому ремонтировать балконы должны профессиональные строительные организации, имеющие все соответствующие сертификаты и лицензии. Чтобы внести ясность в этом вопросе, был принят ряд нормативных актов, определяющих «правовой статус» балкона и лоджий в многоквартирном доме.

Для успеха в исследуемом вопросе необходимо заблаговременно изучить законодательство, регулирующее аспекты ответственности за данный вид работ.

«Законы о балконах»

Принятие соответствующих нормативно-правовых актов стало необходимым к началу 2000-х годов, когда никем не ремонтируемые балконы старых зданий стали попросту падать на головы прохожих. Отдельные «балконные» статьи появились в Жилищном кодексе и Постановлении правительства № 491 (2006 год). Как это ни парадоксально, но эти подзаконные акты не смогли внести полной ясности в этот непростой вопрос.

Произошло это вследствие явной нестыковки этих двух законов. Согласно статье Жилищного кодекса, данная архитектурная конструкция не является частью общедомовой собственности, в то время, как постановление № 491 наоборот, определяет его как часть фасада – то есть, общедомовым имуществом. В результате каждое заинтересованное лицо – ЖЭУ (ТСЖ, УК) и жильцы – стало истолковывать законодательство в свою пользу. Чтобы раз и навсегда положить конец этим нескончаемым административным спорам и судебным тяжбам, пришлось принимать дополнения и поправки, благодаря которым были чётко разграничены обязанности собственников и управляющей компании.

Правила содержания общедомового имущества

Управляющая компания или ТСЖ отвечают за несущую балконную плиту, перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования

1. Несущую балконную плиту.
2. Перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования.

Управляющая организация должна нести ответственность за безопасную эксплуатацию и своевременный ремонт перечисленных конструкций.

В ведении владельцев приватизированной квартиры находятся следующие элементы конструкции балкона:

1. Крыша и козырёк.
2. Двери и оконная группа.
3. Ограждающие перила и внешнее остекление.

Собственник балкона, согласно нормам и эксплуатации жилья, должен по мере необходимости производить следующие ремонтные работы:

• Следить за сохранностью штукатурки и бетонной основы. В случае их отслоения и повреждения он обязан восстановить защитный слой.
• Металлические перила и металлические несущие элементы необходимо периодически окрашивать водоотталкивающими составами.
• Деревянные рамы нужно периодически обрабатывать антисептическими пропитками или водоотталкивающей краской. Подробности смотрите в этом видео:

Определение необходимости ремонтных работ

Необходимость проведения ремонтных работ, как правило, определяется визуально. Ремонтные работы необходимо производить при наличии следующих признаков:

Работы по ремонту ограждений, козырьков и других элементов, находящихся в частном ведении, производится за счёт жильцов квартиры. Работу могут производить как работники ЖЭУ, так и любой другой компании соответствующего профиля.

Если, по мнению жильца, требуется производить ремонт несущей плиты, он должен обратиться в управляющую организацию с письменной просьбой отремонтировать балкон. На основании этого заявления назначается компетентная комиссия, производящая технический осмотр конструкции и определяющая необходимость ремонтных работ. По итогам осмотра представителями ЖЭУ (ТСЖ) составляется официальный акт. Если собственник квартиры является членом ТСЖ, то решение о необходимости ремонта выносится на обсуждение. На основании акта принимается (или нет) решение о выделении денег на проведение работ. Согласно Жилищному кодексу, за решение может быть принято не менее, чем 2/3 от общего числа голосов.

Независимая экспертиза

Если ЖЭУ или ТСЖ не находит серьёзных причин для проведения ремонтных работ, хозяин опасного балкона имеет полное право обратиться в административные или судебные инстанции. В этом случае придётся сделать независимую экспертизу состояния несущей конструкции, также можно предоставить фото и видеоматериалы, свидетельские показания соседей и домочадцев. Однако, судебные тяжбы могут длиться не один месяц, а то и год. За это время аварийный балкон может попросту обрушиться вниз. О том, кто и как должен проводить ремонт общедомового имущества, смотрите в этом видео:

Поэтому более рациональный вариант – произвести ремонт из своих средств. Прежде нужно будет также заручиться данными независимой экспертизы. После этого следует нанять специалистов-строителей, имеющих лицензию на проведение таких работ.

Все чеки и квитанции следует сохранить, как и договор об оказании строительно-ремонтных услуг. С этими документами следует обращаться в суд с требованием взыскать потраченные деньги с управляющей компании. В итоге вы получаете отремонтированный балкон и возвращаете затраченные деньги – если повезёт, то с компенсацией морального вреда.