Accord d'échange pour un bien immobilier qui n'existe pas encore. Qu'est-ce que l'échange de biens immobiliers et en quoi est-il bénéfique pour ceux qui ont conclu un accord ? Différences d'enregistrement entre les personnes physiques et morales

25.11.2019

Parties à l'accord d'échange

Les participants à l'échange peuvent être des individus et des organisations. Les transactions mixtes sont autorisées lorsqu'une partie est un propriétaire privé et l'autre une personne morale. Les individus peuvent être des citoyens de la Fédération de Russie, des apatrides et des étrangers.

Le propriétaire de l'article échangé doit être partie au contrat. Lorsqu’il y a plusieurs propriétaires et que l’un d’entre eux n’accepte pas l’échange, la transaction est considérée comme illégale.

Les citoyens vivant dans des logements publics ou publics ont également le droit d'échanger leur logement. appartements municipaux sur la base du contrat. Tous les membres de la famille doivent consentir à cette procédure. Dans une telle situation, seul le droit d'usage des locaux d'habitation est transféré.

Conclure un accord d'échange d'appartement

Lors d'un échange résidentiel ou locaux non résidentiels Une convention d'échange écrite est toujours établie. À la suite de la transaction, les propriétaires échangent les droits de propriété sur la propriété et enregistrent le transfert à Rosreestr. Sur la base des résultats, chaque participant disposera d'un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier, confirmant la propriété de l'objet.

DANS idéal Les parties échangent des biens de valeur égale, mais cela n'arrive pas toujours. Souvent réalisé types suivantséchange:

un appartement est échangé contre une voiture ;
un grand appartement est remplacé par plusieurs plus petits, etc.

Toutes les nuances relatives à l'objet de la transaction sont reflétées dans le texte de l'accord.

Les parties peuvent conclure accord préalable des échanges. Ceci est fait pour garantir que la transaction qui en résulte aura réellement lieu dans le futur. Pour protéger leurs intérêts, les parties stipulent dans le texte de l'accord préalable :

consentement des propriétaires pour procéder à l'échange ;
date de conclusion de la transaction ;
la procédure de transfert des locaux et des droits y afférents ;
sanctions en cas de non-respect des obligations.

Conditions essentielles

Conditions sans lesquelles la transaction sera considérée comme invalide :

Objet de la convention – appartement, maison, locaux séparés.
Caractéristiques de l'objet du contrat - nombre d'étages, adresse du lieu, superficie, numéro cadastral, etc.
Le coût de la propriété.
Indication des citoyens qui ont le droit d'utiliser les locaux. S'ils manquent, cela doit également être noté.
Accord sur tous les points du contrat.

Sans préciser les conditions ci-dessus, la transaction est considérée comme invalide et, par conséquent, le transfert des droits ne sera pas effectué.

Eléments supplémentaires

Il n'existe pas de modèle légalement établi d'accord d'échange, mais en plus des conditions essentielles, les parties incluent des clauses complémentaires dans le texte de l'accord. Ceux-ci inclus:

les noms des parties ;
les données du passeport ou les détails des parties ;
date et localité conclusion d'une transaction;
les circonstances de force majeure et la procédure à suivre dès leur survenance ;
signatures des parties.

Dans certains cas, il est conseillé de préciser un délai. En théorie, les propriétaires échangent leurs droits de propriété en une seule fois. Cependant, avec point pratique C'est presque impossible d'un point de vue visuel. Lorsqu'une des parties reçoit les documents pour un appartement plus tôt que l'autre, le contrat doit avoir une durée de validité. Après son expiration, il sera impossible d'obtenir un extrait du Registre d'État unifié.

Notarisation

La loi ne prévoit pas la nécessité de légaliser une transaction. Les parties décident elles-mêmes si elles doivent s'adresser à un notaire.

Les participants à l'échange peuvent faire contrat type et contactez directement Rosreestr ou MFC pour enregistrer les droits. Par dans l'ensemble les employés des institutions remplissent les mêmes fonctions qu'un notaire - ils vérifient l'authenticité des documents et les certifient.

Cependant, il est utile de contacter un notaire. Un avantage incontestable de l'assurance est la certification de la pureté juridique et de l'exactitude du contrat. Un autre avantage est qu'une copie du document sera conservée chez le notaire. Si l'une des parties perd le contrat, celui-ci peut toujours être rétabli.

Contacter un notaire implique l'émergence de dépenses supplémentaires. Le coût des services est calculé en fonction du coût du logement et peut être compris entre 0,15 et 0,3 %. De plus, vous devrez payer travail technique notaire.

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Enregistrement de l'accord

Les droits de propriété seront transférés aux parties à la transaction après la réalisation de trois actions :

Enregistrement de l'accord d'échange et ajustements à Rosreestr.
Échange effectif, confirmé par des certificats de réception signés.
Obtention d'un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier confirmant la propriété de l'objet du contrat.

Pour réaliser ces démarches vous devrez fournir les documents suivants :

déclarations des participants à l'échange ;
passeports civils généraux ou documents constitutifs de l'organisation ;
procuration pour les représentants des parties;
reçu confirmant le paiement devoir d'état(pour l'enregistrement des droits de propriété, vous devez payer 2 000 roubles);
passeports cadastraux et techniques des objets ;
accord d'échange en triple exemplaire ;
consentement notarié ou présence personnelle des époux (si les biens à transférer sont acquis conjointement ;
certificats de propriété ou extraits du Registre d'État unifié des échanges pour les objets d'échange ;
consentement de tiers si l'objet transféré est grevé ;
consentement des autorités de tutelle et de curatelle, si l'un des propriétaires n'a pas atteint l'âge de la majorité.

Passer enregistrement d'état vous devez contacter Rosreestr ou le MFC à l'emplacement de l'un des articles d'échange. Pour l'enregistrement ultérieur des droits de propriété, vous devez contacter respectivement l'emplacement de chacun des objets.

Résiliation de l'accord

La résiliation du contrat est possible par accord des parties ou par décision des autorités judiciaires. Selon l'art. 453 du Code civil de la Fédération de Russie, il est impossible d'exiger le retour de l'objet de la transaction avant sa résiliation.

Pour aller au tribunal, vous devez avoir de bonnes raisons, ce qui peut être confirmé. Ces motifs comprennent :

signer des documents sous l'influence de menaces pour la vie ou la santé ;
fausse déclaration concernant le contenu du contrat ;
commettre des erreurs intentionnelles ou accidentelles dans le texte du document qui affectent le sens des accords ;
l'une des parties a été induite en erreur sur l'objet ou la nature de la transaction ;
non-respect des termes du contrat.

Vous pouvez saisir le tribunal avant l’expiration du délai. délai de prescription, soit une durée maximale de trois ans. Dans certains cas, le délai de prescription est plus court et est d'un an.

Si l'une des parties n'est pas satisfaite du résultat de la transaction, il faut tenter de régler la situation sans recourir aux tribunaux. La résiliation unilatérale n'est pas possible.

Avant de servir déclaration de sinistre l'initiateur de la résiliation doit envoyer à l'autre partie proposition écrite sur un règlement pacifique de la question. Vous ne devriez vous adresser au tribunal qu’après un désaccord ou après avoir ignoré une proposition.

Comment faire un échange ?

L'algorithme d'échange ressemble à ceci :

Recherchez le deuxième participant à l'échange.
Rédaction d'un accord d'échange.
Préparation d'un dossier de documents pour l'inscription.
Paiement des droits de l'État.
Obtention d'un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier confirmant la propriété.

Ces transactions sont souvent conclues entre proches. Mais si vous avez besoin d'échanger un logement, mais qu'il n'y en a pas pour la transaction, des agences immobilières spécialisées peuvent vous aider.

Lors de la rédaction d'un accord d'échange, il est nécessaire d'énoncer clairement les termes de la transaction. Si les objets sont de valeur égale, il sera alors important d'indiquer le délai de souscription aux nouveaux droits. Lorsque l'échange est inégal, le texte du document indique le coût de l'indemnisation.

Taxe sur les échanges immobiliers

Un accord d'échange n'est pas soumis à l'impôt s'il y a un échange d'objets de valeur égale. Ceci est indiqué à l’art. 658 Code civil de la Fédération de Russie.

Lorsque des éléments ont des valeurs différentes et qu'une partie verse une compensation, ce montant est comptabilisé en résultat et est imposé. Sa taille représentera 13% de la différence entre le coût des objets. Vous pouvez éviter les paiements en vous inscrivant remise sur les impôts au Service fédéral des impôts ou sur le lieu de travail.

Ces règles s'appliquent si le bien est détenu depuis moins de trois ans. En plus de payer directement la taxe, vous devrez produire une déclaration de revenus.

Échange d'appartement avec capital maternité

Il est souvent nécessaire de payer un supplément avec le capital maternité en cas d'échange inégal. Cependant, cette possibilité n'est pas autorisée par la loi.

Il y en a deux options alternatives Actions:

Obtention d'un crédit immobilier pour un appartement et remboursement intégral avec le capital maternité et les fonds provenant de la vente de logements existants.
Enregistrement de l'hypothèque et remboursement partiel capital maternel.

Dans les deux cas, vous ne pouvez pas vous passer d'un crédit immobilier, et à la place d'un contrat d'échange, une opération d'achat et de vente sera réalisée. Pour vous inscrire, vous devez obtenir l'accord des autorités de tutelle et de tutelle pour libérer l'enfant en vue d'une inscription ultérieure dans les meilleurs locaux d'habitation.

Ainsi, vous devez d'abord contacter la banque. Et puis à Rosreestr pour certifier la transaction, si toutes les nuances sont réglées et que les documents sont préparés. Vers le colis papiers nécessaires Vous devez joindre une attestation pour bénéficier d’une aide gouvernementale.

Transactions impliquant capital maternel, ne sont pas soumis aux taxes de l'État. Mais une taxe sur la vente d'un bien immobilier d'un montant de 13 % devra être payée si le logement vendu était détenu depuis moins de trois ans.

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La rédaction d'un accord d'échange est l'option la plus sûre. Dans ce cas, le risque de rencontrer des escrocs ou des escrocs est minime. Malgré cela, nous vous recommandons tout de même de consulter un avocat avant de signer un contrat.

Convention d'échange de biens immobiliers : contenu, forme.

Échange de logements.

Un accord d'échange de biens immobiliers s'entend comme un accord en vertu duquel chaque partie s'engage à transférer un bien immobilier dans la propriété de l'autre partie en échange d'un autre bien immobilier ou d'un autre produit.

L'accord de troc est, selon le droit civil russe, type indépendant obligations contractuelles, ce qui implique de mettre en avant les particularités inhérentes au présent accord.

L'accord de troc est consensuel, rémunéré, bilatéral.

Basique caractéristiques accord d'échange :

L'accent est mis sur le transfert de propriété en propriété (cela rapproche le contrat d'échange du contrat d'achat et de vente, par exemple) ;

La nature de la contrepartie ;

Le moment du transfert de propriété.

Contrairement à un contrat de prêt, en vertu duquel des objets consommables, déterminés par des caractéristiques génériques (y compris de l'argent), sont transférés dans la propriété de l'emprunteur à condition de restituer le même nombre d'objets (en poids, volume, etc.) ou le même somme d'argent, Dans le cadre d'un accord d'échange, la restitution d'un bien similaire à celui reçu est exclue. Dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente, la contrepartie de la part de l'acheteur est toujours le paiement d'une certaine somme d'argent, tandis que dans le cadre d'un contrat d'échange, le paiement de la valeur est exclu, puisque les marchandises sont échangées contre des marchandises. Dans le cadre d'un accord d'échange, la propriété des marchandises reçues en échange est transférée à chacune des parties simultanément une fois que les obligations de transfert des marchandises ont été remplies par les deux parties, sauf disposition contraire de la loi (article 570 du Code civil de la Fédération de Russie). .

Le chapitre 31 du Code civil de la Fédération de Russie ne contient pas de règles particulières au sujet de l'accord d'échange, il est donc régi par les règles pertinentes en matière d'achat et de vente, si cela ne contredit pas l'essence de l'échange (article 2 du Article 567 du Code civil de la Fédération de Russie). La condition faisant l'objet du contrat est l'une des plus essentielles ; en cas d'échange d'objets immobiliers, chacun de ces objets doit être décrit dans le contrat conformément aux exigences de l'art. 554 du Code civil de la Fédération de Russie et la clause 1 de l'art. 18 et le paragraphe 6 de l'art. 12 de la loi sur l'enregistrement des droits. Le prix ne fait pas partie des termes essentiels du contrat d'échange, même si un bien immobilier est échangé. Cette conclusion repose sur le fait que les règles d'achat et de vente sont applicables à un accord d'échange dans la mesure où elles ne contredisent pas l'essence de l'échange. Le prix est l’expression de la valeur d’un produit en argent, tandis que l’essence d’un contrat de troc est l’échange de biens supposés avoir une valeur égale. Par conséquent, s'il n'y a pas d'évaluation monétaire des objets immobiliers échangés dans le contrat, le contrat ne peut être considéré comme non conclu, du fait que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur toutes les conditions essentielles. Dans le même temps, le fait qu'il n'y ait pas d'évaluation monétaire des biens immobiliers échangés dans le contrat ne peut constituer un motif de refus d'enregistrement.

La forme du contrat d'échange n'est pas spécifiquement définie dans la loi, par conséquent, les règles sur la forme du contrat de vente immobilière sont soumises à l'application au contrat d'échange de biens immobiliers (clause 2 de l'article 567 du Code civil de la Fédération Russe). Cela signifie qu'un accord d'échange de biens immobiliers doit être conclu par écrit sous la forme d'un document signé par les parties (article 550 du Code civil de la Fédération de Russie).

Une caractéristique de l'enregistrement public du transfert de propriété d'un bien immobilier acquis dans le cadre d'un accord d'échange est qu'un tel enregistrement ne peut être effectué qu'après que les deux parties à l'accord d'échange ont rempli leurs obligations de se transférer mutuellement les biens immobiliers échangés (article 570 du Code civil de la Fédération de Russie). Il en résulte que pour enregistrer le transfert de propriété dans le cadre d'un contrat d'échange, il faut présenter un ou plusieurs actes de cession confirmant le transfert de bien immobilier.

Une condition essentielle du contrat d'échange d'un immeuble d'habitation, d'un appartement, d'une partie de maison ou d'un appartement, d'une chambre est une liste des personnes conservant le droit d'utiliser les locaux d'habitation après son transfert au nouveau propriétaire. Si cette condition n'est pas remplie, le contrat est considéré comme non conclu, ce qui signifie que son enregistrement doit être refusé. L'enregistrement par l'État de l'échange de locaux d'habitation est effectué selon les règles prévu par les Instructions sur la procédure d'enregistrement par l'État des contrats de vente et d'achat et de transfert de propriété des locaux d'habitation, approuvée par arrêté du ministère de la Justice de Russie du 6 août 2001 n° 233.

En cas de conclusion et d'exécution par les parties d'un contrat d'échange de locaux d'habitation, les actions d'enregistrement suivantes sont effectuées :

Enregistrement d'une transaction - un accord d'échange ;

Enregistrement du transfert du droit à un local d'habitation ;

Enregistrement du transfert de droits vers un autre local d'habitation.

Les caractéristiques de l'enregistrement par l'État d'un accord d'échange, dont l'objet sont des objets immobiliers situés sur les territoires de diverses circonscriptions d'enregistrement, et le transfert des droits sur ces objets immobiliers sont reflétés dans les Instructions sur la procédure d'enregistrement par l'État d'un accord d'échange et (ou) transfert de droits sur des objets immobiliers situés sur les territoires de divers districts d'enregistrement, approuvés par arrêté du ministère de la Justice de Russie du 1er juillet 2002 n° 183 (tel que modifié le 24 décembre 2004). Au choix des parties à la transaction, l'enregistrement public de la convention d'échange est effectué dans l'un des organismes territoriaux du Service opérant dans les circonscriptions d'enregistrement sur le territoire desquelles se trouvent les objets immobiliers faisant l'objet de la présente convention. localisé, et l'enregistrement du transfert des droits est effectué à l'emplacement de chacun des objets. Lorsqu'un organisme territorial du Service reçoit les demandes et les documents pertinents pour l'enregistrement par l'État d'un accord d'échange et (ou) de transfert de droits sur l'un des objets immobiliers, cet organisme territorial du Service envoie le même jour un message à ce sujet. et une copie de l'accord conclu avec le deuxième organe territorial du Service en vue de l'inscription du deuxième organe territorial du Service dans le registre d'État unifié concernant ces déclarations, indiquant l'existence d'un droit en justice concernant l'objet immobilier précisé dans la convention d'échange et situé sur le territoire de la circonscription d'immatriculation au sein de laquelle opère l'organisme territorial du Service à l'emplacement du deuxième objet. Dans le message, l'organisme territorial du Service demande également à un autre organisme territorial du Service des informations sur le droit enregistré sur l'objet immobilier correspondant, sur les restrictions (charges) enregistrées du droit, ainsi que sur l'existence de réclamations légales. à cet objet immobilier. Dans un délai de 5 jours, la deuxième collectivité territoriale du Service communique à la collectivité territoriale qui enregistre la transaction les informations disponibles sur l'objet, les droits sur celui-ci et les charges. Après la décision d'enregistrer une transaction, dans les 5 jours, les informations sur l'enregistrement de la transaction et le transfert des droits sont envoyées à la deuxième collectivité territoriale (la date d'enregistrement et numéro d'enregistrement), en cas de refus d'inscription ou de suspension d'inscription, une copie du message est envoyée. Après avoir enregistré l'opération et le transfert du droit par la première collectivité territoriale, la seconde enregistre le transfert du droit sur un autre objet, en tenant compte de la vérification de la légalité de l'accord d'échange effectuée par la première collectivité territoriale.

Une liste approximative des titres de propriété soumis lors de l'enregistrement public des contrats d'échange de biens immobiliers :

Déclarations des parties à l'accord ou de leurs personnes autorisées (le formulaire est délivré sur demande) ;

Document confirmant le paiement de l'inscription (original et copie) ;

Particuliers (y compris représentants) - pièces d'identité (à présenter). Entités juridiques - documents constitutifs, ainsi qu'un document confirmant le fait de saisir des informations dans le registre national unifié des personnes morales, et un document confirmant l'enregistrement d'une personne morale en tant que contribuable indiquant son NIF (originaux et copies). Si le dossier des titres de propriété contient déjà des copies de ces documents, il est alors possible de présenter un extrait d'un seul registre d'état entités juridiques, indiquant l'absence de modifications et d'ajouts actes constitutifs entité légale;

Documents confirmant l'autorité du représentant (original et copie) : procuration ; certificat d'un tuteur (fiduciaire) - pour les tuteurs (fiduciaires) d'enfants mineurs, citoyens limités par le tribunal dans leur capacité juridique ou incompétents ; certificat d'adoption - pour les parents adoptifs ;

Les originaux de l'accord d'échange (généralement en quantité égale au nombre de parties à l'accord, ainsi qu'un à inclure dans le dossier - pour un accord sous forme écrite simple ;

Les originaux de l'accord et une copie notariée ou, à la discrétion du demandeur, une autre copie originale de l'accord - pour un accord sous forme notariée) ;

L'original et une copie du titre de propriété de la personne qui aliène les locaux d'habitation (contrat, certificat, etc.) ou l'original si les droits sont inscrits au Registre d'État unifié ;

Un document confirmant le transfert du bien immobilier (si les termes du contrat et de la demande permettent l'enregistrement simultané de la transaction et du droit) ;

Originaux et copies des documents confirmant l'exécution des termes du contrat dans les cas où la transaction a été conclue sous condition (article 157 du Code civil de la Fédération de Russie) ;

Passeport cadastral d'un local d'habitation (original et copie certifiée conforme par l'autorité qui a délivré ce document) ;

Consentement des autorités de tutelle et de tutelle (lors d'une opération de cession de locaux d'habitation dans lesquels vivent des mineurs, des citoyens partiellement ou totalement incapables, ainsi que s'ils sont propriétaires de biens immobiliers aliénés) ;

Autres documents confirmant les motifs de la transaction, prévus par la législation en vigueur et nécessaires à l'enregistrement (consentement notarié du conjoint à la transaction ; confirmation du respect de l'exigence du droit préférentiel d'achat d'une part du droit de propriété commune de copropriétaires ; consentement écrit de la personne en faveur de laquelle la charge est établie - le locataire, le créancier gagiste ; décision de l'organe autorisé d'une personne morale de réaliser une transaction/transaction importante dans laquelle il existe un intérêt, etc.)

Chef adjoint du service des inscriptions

transactions avec des objets immobiliers A.R. Grigorien

Un accord d'échange de biens immobiliers est assez courant dans les relations juridiques liées au chiffre d'affaires immobilier. À la base, il ressemble à bien des égards à un contrat d'achat et de vente : dans les deux cas, un bien immobilier est acquis. Cependant, dans un accord d'échange, l'acheteur est également le vendeur, et ce double rôle est joué par les deux parties à l'accord, et l'équivalent en argent (dans le cadre du contrat d'achat et de vente) est le bien immobilier échangé. Dans certains cas, de l'argent peut également apparaître dans l'accord d'échange - si les appartements échangés n'ont pas de valeur équivalente et que l'une des parties doit payer à l'autre un certain montant pour que l'échange soit égal. Examinons plus en détail les points essentiels concernant l'accord de troc.

Le concept d'un accord d'échange immobilier. Parties à l'accord, principales dispositions

La loi (article 567 du Code civil de la Fédération de Russie) prévoit définition générale accord de troc. Il s'agit d'un accord en vertu duquel chaque partie s'engage à transférer la propriété d'un produit à l'autre partie en échange d'un autre. En ce qui concerne un accord d'échange immobilier, il peut être précisé que les biens immobiliers sont transférés dans le cadre de cet accord. Comme mentionné ci-dessus, en cas de valeur inégale des biens immobiliers échangés, une partie paie à l'autre la différence en équivalent espèces. Et bien que cet accord, de par son essence, devrait refléter les processus de transfert de propriété d'une personne à une autre, sans participation d'argent, dans la pratique, les situations sont plus courantes lorsque des biens immobiliers sont échangés contre un paiement supplémentaire, car il s'agit de extrêmement difficile de trouver un bien immobilier absolument équivalent. Accord d'échange immobilier contenu économique Et caractéristiques juridiques est à bien des égards similaire à un contrat d'achat et de vente et, par conséquent, en règle générale, il est soumis aux règles d'achat et de vente. Pour un contrat d'échange de bien immobilier, ainsi que pour un contrat de vente et d'achat, il est obligatoire d'indiquer l'objet du contrat et son Description détaillée. Étant donné que l'accord d'échange implique un transfert mutuel d'objets, il est nécessaire de donner une description des deux objets de propriété. Ainsi, dans le contrat, il est nécessaire de décrire avec précision le bien échangé : pour un appartement, indiquez l'adresse, la superficie, le nombre de pièces, le nombre d'étages et d'autres paramètres. Lors d'un changement de terrain, il est nécessaire d'indiquer sa localisation, sa catégorie de terrain, sa destination et la superficie de son terrain.

Il convient de noter qu'en parlant d'un accord d'échange de biens immobiliers, à première vue, il peut sembler que nous parlons de uniquement sur l'échange d'articles essentiellement identiques - un appartement contre un appartement, un terrain contre un terrain. Mais en réalité, ce n’est pas le cas. Par exemple, il est possible pour le propriétaire d’un bien résidentiel de l’échanger contre tout autre logement ou contre un terrain. Il est aussi parfois possible d'échanger contre un bien complètement différent, par exemple une voiture (même si de telles transactions sont très rares).

Étant donné que les biens immobiliers échangés peuvent être extrêmement rarement de valeur égale, une règle a été établie par la loi (article 568, paragraphe 2 du Code civil de la Fédération de Russie) sur le paiement d'une indemnité aux parties à l'accord dont l'immobilier a moins de valeur que l'immobilier (appartement, terrain, etc.) .d.) représenté par la partie adverse. Toutefois, une telle disparité doit être stipulée au préalable dans le contrat conclu, et ne pas résulter d'appréciations ultérieures.

Après avoir évoqué le prix dans le contrat d’échange immobilier, il convient de préciser que nous parlons du prix de chacun des objets échangés. Le prix de chaque bien doit être indiqué dans le contrat, c'est une condition essentielle. En cas de valeur inégale des objets, il est également nécessaire d'indiquer le montant du paiement complémentaire - le paiement est effectué immédiatement avant ou après le transfert de propriété - cela doit également être indiqué dans le contrat.

Je voudrais dire quelques mots sur les parties à cet accord. Dans un contrat d'échange, l'acheteur et le vendeur sont en quelque sorte réunis en une seule personne : chaque partie à la transaction est reconnue à la fois comme vendeur du bien immobilier qu'elle s'engage à vendre, et en même temps comme acheteur d'autres des biens immobiliers qu'elle s'engage à accepter en échange. Par conséquent, chaque partie à cet accord est simultanément dotée des droits et obligations du vendeur et de l'acheteur. C’est l’une des qualités distinctives d’un contrat d’échange immobilier. De plus, je tiens à souligner que la législation n'établit pas de noms spéciaux pour chacune des parties à cet accord.

Vous devez également savoir que plus de deux parties peuvent participer à un accord d'échange immobilier - il s'agit d'accords d'échange complexes auxquels participent trois parties ou plus. Lors de la rédaction de tels accords, il est important que les parties ne transfèrent que les locaux pour lesquels elles disposent de droits enregistrés. Autrement dit, en concluant un accord avec gros montant parties, il faut tout d'abord s'assurer que les biens transférés appartiennent aux personnes participant à l'accord par droit de propriété.

Le contrat d'échange immobilier doit indiquer les modalités de transfert de propriété. Et, en plus, comme dans le cas d'un achat et d'une vente, vous devez rédiger un acte d'acceptation et de transfert de l'appartement. Les parties doivent signer cet acte immédiatement au moment de l'échange des clés et des documents de logement.

Tout comme en cas d'achat et de vente, pour les contrats d'échange de biens immobiliers, si l'un des propriétaires (copropriétaires) est mineur, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation des autorités de tutelle. De plus, si les biens échangés ont été acquis pendant le mariage, un consentement notarié du conjoint à la transaction est requis.

Une condition essentielle du contrat d'échange d'un appartement (immeuble d'habitation) est la liste des personnes conservant le droit d'utiliser les locaux d'habitation après son transfert au nouveau propriétaire. Si cette condition n'est pas remplie, le contrat est considéré comme non conclu, ce qui signifie que son enregistrement est impossible.

Formulaire de convention d'échange, documents requis

Les règles du contrat d'achat et de vente s'appliquant au contrat d'échange immobilier, le contrat d'échange peut être rédigé sous forme écrite simple ou, à la demande des parties, il peut être notarié. Notarisation souhaitable dans les cas de contrats complexes, comme indiqué ci-dessus.

De plus, tout comme un contrat d'achat et de vente immobilier, un contrat d'échange immobilier est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'État. En outre, le transfert de propriété du bien échangé est soumis à enregistrement - il est nécessaire d'enregistrer les droits de propriété des nouveaux propriétaires du bien. Si la propriété échangée est située dans des villes différentes, les deux transferts de propriété sont enregistrés séparément - l'enregistrement public est effectué à l'emplacement du logement, par conséquent, la propriété du nouveau propriétaire est enregistrée dans la ville où se trouve la propriété .

Pour l'enregistrement, les documents suivants sont soumis au Service fédéral d'enregistrement :

L'accord d'échange lui-même, signé par les parties ;

Titres de propriété des parties pour les biens immobiliers échangés ;

Pièces d'identité des parties à la transaction (passeport) ;

Documentation technique pour les objets immobiliers échangés (documents Rostekhinventarizatsiya – certificat technique et valeur estimée - lors d'un échange d'appartements ; passeport cadastral du terrain, documentation des bâtiments sur le terrain - sur échange terrains, etc.);

Reçu de paiement des frais d'enregistrement de l'État ;

Déclarations du propriétaire ;

Un extrait du registre de la maison et une attestation d'absence d'arriérés de loyer (lors d'un échange d'appartement) ;

Consentement notarié du conjoint à la transaction, et en l'absence de conjoint de la partie à la transaction - une déclaration notariée concernant l'absence du conjoint ;

Une attestation du fisc attestant qu'il n'y a pas de dettes sur les taxes foncières ;

Consentement des autorités de tutelle et de tutelle (lors d'une transaction de cession de logements dans lesquels vivent des mineurs, des citoyens partiellement ou totalement incapables).

La propriété d'un bien immobilier passe à l'acquéreur dès l'enregistrement public, et son exécution avant ce moment (transfert de documents, expulsion et emménagement, etc.) n'entraîne pas le transfert de propriété, la charge d'entretien et le risque de perte accidentelle de biens pour l'acquéreur (articles 210 , 211 du Code civil de la Fédération de Russie). Dans le même temps, l'enregistrement public des droits sur les biens immobiliers transférés par les parties dans le cadre d'un accord d'échange doit être effectué simultanément. Toutefois, si l'une des parties se soustrait à l'enregistrement public du transfert de propriété, elle doit indemniser l'autre partie pour les pertes causées par le retard de l'enregistrement.

En parlant de fiscalité, dans le cadre de la conclusion d'un contrat d'échange immobilier, sachez que le propriétaire qui a reçu l'argent devra payer de l'impôt sur le revenu. personnes au taux de 13%.

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Accord de troc, en dans ce cas, l'immobilier est une partie importante des relations de droit civil, réglementant l'échange de biens entre personnes, tant entre particuliers qu'entre entités juridiques, ainsi qu'entre le physique et le juridique.

Les biens échangés entre personnes doivent avoir la même valeur (valeur), cependant, en règle générale, la valeur de l'un des objets échangés dépasse la valeur de l'autre, qui est compensée par de l'argent.

Dans cet article

Essence

L'accord d'échange est régi par l'article 567 du Code civil de la Fédération de Russie, qui stipule qu'en vertu de cet accord, chacune des parties, dès sa conclusion, s'engage à transférer la propriété à une seconde partie. Un tel accord peut être conclu sous forme écrite ou orale, dernière option applicable si cette transaction est exécutée dès sa conclusion, ou si le coût est inférieur à 10 Smic.

L'accord de troc peut être qualifié de réciproque, rémunéré et consensuel, il est donc divisé en :

échange égal (troc);
échange avec paiement supplémentaire si le coût de l'un des biens immobiliers dépasse.

Ce type de contrat est plus optimal qu’un contrat d’achat et de vente. S'il n'y a aucune possibilité financière d'acheter une propriété (dans ce cas, un bien immobilier), une personne peut effectuer un échange équivalent ou avec un paiement supplémentaire, alors que les coûts seront bien inférieurs. Bien entendu, avoir moins de bureaucratie est un plus indéniable : il est beaucoup plus facile de rédiger un seul formulaire de contrat (contrat d'échange) que deux (contrats d'achat et de vente).

A titre d'exemple, on peut considérer la situation de l'échange d'appartements de valeur égale entre particuliers.

Disons que le citoyen A. souhaite acheter l’appartement du citoyen B., mais ne dispose pas de beaucoup de capital et n’est pas particulièrement versé dans les questions de conclusion de contrats. Le citoyen A. a la possibilité de vendre l'appartement qu'il possède puis d'acheter le bien souhaité ou de contacter un avocat qualifié pour l'aider à rédiger deux contrats de vente, ce qui est irrationnel.

Dans le même temps, le citoyen B. n'est pas contre l'échange sans facturer de paiement supplémentaire. Ainsi, le citoyen A. et le citoyen B. peuvent rédiger un accord d'échange et simplifier cette transaction. Il est toutefois important de respecter tous les termes de cet accord, qui sont décrits ci-dessous.

Conditions

Un accord d'échange de biens immobiliers comporte un certain nombre de conditions, sans le respect desquelles la transaction sera considérée comme nulle. Les aspects suivants doivent être énoncés de manière fiable et correcte :

des informations sur le bien immobilier (ses caractéristiques cadastrales) impliqué dans la transaction ;
une liste des personnes qui conserveront le droit d'utiliser cet objet (si l'objet est un local d'habitation) ;
le coût de l'immobilier des deux parties - l'objet lui-même et les autres éléments qui sont transférés avec lui ;
montant du supplément (en cas d'échange avec supplément) ;
d'autres conditions qui aideront à parvenir à un accord entre les deux parties.

Les parties peuvent prescrire d'un commun accord d'autres conditions, mais celles-ci ne doivent pas contredire la législation en vigueur de la Fédération de Russie. Lors de la rédaction, vous pouvez vous appuyer sur des échantillons de contrats d'échange ou d'achat et de vente.

Il convient de prêter attention au deuxième point. S'il y a des enfants mineurs ou des conjoints qui ont des droits sur cette propriété, la transaction nécessite le consentement de :

Particularités

L'accord de troc présente un certain nombre de caractéristiques et caractéristiques distinctives d'autres transactions similaires. Elle présente un certain nombre de caractéristiques qui la distingueront des autres obligations :

le but de la transaction est le transfert de biens immobiliers ;
l'objet du contrat, la propriété, est transféré d'une personne à une autre en propriété, ce qui oblige la seconde à céder en échange un autre objet ;
les droits de propriété sont transférés simultanément aux deux parties une fois que toutes les conditions de la transaction sont remplies ;
n'a aucune restriction sur les biens transférés.

De plus, lors de la conclusion d'un tel accord, les fonds ne constituent pas l'objet principal de la transaction et ne sont utilisés que lorsqu'un paiement complémentaire est nécessaire.

Liste des documents requis lors de l'enregistrement d'une opération d'échange immobilier

Un aspect important de toute relation juridique, du point de vue du droit, est confirmation documentaire certains faits. Comme toute autre opération similaire, la transaction doit être inscrite au Registre d'État unifié de l'immobilier afin d'en notifier organisme gouvernemental sur un changement d'ayants droit sur des biens immobiliers.

Pour s'inscrire, les participants aux relations juridiques doivent préparer les documents suivants :

Après avoir préparé la documentation ci-dessus, vous devez contacter Rosreestr pour soumettre les documents et enregistrer la transaction. Cette autorité est tenue d'informer les autres responsables de ces opérations et l'enregistrement sera effectué.

Conclusion

Les transactions impliquant l'échange de toute propriété sont apparues depuis l'Antiquité, et se sont ensuite propagées à l'échange de biens immobiliers. De tels accords ressemblent à des relations légales d’achat et de vente, mais sont plus rentables et plus simples. Même si le coût de l'immobilier diffère, cela ne limite pas les citoyens, car l'une des parties peut payer un supplément, compensant ainsi la différence.

Il est toujours important non seulement de rédiger méticuleusement un contrat, mais également de vérifier chaque point : si toutes les conditions correspondent à celles indiquées, si les noms des biens immobiliers sont indiqués correctement, si l'accord est conforme à la législation de la Fédération de Russie et autres. Après tout, au moindre défaut, la transaction peut être déclarée invalide - au mieux, au pire - l'une des parties sera trompée.