Jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny - legalne sposoby. Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny i kupno kolejnego - czy to możliwe

Jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny - legalne sposoby. Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny i kupno kolejnego - czy to możliwe
Jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny - legalne sposoby. Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny i kupno kolejnego - czy to możliwe
20.10.2019

Odniesienie: zwyczajowo nazywa się hipotekę procedurą nabycia mieszkania za pośrednictwem instytucji bankowej, która przewiduje sporządzenie umowy, zgodnie z którą kredytobiorca zobowiązuje się do regularnego spłacania bankowi kwot dług hipoteczny.

Mieszkanie obciążone hipoteką zawsze się znajduje zastaw na rzecz banku; kredytobiorca staje się pełnoprawnym właścicielem dopiero po spłacie kredytu hipotecznego.

Plusy i minusy kupowania

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości hipotecznej należy dokładnie przestudiować tę kwestię, ważąc wszystkie plusy i minusy nadchodząca umowa. Nie spiesz się z głową do basenu i pospiesznie podejmij tak odpowiedzialną decyzję. Więc co zalety i wady zawiera transakcję nabycia mieszkania obciążonego hipoteką?

Plusy:

Minusy:

  1. Już sam fakt, że mieszkanie jest obciążone, odstrasza kupujących.
  2. Trudności z projektem mieszkania hipotecznego.
  3. Bank przez cały okres (a kredyt hipoteczny jest zwykle wystawiany na długi czas) będzie miał prawo regularnie odwiedzać mieszkańców, sprawdzając stan domu.
  4. Konieczność akceptacji warunków i wymagań banku.

Zagrożenia

Kupując mieszkanie hipoteczne warto obiektywnie ocenić wszystkie związane z nim ryzyka i zminimalizować je. Jakie są niebezpieczeństwa tej umowy?

Główne niebezpieczeństwo- możliwość sprzedaży mieszkania bez udziału i zgody banku. Pamiętaj, że pożyczkobiorca nie ma do tego żadnych praw, więc koordynować wszystkie pytania nie tylko do kredytobiorcy-sprzedawcy, ale także bezpośrednio do pracowników banku.

Ponadto koniecznie odwiedź Rosreestr i uzyskaj wszystkie informacje o mieszkaniu i jego właścicielu, aby nie było dla Ciebie pytań bez odpowiedzi.

Ryzyko polega również na tym, że na etapie rejestracji i płatności przez kupującego zaliczka pożyczkobiorca nagle będzie miał niezbędne środki na dokonanie płatności i wsparcie dobrego prawnika.

W takim przypadku możesz stracić zainwestowanych środków. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy przelewać pieniądze tylko przez skrytka depozytowa.

Niebezpieczne jest również kupowanie mieszkania przez spłatę saldo zadłużenia kredytobiorca, ponieważ po tym bank zdejmie ciężar z mieszkania, a kredytobiorca stanie się prawowity właściciel nieruchomości, po której może odmówić podpisania kolejnej umowy sprzedaży. Aby uniknąć takiego niebezpieczeństwa, należy podpisać przedwstępna umowa kupna-sprzedaży ze wskazaniem wszystkich warunków po stronie kupującego.

Wszelkie pytania i decyzje dotyczące rejestracji mieszkania hipotecznego i lokowania środków, sprawdź w instytucji bankowej. W takim przypadku bank będzie gwarancja bezpieczeństwa. Nie będzie również zbyteczna pomoc wykwalifikowanego prawnika, który pomoże umiejętnie sporządzić umowę i uwzględnić wszystkie niuanse transakcji.

Procedura i metody rejestracji

Mieszkanie obciążone można kupić na trzy sposoby. Każdy z nich ma swoje plusy i minusy, a także osobliwości co należy wziąć pod uwagę przy wyborze opcji.

Kupno mieszkania w banku

To jest najłatwiejszy i najbezpieczniejszy sposób nabycie mieszkania hipotecznego, pod warunkiem dostępności środków od kupującego.

Udział i obsługa transakcji przez bank - niezawodna ochrona przed wszelkiego rodzaju oszustwami.

Co więcej, często sam bank wystawia nieruchomość na licytację i jest zainteresowany szybką sprzedażą, dlatego, znajdując tak wartościowego nabywcę, na pewno się wybierze. małe koncesje.

Metoda ta zakłada, że ​​kupujący wnosi środki na spłatę salda kredytu na mieszkanie. Jak prawidłowo przeprowadzić proces zminimalizować wszelkie ryzyko kupujący? Rozważmy wszystko etapami:

  1. Wynajem z banku dwie komórki: jeden dla banku, drugi - dla kredytobiorcy. W komórce dla banku zdeponuj środki na spłatę salda zadłużenia kredytowego. Resztę środków umieść w innej komórce. Następnie bank wystawi odpowiednie zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony.
  2. Podpisz umowę skup i sprzedaż mieszkanie.
  3. W umowie oprócz standardowych warunków zapisz metoda płatności, kary dla pożyczkobiorcy na wypadek, gdyby przeszkadzał w przeniesieniu własności Ciebie, czyli kupującego.
  4. Zweryfikuj umowę z notariusz(jest to opcjonalne, ale stanowi dla Ciebie dodatkową gwarancję).
  5. Zarejestruj umowę z Rosreestre. Wraz z umową zabierz ze sobą komplet dokumentów do usunięcia obciążeń z mieszkania.

Gdzie znajdę informacje o mieszkaniach hipotecznych sprzedawanych przez bank? Banki tworzą specjalne gabloty zabezpieczenie, gdzie można znaleźć nieruchomość na sprzedaż w dowolnym regionie.

Ponadto istnieją witryny, które łączą bazy danych nieruchomości różnych organizacji bankowych. To znacznie upraszcza wyszukiwanie nabywców poszukujących właśnie takich nieruchomości.

Rejestracja mieszkania hipotecznego w hipotece

Ta metoda jest całkiem realna, ale tylko w przypadku zaciągnięcia pożyczki w tym samym banku, gdzie mieszkanie, które kupujesz znajduje się pod zastaw.

Banki chętnie idź w kierunku nowego kredytobiorcy, oczywiście sprawdzającego jego dane i wypłacalność pod każdym względem.

Ponadto następuje rejestracja nowej hipoteki szybki, ponieważ w tym przypadku w rzeczywistości następuje zamiana kredytobiorcy i kredytobiorcy.

Wiele banków oferuje nawet preferencyjne warunki, takich jak: obniżone oprocentowanie, przyspieszone przetwarzanie i minimalna zaliczka.

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne w banku zewnętrznym, to jest to dość skomplikowana procedura, banki rzadko podejmują taki krok.

Kupujemy mieszkanie hipoteczne od pożyczkobiorcy-właściciela

Taka transakcja przybiera nieco inną formę. Pamiętaj: nawet jeśli kupujesz kredyt hipoteczny od kredytobiorcy, zgoda banku jest nadal konieczne. Wszystkie etapy transakcji muszą być przeprowadzone przy udziale osoby trzeciej – przedstawiciela banku.

Często występuje jako przedstawiciel menedżer kredytowy. To z nim należy omówić wszystkie kwestie, etapy i warunki zakupu mieszkania.

Transakcja musi być zawarta w banku wierzyciela, a nie w instytucji, w której nabywca posiada rachunek. Jeszcze jeden niuans: konkluzja Umowa przedwstępna aby po przekazaniu pieniędzy sprzedającemu (lepiej zrobić to przez skrytkę depozytową) i usunięciu obciążenia, nie zmienił warunków sprzedaży.

Jakie niuanse należy wziąć pod uwagę?

Koniecznie weź wyciąg z ZSRR i sprawdź inne obciążenia w mieszkaniu.

Do jakichkolwiek obliczeń zawsze bierz wpływy kasowe. Ale najlepszym sposobem jest skrytka depozytowa.

Nie zapomnij wziąć wyciąg z księgi domowej w przedmiocie rejestracji w mieszkaniu dodatkowych osób nie określonych przez sprzedawcę. Koordynuj wszelkie działania z bankiem.

Jak widać, kupno mieszkania hipotecznego jest bardzo niełatwe zadanie, ale całkiem możliwe, pod warunkiem, że podejdziesz do jego rozwiązania od całości odpowiedzialność.

Potraktuj informacje zawarte w artykule jako wskazówkę do działania, pamiętaj niuanse i zalecenia rozważ wszystkie zagrożenia. Wydaje się, że przy takim podejściu zakup mieszkania na kredyt hipoteczny stanie się udany zakończenie transakcji.

Kredyty hipoteczne są zdecydowanie jedyną szybką opcją dla wielu osób, aby wyprowadzić się z rodziców lub wynająć mieszkanie do własnego.

Często zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości kredytowej zadaje pytanie, czy realna jest sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny?

Wcześniejszy zwrot zadłużenia hipotecznego

Jednym z możliwych sposobów sprzedaży mieszkania na kredyt hipoteczny jest przedwczesna spłata zadłużenia.

Ponieważ rzadko zgadzają się na taki program, trudno znaleźć kogoś, kto chce kupić mieszkanie hipoteczne.

Biorąc pod uwagę, że na wtórnym rynku nieruchomości łatwo jest znaleźć czystą prawnie ofertę, wielu przeraża fakt, że nieruchomość została zastawiona na rzecz banku.

Najczęściej do tego programu przychodzą osoby, które chcą kupić mieszkanie w nowym budynku, ponieważ zwykle od razu tworzą tam nowoczesny układ.

Jednak nie jest łatwo znaleźć darmową opcję od dewelopera na prawie ukończonym etapie.

Schemat zakupu mieszkania hipotecznego z wcześniejszą spłatą wygląda następująco:

  1. Potencjalny nabywca przekazuje kaucję sprzedającemu poprzez zawarcie dodatkowej umowy (musi być ona poświadczona notarialnie). Pieniądze są wykorzystywane do pełnego pokrycia zadłużenia hipotecznego.
  2. Obciążenia są całkowicie usuwane z nieruchomości (zwykle trwa to maksymalnie 5 dni).
  3. Strona transakcji sporządza i podpisuje umowę sprzedaży.

Jak sprzedać mieszkanie na DDU na kredyt hipoteczny? Pierwsze dwa wymienione powyżej punkty realizowane są zgodnie z tym, co jest napisane, po czym sprzedającemu pozostaje ponowne zarejestrowanie umowy udziału kapitałowego w budowie na rzecz kupującego w izbie ewidencyjnej.

Sprzedaż mieszkania z spłatą kredytu hipotecznego w trakcie transakcji

Czy trudno jest sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny z jego spłatą w trakcie transakcji? W tej metodzie wierzyciel jest odbiorcą kaucji, a samą transakcję przeprowadza sprzedający.

Realizacja nieruchomości hipotecznych w tym schemacie wygląda następująco:

  1. Bank potwierdza sprzedającemu zgodę na sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania, następnie ustalana jest kwota pozostałego zadłużenia.
  2. Kupujący wkłada pieniądze do dwóch sejfów (jedna służy do zamknięcia zadłużenia w banku, a druga do sprzedającego, otrzymuje saldo).
  3. Sporządza się i podpisuje umowę kupna-sprzedaży, po czym transakcja zostaje odzwierciedlona w Rosreestr.
  4. Sprzedający wypłaca środki z pierwszej komórki i zamyka pozostały dług.
  5. Bank przenosi spłaconą hipotekę na kupującego, a ten na jej podstawie sporządza w MFC wypis z USRN, potwierdzający brak obciążeń na nieruchomości.
  6. Jeśli wszystkie punkty są poprawnie wypełnione, sprzedający pobiera pieniądze z drugiej komórki.

Sprzedaż mieszkania z zadłużeniem hipotecznym

Czy można sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny wraz z zobowiązaniem dłużnym? Wielu obywateli zwraca uwagę na nieruchomość zastawioną bankowi ze względu na obniżoną wartość.

Ta metoda sprzedaży nie różni się od rejestracji tradycyjnej hipoteki:

  1. Potencjalny nabywca zbiera standardowy pakiet dokumentacji do rozpatrzenia przez bank jego kandydatury.
  2. Jeśli zatwierdzi wniosek, przeprowadzana jest ocena mieszkania i jego ubezpieczenie.

Proces ponownej rejestracji obciążeń na nowego właściciela w Rosreestr przechodzi w ten sposób na sam bank.

Pożyczkobiorca po prostu podpisuje dodatkową umowę cesji wierzytelności.

Wszystko trwa zwykle nie dłużej niż 5 tygodni (obciążenia są usuwane na 5 dni, a transakcja kupna-sprzedaży realizowana jest przez 2 tygodnie).

Sprzedawaj z bankiem

Czy za pomocą banku można sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jeśli kredytobiorca nie ma czasu na samodzielną sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką lub na ogół przenosi się do innego miasta lub kraju, może dać pracownikom banku możliwość zrobienia wszystkiego na własną rękę.

W tej metodzie kupujący i pożyczkodawca są zwolnieni z ciężaru bez obecności pożyczkobiorcy. Pożyczkobiorca może wypłacić ze skrytki pozostałe pieniądze z zawartej transakcji.


Ale otrzyma do niego dostęp dopiero po zakończeniu całego procesu ponownej rejestracji.

Sprzedaż mieszkania przez bank bez zgody kredytobiorcy jest niemożliwa. Jeśli da mu do tego prawo, bank prowadzi aukcje na specjalnych stronach internetowych.

Ważne jest, aby zrozumieć, że ta metoda jest wyjątkowo nieopłacalna dla pożyczkobiorcy, ponieważ nieruchomość jest sprzedawana za znacznie niższą cenę niż kosztuje, ponieważ najważniejsze dla pożyczkodawcy jest pokrycie jego wydatków.

Cechy sprzedaży mieszkania zaciągniętego w hipotekę „wojskową”

Jeśli mieszkanie zostało zakupione z kredytem hipotecznym w ramach specjalnego programu „wojskowego”, nadal można je sprzedać.

Jednak ten proces nie jest łatwy. W takim przypadku, w celu usunięcia obciążeń, dług wobec banku jest spłacany, a wpłaty, które pochodziły z budżetu państwa, są zwracane.

Niektórzy obywatele, którzy kupili długo wyczekiwane mieszkanie na kredyt, po pewnym czasie nie mogą dokonywać miesięcznych płatności z różnych powodów lub rozumieją, że 20-metrowa odnushka wcale nie jest odpowiednia dla pięcioosobowej rodziny, a może sytuacja na rynek zmienił się na tyle dramatycznie, że cena mieszkania hipotecznego wzrosła dwukrotnie i istnieje duża pokusa, aby go sprzedać i zarobić, w efekcie kredytobiorca decyduje się na sprzedaż mieszkania.

Wielu kredytobiorców hipotecznych będzie zaskoczonych, ale sprzedanie mieszkania na kredyt hipoteczny jest realne, nie tylko bez utraty zainwestowanych pieniędzy, ale i zarabiania. Pierwszą zasadą jest to, że mieszkania obciążonego nie można sprzedać bez zgody banku.

Zgodnie z art. 29 i art. 33 ustawy federalnej „O hipotece” zmienionej 7 maja 2013 r. Nr 102-FZ, kredytobiorca ma prawo do korzystania z zastawionej nieruchomości. Jego obowiązkiem jest również utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie. Sprzedaż osobom trzecim lub strata jest czynem bezprawnym, chronionym przez bank, który udzielił kredytu hipotecznego i zgodnie z art. 301-303 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej alienacja jest możliwa tylko na korzyść banku będącego zastawnikiem. Zdarzają się jednak sytuacje, w których bank może spotkać się z kredytobiorcą w połowie drogi i wydać zezwolenie na sprzedaż mieszkania, które jest obciążone hipoteką.

Dlaczego sprzedawać mieszkania hipoteczne?

Istnieje kilka powodów, dla których kredytobiorca hipoteczny może chcieć lub musi sprzedać mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny i zastawione w banku:

  • Utrata dochodu wymagana do dokonywania regularnych płatności.
  • Chęć zarabiania (zarabiania) na mieszkaniach hipotecznych.
  • Konieczność zakupu mieszkania o większej powierzchni.

Przyjrzyjmy się bliżej tym powodom i temu, jak „pozbyć się kredytu hipotecznego”:

Sprzedaż mieszkań hipotecznych z powodu spadającej wypłacalności

W dzisiejszych realiach gospodarczych żaden z rosyjskich kredytobiorców nie jest ubezpieczony od utraty pracy, a co za tym idzie stabilnego dochodu gotówkowego. Nikt nie wie, co wydarzy się za kilka lat, a prognozy finansowe nie zawsze są zgodne z oczekiwaniami. A obowiązkowe spłaty kredytu hipotecznego muszą być spłacane ściśle raz w miesiącu, wyraźnie w terminie iw całości, a codzienne kłopoty konsumenta nikomu nie przeszkadzają. A gdy zdarzają się nieprzewidziane sytuacje, kredytobiorca dość przewidywalnie i naturalnie ma ochotę sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny, aby natychmiast spłacić wszystkie długi wobec banku. Co więcej, należy to zrobić, zanim wierzyciel hipoteczny podejmie dodatkowe środki na podstawie ustawy federalnej „O hipotece” (hipoteka nieruchomości).

Sprzedaż mieszkania hipotecznego w celu wykorzystania podwyższonej ceny

Wielu mieszkańców kupuje mieszkania w nowych budynkach na początkowym etapie budowy po stosunkowo niskich cenach. Gdy budowa domu jest już w pełni zakończona, cena nieruchomości wielokrotnie wzrasta, a w niektórych sytuacjach pokrywa koszt kredytu hipotecznego.

Jeżeli pożyczkobiorca, który jest uczestnikiem wspólnego budownictwa od samego początku stawia sobie za cel osiągnięcie zysku, to wskazane jest, aby sprzedał nieruchomość przed oddaniem domu do użytku. Wynika to z faktu, że ponowne wystawienie umowy cesji nie będzie trudne, w przeciwieństwie do uzyskania niezbędnego pakietu dokumentów dla gotowego mieszkania oddanego do użytku.

Zdarzają się wyjątkowe przypadki, kiedy mieszkanie w domu w budowie nie jest już potrzebne (obywatel na przykład otrzymał spadek lub nabył inny lokal), więc kredytobiorca decyduje się sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny iz zyskiem finansowym.

Sprzedaż drugorzędnego mieszkania, które jest obciążone hipoteką, oznacza spadek wartości rynkowej, ponieważ większość obywateli nie jest chętna do wzięcia na swoje barki nieruchomości zastawionej bankowi.

Sprzedaj mieszkanie hipoteczne, aby poprawić warunki życia

Weźmy przykład z życia: kredytobiorcy (młoda rodzina) dostają podwyżkę i podwyżkę pieniężną, mają dzieci, a mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny staje się dla nich małe. Pożyczkobiorcy z tej kategorii zastanawiają się, jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie dla rodziny według metrażu.

W sytuacji, gdy dochody finansowe rodziny pozwalają na zakup kolejnego domu na kredyt, bank nie zabrania zaciągania kolejnego kredytu hipotecznego tylko wtedy, gdy rodzina regularnie dokonuje obowiązkowych spłat dwóch pożyczek długoterminowych. Ale ta opcja wiąże się z opłatą początkową.

Sposoby sprzedaży mieszkania hipotecznego

Możesz sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny, korzystając z kilku opcji:

  1. Samodzielne poszukiwanie kupca i sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką- po znalezieniu nabywcy bank zawiera pisemną umowę z nabywcą dalszego zakupu mieszkania obciążonego hipoteką. Przyszły właściciel mieszkania spłaca kredyt hipoteczny w całości, po czym sprzedający-kredytobiorca otrzymuje zaświadczenie o braku zadłużenia. Wtedy pożyczkobiorca może usunąć obciążenie z mieszkania.
  2. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego- kredytobiorca jest niezależnie zaangażowany w poszukiwanie kupującego, który jest gotowy na zakup mieszkania z obciążeniem. Kupujący przekazuje sprzedającemu kwotę wymaganą do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
  3. Przelew (sprzedaż) zobowiązań z umowy kredytu hipotecznego- kredytobiorca może znaleźć nabywcę, który również planował zakup mieszkania na kredyt. Bank przewiduje program pożyczkowy, którego mechanizm jest stosowany w takich sytuacjach.
  4. Sprzedaż mieszkania hipotecznego za pomocą wierzyciela hipotecznego (banku)- przyszły właściciel mieszkania (nabywca) wpłaca dwie kwoty do dwóch skrytek depozytowych - jedną na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, a drugą na zakup nieruchomości. Bank jest odpowiedzialny za usunięcie obciążenia.

Rozważ bardziej szczegółowo wymienione opcje sprzedaży mieszkania hipotecznego:

Własna sprzedaż mieszkań hipotecznych

Lepiej, aby potencjalny nabywca od razu „pokazał karty” i poinformował, że mieszkanie jest obciążone w banku. Jeśli ukryjesz ten fakt i podasz informacje w częściach, kupujący może podejrzewać, że jest zamieszany w oszustwo i odmówić zakupu. W rzeczywistości wszystko jest znacznie prostsze. Kupujący ogląda mieszkanie, podoba mu się i zgadza się je kupić. W tym celu udaje się do banku i wyraża chęć umorzenia zobowiązań dłużnych sprzedającego. Następnie zostanie sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży, poświadczona przez notariusza.

Bank wynajmuje dwie skrytki depozytowe. Pierwsza to kwota wymagana do spłaty kredytu hipotecznego w całości, a druga to pozostała kwota należna sprzedającemu po dokonaniu transakcji. Umowa sprzedaży zostanie zawarta po usunięciu obciążenia z mieszkania. Dostęp do skrytek depozytowych, zarówno dla banku, jak i sprzedającego, będzie otwarty tylko wtedy, gdy transakcja zostanie prawidłowo przeprowadzona, a umowa zarejestrowana w Rosreestr.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego i późniejsza sprzedaż mieszkania

Nie każdy kupujący zgodzi się na taką ofertę, a znalezienie takiej osoby jest dość trudne. Mieszkania obciążone bankami są przerażające, zwłaszcza że na rynku wtórnym istnieją doskonałe alternatywy, które są legalnie czyste. Mechanizm wcześniejszej spłaty kredytu najczęściej wykorzystywany jest w hipotece mieszkania, które znajduje się na różnych etapach budowy. Nowe budynki cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących, nie tylko ze względu na nowość. Mieszkańców przyciąga nowoczesny układ, duże powierzchnie i szereg innych udogodnień, dlatego na ostatnich etapach budowy rzetelny deweloper nie może znaleźć wolnych mieszkań.

Z potencjalnym nabywcą zostaje zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, która zostanie poświadczona notarialnie. Wcześniej musi wpłacić kaucję wymaganą do spłaty kredytu hipotecznego w całości. Z chwilą zamknięcia hipoteki zniesienie obciążenia (co do zasady procedura trwa 5 dni), sprzedający i kupujący zostają wysłani do izby rejestrowej w celu sporządzenia umowy sprzedaży lub ponownego wykonania umowy udział kapitałowy w budownictwie.

Czy wiesz, że zgodnie z prawem (pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 13 września 2011 r. nr 147 „Przegląd praktyki sądowej w rozwiązywaniu sporów związanych ze stosowaniem przepisów Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie umowy pożyczki”), pożyczkobiorca w przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki z płatnościami dożywotnimi , posiada pożyczkę.

Sprzedaż zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego

Szereg obywateli, którzy sami wyrażają chęć zakupu mieszkania na kredyt, jest zainteresowanych mieszkaniami obciążonymi hipoteką, których sprzedażą zajmuje się bank. Jedną z zalet takiego mieszkania jest niższy koszt w porównaniu do rynku. Mechanizm rejestracji mieszkania w tym przypadku jest prawie taki sam jak w przypadku standardowej transakcji:

  1. aby kupujący mógł zostać uznany za potencjalnego kredytobiorcę musi dostarczyć odpowiedni pakiet dokumentów, który jest ustalony dla każdego, kto chce wziąć kredyt hipoteczny;
  2. w przypadku zatwierdzenia przyszłej transakcji następuje ubezpieczenie i wycena mieszkania - zgodnie z przepisami ustawy federalnej „O hipotece” z późniejszymi zmianami z dnia 7.05. 2013 nr 101-FZ.

W tym przypadku pracownicy banku są niezależnie zaangażowani w ponowną rejestrację obciążenia w Rosrerestra ze względu na fakt, że obciążone hipoteką mieszkanie zmieniło właściciela. Kredytobiorca jest zobowiązany do podpisania dodatkowej umowy cesji kredytu.

Sprzedaż mieszkania za pomocą banku

Kredytobiorca z pewnych względów może przenieść odpowiedzialność za sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką na posiadacza hipoteki - bank. Jest to możliwe, jeśli pożyczkobiorca zmienił miejsce zamieszkania, wyjechał na dłuższy czas w podróż służbową lub nie ma wolnego czasu. W takich przypadkach obecność kredytobiorcy-sprzedawcy nie jest wymagana, ponieważ bank wraz z kupującym zajmuje się usunięciem obciążenia. Jeśli po transakcji pojawi się saldo, znajdzie się ono w komórce banku, a pożyczkobiorca może odebrać należne pieniądze w dogodnym dla niego terminie.

Łącznie sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką trwa około 21 dni, z czego pięć dni zajmuje procedura usunięcia obciążenia, a pozostałe 14 dni przypada na transakcję kupna-sprzedaży.

Jeśli dana osoba ma potrzebę pozbycia się obciążenia kredytu hipotecznego, może sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Również taka potrzeba może zaistnieć, gdy konieczne było poszerzenie przestrzeni życiowej. Następnie zastanowimy się, jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny przy minimalnym ryzyku i kosztach.

Opcja nr 1: transakcja gotówkowa

Istota tej metody jest następująca: znalezienie nabywcy, który zgodzi się na kupno zastawionego na rzecz banku mieszkania. Np. powierzchnia mieszkalna szacowana jest na 2500 tr, a dług wobec banku na 1100 tr.

W takim przypadku kupujący przelewa kwotę długu (1100 tr.) na sprzedającego, który z kolei rozlicza się z bankiem, usuwając obciążenie, a następnie sporządza umowę kupna/sprzedaży. Kupujący pozostaje do zapłaty 1400 tr. i zostanie nowym właścicielem mieszkania.

Należy od razu zauważyć, że w tym przypadku dość trudno jest znaleźć nabywcę, ponieważ pojawi się czynnik nieufności i niechęci do przechodzenia przez kręgi piekielne, w postaci zwracania się do różnych urzędów (Izba Rejestrowa, MFC itp.). Jednak ten sposób sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem jest najbardziej opłacalny dla sprzedającego.

Procedura

Właściciel mieszkania musi oficjalnie powiadomić swój bank, że zamierza sprzedać zastawione mieszkanie. Standardowa umowa kredytu hipotecznego zawiera klauzulę, zgodnie z którą klient nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości (do czasu całkowitej spłaty zadłużenia) bez uzyskania pisemnej zgody banku.

Jeśli nie poinformujesz w odpowiednim czasie banku o swoich zamiarach, po prostu anuluje umowę kupna/sprzedaży. W takim przypadku nie da się uniknąć sporów sądowych.

Banki niechętnie akceptują takie działania ze strony klientów. Wynika to z faktu, że w przypadku sprzedaży mieszkania hipotecznego (a właściwie wcześniejszej spłaty kredytu) osoba przestaje przynosić do instytucji kredytowej dochód w postaci wypłaty odsetek.

Z tego powodu w większości przypadków dana osoba będzie musiała wyjaśnić przyczynę wcześniejszej spłaty. Mogą to być:

  • pogorszenie standardu życia (zwolnienie, degradacja itp.), w związku z którym nie jest już w stanie spłacać kredytu;
  • Przeprowadzka do innego miasta;
  • problemy zdrowotne (wymagane będą dokumenty w postaci zaświadczeń szpitalnych) itp.

Po rozwiązaniu wszystkich problemów z bankiem konieczne jest znalezienie nabywcy, który zgodzi się na zakup mieszkania na takich warunkach - zdeponowanie części środków (z którymi zostanie wypłacony kredyt) przed zawarciem umowy kupna/sprzedaży.

Kolejnym krokiem jest przelew od sprzedającego do kupującego kaucji (powinna być kwota zadłużenia z tytułu pożyczki). Ta procedura musi być udokumentowana (szczerze dziś nikt już w to nie wierzy): odręcznie wypisywany jest paragon, w którym rejestrowany jest fakt przekazania pieniędzy.

Sporządza się w tym celu umowę, z której wynika, że ​​sprzedawca zobowiązuje się sprzedać mieszkanie po usunięciu obciążenia po wcześniej ustalonym koszcie. Zaleca się, aby podpisane dokumenty były poświadczone przez notariusza (jest to bardziej konieczne dla kupującego w celu ochrony siebie).

Umowa musi zawierać następujące punkty:

  1. Kwota transakcji i procedura rozliczeniowa. Cena sprzedaży podzielona jest na 2 części: kaucję (wymaganą do spłaty kredytu) oraz pozostałą kwotę, którą sprzedający otrzymuje „od ręki”. Skrytki depozytowe są zwykle używane do przelewania środków. Umowa stanowi, że przed sporządzeniem umowy kupna/sprzedaży dostęp do tych ogniw ma tylko kupujący. Po zakończeniu egzekucji wszystkich dokumentów kupujący ma dostęp do komórki z gotówką.
  2. Warunki sprzedaży mieszkania i usunięcia obciążeń z banku.

Po wypełnieniu wszystkich dokumentów uczestnicy transakcji są wspólnie przesyłani do banku. w celu spłaty salda zadłużenia (opłaconego z przekazanej kaucji). Po dokonaniu płatności należy zgłosić do banku, że dług został spłacony, a także hipoteka na mieszkaniu.

Następnie konieczne jest usunięcie ciężaru z przestrzeni życiowej. W tym celu sprzedawca i przedstawiciel banku muszą skontaktować się z MFC lub Izbą Rej. i złożyć wniosek, że mieszkanie nie jest już objęte hipoteką. Rejestrator wystawia odpowiedni formularz do wypełnienia.

Do złożenia wniosku potrzebne będą następujące dokumenty:

  • paszport właściciela;
  • dowód, że dług został w pełni spłacony;
  • umowa sprzedaży;
  • hipoteka mieszkaniowa.

Po zakończeniu rejestracji, w ciągu trzech dni, sprzedawca musi odebrać dostarczone kopie dokumentów, a także wyciąg o zniesieniu obciążenia z USRN.

Po wszystkich biurokratycznych manipulacjach możesz zacząć sprzedawać swój dom. Dalsze działania nie odbiegają od standardowej procedury kupna/sprzedaży.

Opcja nr 2: potencjalny nabywca również jest obciążony hipoteką

Innym sposobem jest znalezienie kupca, który również ma na swoich barkach kredyt hipoteczny. Konieczne jest wyjaśnienie, ile ma on z majątku osobistego, a ile jest obciążony. Warunkiem koniecznym jest posiadanie przez kupującego wystarczającej ilości gotówki na spłatę zadłużenia hipotecznego sprzedającego, a kwota kredytu wystarcza na spłatę pozostałej części kosztu sprzedawanego mieszkania.

Rozważ procedurę na konkretnym przykładzie:

  1. Nieruchomość jest sprzedawana za kwotę 3000 tr. Wysokość zadłużenia sprzedającego wynosi 900 tr. Kupujący ma pod ręką 1100 tr., a łączna zatwierdzona kwota kredytów hipotecznych to 2000 tr.
  2. Jeżeli obie strony zgadzają się na wzajemne warunki, kupujący przelewa (jak w pierwszym przypadku paragonem) kwotę 900 tr. Będzie to depozyt za mieszkanie.
  3. Korzystając z otrzymanej kaucji sprzedający spłaca zadłużenie hipoteczne. Następnie wspólnie z pracownikiem banku usuwa obciążenia z nieruchomości w MFC lub izbie meldunkowej.
  4. Następnie sprzedawca wraz z kupującym przedstawia bankowi niezbędną listę dokumentów do rejestracji hipoteki i hipoteki.
  5. Po zawarciu przez bank umowy kredytu hipotecznego nabywcy, obaj uczestnicy transakcji sporządzają standardową umowę kupna/sprzedaży.

W efekcie kupujący miał w rękach 200 tr., które przelewa sprzedającemu za pomocą komórki bankowej. Po udanej rejestracji transakcji sprzedający otrzymuje pozostałe 1900 tr. gotówką w banku lub za pośrednictwem tej samej komórki.

Opcja nr 3: sprzedaż z obciążeniem przez bank

Ta metoda jest niemal identyczna jak ta przedstawiona na samym początku. Jedyną różnicą jest to, że osoba przenosi odpowiedzialność za znalezienie kupca na bank. W takich przypadkach organizacje kredytowe idą do przodu, ponieważ są zainteresowane zwrotem zabezpieczenia. Tak więc taki schemat jest aktywnie praktykowany przez Sbierbank, VTB i wiele innych dużych banków.

Postępując zgodnie z tą metodą, sprzedawca zwalnia się z części obowiązków (poszukiwanie kupującego, przygotowanie dokumentów itp.). Jednak w większości przypadków traci 5-10% szacowanej wartości mieszkania. Wynika to z faktu, że bank nie stara się sprzedawać drogich nieruchomości (ponieważ zajmuje to dużo czasu), ale stara się to zrobić jak najszybciej.

Na wideo o sprzedaży mieszkania hipotecznego

Wniosek

Każda z tych metod sprzedaży nieruchomości hipotecznych ma szereg cech. Najbardziej opłacalną (dla sprzedającego) opcją jest samodzielne poszukiwanie i sprzedaż za gotówkę.

W takim przypadku, jeśli jest czas, możesz sprzedać nieruchomość po realnej wartości. Jednak w warunkach dużych ograniczeń czasowych lepiej skorzystać z pomocy banku. Z reguły takie firmy mają partnerów do przyspieszonego wykupu mieszkań hipotecznych.

Bardzo ważna jest kwestia możliwości wystawienia na sprzedaż mieszkania w hipotece. Niektórzy właściciele nieruchomości hipotecznych borykają się z trudnościami finansowymi: dla nich miesięczne raty stają się nie do zniesienia. Inni mają chęć zakupu bardziej przestronnego mieszkania. A jeszcze inni chcieliby po prostu zarobić na hipotece.

Te i inne czynniki sprawiają, że właściciel myśli o sprzedaży mieszkania hipotecznego. Ale przecież przestrzeń życiowa nie należy do nich całkowicie. Czy można więc sprzedać mieszkanie kupione z kredytem hipotecznym?

Ci, którzy są zaniepokojeni tą kwestią, mogą spokojnie odetchnąć: nieruchomości hipoteczne można sprzedać w bieżącym 2019 roku. Tylko procedura sprzedaży musi być przeprowadzona kompetentnie, kierując się ustalonymi zasadami. Artykuły nr 29 i nr 33 ustawy federalnej dotyczące udzielania kredytów hipotecznych zapewniają kredytobiorcy prawo do obsługi i sprzedaży mieszkania zakupionego z hipoteką.

Jednocześnie właściciel mieszkania hipotecznego musi pamiętać o kluczowej zasadzie: nie ma prawa dokonywać żadnych transakcji z mieszkaniem (w tym sprzedaży) bez zgody instytucji kredytowej. W przeciwnym razie wszystkie prawa do nieruchomości są przenoszone na bank (art. 301 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jak sprzedać mieszkanie hipoteczne?

Istnieją cztery sposoby sprzedaży mieszkań hipotecznych:

  1. Wcześniejsza spłata kredytu.
  2. Sprzedaż własna.
  3. Sprzedaż z pomocą banku.
  4. Sprzedaż zobowiązań dłużnych.

Wcześniejsza spłata

Metoda ta polega na wyszukaniu kupującego, który zgodzi się na zakup domu z obciążeniem i da sprzedającemu pieniądze na spłatę pozostałej części zadłużenia przed terminem. Znalezienie takiego kupca nie jest łatwe: obciążenie mieszkania często odstrasza potencjalnych nabywców.

Przy sprzedaży mieszkań w budowie istotny jest schemat wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Mieszkania w nowych budynkach o dobrym rozplanowaniu cieszą się dużym zainteresowaniem, a sumienny deweloper zazwyczaj nie ma końca dla nabywców tych mieszkań, które są w końcowej fazie budowy.

Jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania w ramach programu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego? Pierwszym krokiem jest uzyskanie zgody banku. Kredytobiorca będzie musiał wskazać przyczynę wcześniejszej spłaty kredytu, ponieważ jest to dla banku mało opłacalne. Dalsze kroki procedury:

  1. Ustalenie kwoty kredytu.
  2. Sporządzenie umowy pomiędzy pożyczkobiorcą a nabywcą (poświadczona notarialnie).
  3. Wyciąg kredytobiorcy i wszystkich członków rodziny (w tym nieletnich) z mieszkania hipotecznego.
  4. Złożenie kaucji w wysokości niezbędnej do pełnej spłaty kredytu hipotecznego.
  5. Zamknięcie hipoteki i usunięcie obciążenia mieszkania.
  6. Etap końcowy: ponowna rejestracja przeniesienia własności lokalu w izbie meldunkowej.

sprzedaż własna

Kluczowa rekomendacja dla sprzedającego: nie należy ukrywać przed potencjalnym nabywcą faktu, że sprzedawana nieruchomość jest zabezpieczona przez bank. Takie zachowanie zostanie uznane za wciągnięcie kupującego w oszustwo.

Sama transakcja jest prosta. Najważniejsze to robić wszystko zgodnie z prawem. Załóżmy, że kupujący polubił mieszkanie i zdecydował się je kupić, wiedząc, że nieruchomość jest obciążona. Następnym krokiem w transakcji jest:

  1. Nabywca zwraca się do wierzyciela z wyrazem chęci wykupu zabezpieczenia.
  2. Pracownicy Banku sporządzają z nim przedwstępną umowę kupna-sprzedaży i notarialnie poświadczają dokument.
  3. Nabywca deponuje kwotę niezbędną do spłaty zadłużenia w jednej komórce banku, pozostałą kwotę dla kredytobiorcy - w drugiej.
  4. Z mieszkania usuwane jest obciążenie.
  5. Umowa sprzedaży została sporządzona w Rosreestr.
  6. Bank i kredytobiorca uzyskują dostęp do cel z pieniędzmi.

Sprzedaż mieszkań hipotecznych przez bank

Korzystając z tego programu do sprzedaży mieszkań hipotecznych, bank nie występuje już jako zewnętrzny obserwator. Prowadzi transakcję od początku do końca, wystawia komórkę, zajmuje się wszystkimi dokumentami. Wymagane są tylko podpisy od sprzedającego. Pracownicy Banku samodzielnie skontaktują się z Regpalatą.

Nabywca domu obciążonego hipoteką deponuje pieniądze w skrytce depozytowej pożyczkodawcy, a różnicę między kosztem domu a długiem hipotecznym umieszcza w innej skrytce depozytowej. Ponadto bank informuje Regpalatę o wypłacie kredytu, a z przedmiotu sprzedaży znika obciążenie.

Taki schemat nie jest zbyt korzystny dla kredytobiorcy: bank nie jest szczególnie zainteresowany sprzedażą mieszkania po wyższej cenie. Ważne jest, aby spłacił dług, więc wystarczy, że kwota długu jest zbliżona do kosztu mieszkania.

Sprzedaż długu

Metoda ta polega na sprzedaży przez kredytobiorcę jego zobowiązań dłużnych bankowi. W takim przypadku kredyt hipoteczny zostaje ponownie wydany nowemu kredytobiorcy. Bank zawiera umowę z kupującym o przeniesienie na niego pozostałej części kredytu. Tym samym nowy kredytobiorca staje się właścicielem mieszkania hipotecznego i dłużnikiem kredytu.

Wielu kupujących sami chce kupić obciążone mieszkanie, ponieważ nieruchomości hipoteczne są często oferowane po niższych kosztach. Dla takich kupujących procedura uzyskania kredytu hipotecznego jest prawie taka sama jak standardowa:

  • Kandydat dostarcza pakiet dokumentów do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny.
  • W przypadku zatwierdzenia przeprowadzana jest wycena nabytej nieruchomości.

Ponowna rejestracja zabezpieczenia w Rosreestr jest przeprowadzana wyłącznie przez bank. Pożyczkobiorca musi jedynie podpisać dokument o cesji wierzytelności.

W przypadku wznowienia kredytu, nabywcą może być również inna instytucja kredytowa. W takiej sytuacji kredyt hipoteczny przekazywany jest do banku, który udzielił nowego kredytu na spłatę starego. W dzisiejszych czasach jest to dość częste zjawisko, gdyż co roku banki obniżają oprocentowanie kredytu. A kredytobiorca, który znalazł bank z bardziej akceptowalnym oprocentowaniem lub bardziej lojalnymi warunkami, refinansuje kredyt hipoteczny, przenosząc dług na inną instytucję kredytową.

Kredytobiorcy korzystają z tej procedury. Jednak nie każdy bank godzi się na taką transakcję: niektóre banki pod żadnym pretekstem nie pozwalają na refinansowanie, inne nakładają na kredytobiorcę kary, które niekiedy sięgają znacznych kwot.

Zobowiązania podatkowe

Sprzedawca mieszkania hipotecznego powinien wziąć pod uwagę jeden niuans: jeśli nieruchomość jest jego własnością krócej niż 3 lata i zostanie sprzedana po wyższych kosztach, będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania (13%).

Niuanse sprzedaży nieruchomości zakupionych pod hipotekę wojskową

Zgodnie z prawem, mieszkania zakupione za pomocą celowych kredytów mieszkaniowych i hipotecznych, do czasu całkowitej spłaty kredytu, są zastawem nie tylko instytucji kredytowej, ale także Ministerstwa Obrony Federacji Rosyjskiej.

Obciążenie zostanie usunięte z mieszkania dopiero po pełnej spłacie kredytu i po osiągnięciu przez kredytobiorcę 20-letniego okresu użytkowania. Program sprzedaży takiego mieszkania zwykle obejmuje poszukiwanie środków na spłatę CHL.

Algorytm transakcji wygląda następująco:

  1. Sprzedający powiadamia bank i Rosvoenipotekę o chęci sprzedaży nieruchomości i usunięcia obciążenia.
  2. Określa kwotę zadłużenia w banku.
  3. Spłaca należną kwotę.
  4. Znajduje kupca na dom.
  5. Otrzymuje dokument o zniesieniu obciążenia.
  6. Otrzymuje dokument dotyczący prawa własności w Rosreestre.
  7. Sprzedam mieszkanie w zwykły sposób.

Ważne: aby spłacić dług wobec Rosvoenipoteki (a także spłacić część długu wobec banku wierzyciela w przypadku hipoteki cywilnej), możesz wykorzystać środki otrzymane w ramach kapitału macierzyńskiego.

Wideo: Procedura sprzedaży nieruchomości hipotecznej

Dokumenty do sprzedaży nieruchomości hipotecznej

Przeprowadzenie procedury sprzedaży mieszkań hipotecznych wymaga od pożyczkobiorcy przygotowania pełnego pakietu dokumentów. Co zawiera?

  • dokument potwierdzający wypłacalność;
  • umowa kupna-sprzedaży z kupującym;
  • zaświadczenie o braku zadłużenia pożyczki;
  • hipoteka na pożyczkę;
  • dokument potwierdzający przekazanie przez nabywcę środków na nieruchomość, które posłużą do spłaty salda kredytu;
  • dokument potwierdzający usunięcie mieszkania z obciążenia.

W ten sposób można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. A nawet na kilka sposobów. Najważniejsze jest prawidłowe przeprowadzenie procedury, nie ukrywając niczego ani przed bankiem, ani przed kupującym.