Vendre un appartement hypothéqué : les modalités légales. Quels sont les risques lors de l'achat d'un appartement hypothéqué et gagé auprès de la banque et comment acheter une maison avec une charge en espèces et avec une hypothèque

Le concept de « prêt hypothécaire » existe depuis longtemps et tout le monde connaît sa signification. Le coût du logement augmente constamment, c'est pourquoi un prêt hypothécaire est l'un des moyens les plus raisonnables de résoudre problème de logement. Cependant, des situations surviennent lorsqu'un appartement hypothéqué doit être vendu. Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank ? Quels sont les risques pour les acheteurs et les vendeurs de tels logements ?

Raisons de vendre un logement hypothéqué

Les biens immobiliers hypothécaires peuvent être vendus pour les raisons suivantes :

1. Les propriétaires d'un appartement hypothéqué ne peuvent plus le payer raisons diverses, par exemple, à la suite d'une perte d'emploi.
2. Il y a une chance d'acheter un bien immobilier à de meilleures conditions. Ainsi, un appartement hypothéqué devient inutile.
3. Circonstances familiales, par exemple divorce, mariage, réception d'autres biens immobiliers par héritage ou donation, etc.

Comment les banques réagissent-elles à de telles transactions ?

Lorsqu’un emprunteur immobilier n’est plus en mesure de payer, dans la plupart des cas, la seule solution raisonnable est de vendre l’appartement hypothéqué et d’en acheter un plus petit. Pour finaliser la transaction de ce genre Vous devez d'abord obtenir l'autorisation de la banque où le prêt immobilier a été émis. En règle générale, la banque souhaite rembourser l’hypothèque dans les délais et éviter les retards. Par conséquent, la banque participe généralement à la vente de biens immobiliers hypothéqués afin d’éviter d’éventuels dettes.

Caractéristiques de la vente de biens immobiliers hypothécaires

Les agents immobiliers savent depuis longtemps que les transactions immobilières hypothécaires représentent plus de 50 % de toutes les transactions. Pour effectuer une transaction, vous devez obtenir l'autorisation d'un établissement de crédit, dans notre cas, la Sberbank de Russie. Dans ce cas, la banque devra rembourser intégralement les frais qu'elle a supportés du fait de l'émission à l'emprunteur fonds de crédit, et une perte partielle de profit.

Méthodes de vente

Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank ? Il existe 3 façons de finaliser une transaction :

1. Rachat prêt immobilier. La méthode ne convient que dans les situations où les conditions du prêt hypothécaire prévoient la possibilité d'un remboursement anticipé. L'hypothèque sera remboursée sur les fonds de l'acheteur de l'appartement ; à cet effet, le vendeur doit conclure avec lui un accord préalable et le faire certifier par un notaire. Après cela, l'acheteur, le vendeur et la banque concluent un accord pour rembourser l'hypothèque et supprimer la charge. Vous ne pouvez vendre un appartement qu'après avoir enregistré la suppression de la charge auprès de Rosreestr.
2. Vente d'hypothèque. La propriété hypothéquée peut être transférée à un tiers dans le cadre d'un nouveau contrat de prêt avec la Sberbank. Pour ce faire, comme dans le cas précédent, l'acheteur et le vendeur concluent et enregistrent d'abord un accord préliminaire entre eux, puis avec la banque - un accord tripartite sur le changement d'emprunteur. Après cela, un contrat d'achat et de vente est rédigé et enregistré auprès de Rosreestr.
3. Réémission d'un prêt. La méthode convient dans les cas où il est possible de convertir l'hypothèque en une hypothèque ordinaire. prêt à la consommation. Pour commencer, le vendeur réémet le prêt, puis reçoit le consentement de la Sberbank pour vendre la maison. Après cela, vous pouvez commencer à rédiger un contrat d'achat et de vente.

Quels documents seront nécessaires ?

La vente d'un appartement avec hypothèque implique la collecte de :

• papiers de titre,
• des copies des passeports des propriétaires,
• Passeports RTC,
• extraits du registre de la maison,
• copies du compte personnel immobilier.

De plus, l'autorisation des autorités de tutelle peut être requise si l'un des propriétaires est mineur. Vous aurez également besoin d'un extrait du registre d'État unifié indiquant état actuel charges et tous les propriétaires.

La Banque a le droit de demander en outre :

• copie du permis de conduire,
• carte d'identité militaire,
• un certificat d'une clinique antituberculeuse (s'il y a des propriétaires âgés).

Procédure de vente

La procédure de vente d'un appartement hypothéqué par la Sberbank comprend les étapes suivantes :

1. L'acheteur de l'appartement verse un acompte au vendeur pour celui-ci.
2. Le vendeur fournit à la banque un ensemble de documents convenus.
3. Le vendeur invite les spécialistes du bureau d'expertise à établir un rapport complet sur l'appartement.
4. Préparation des accords préliminaires et principaux, coordination de la procédure de vente d'un appartement hypothéqué auprès de la Sberbank.
5. Signature d'accords.
6. Enregistrement d'une hypothèque pour un appartement dans une banque, suppression des charges, enregistrement public d'un contrat et des droits de propriété.
7. Réception d'un certificat d'enregistrement des droits, réalisation de règlements mutuels entre l'acheteur et le vendeur.

Vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank est une procédure assez longue, surtout si nous parlons de sur le remboursement anticipé d'un prêt au logement. La Sberbank ne considère pas les stratagèmes douteux, elle propose donc principalement d'agir selon les algorithmes qu'elle a développés. Ainsi, la procédure de vente sera individuelle dans chaque cas spécifique. Il est important de noter que la Sberbank hésite à réémettre une hypothèque de quelque manière que ce soit.

Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank avec capital maternité ?

Si le prêt immobilier a été contracté avec le capital maternité, la transaction paraîtra un peu plus compliquée. L'enfant pour lequel des fonds ont été alloués sur le budget de l'État doit être âgé de 3 ans. Ce n'est que dans ce cas que vous pourrez vendre votre maison afin d'en acheter une nouvelle avec le produit de la vente. Il peut s'agir d'autres choses, notamment d'une hypothèque, de biens immobiliers dans des bâtiments neufs ou sur le marché secondaire.

Le vendeur doit obtenir l'autorisation de la Sberbank pour en cours d'écriture pour les ventes de maisons. Ce document précise les modalités de la transaction (par exemple, paiement d'une commission). Après cela, vous pouvez commencer à rembourser la dette actuelle et soumettre des documents à Rosreestr pour effacer le dossier de l'existence d'une charge et en même temps réenregistrer la propriété. De plus, l'appartement peut être vendu s'il existe une charge et le prêt est remboursé après enregistrement d'état accord. Ensuite, vous pouvez commencer à retirer la garantie.
Si l'appartement est propriétaire depuis moins de 3 ans

La procédure de vente d'un appartement détenu depuis moins de 3 ans n'est pas différente de l'algorithme ci-dessus. La seule différence est que le vendeur doit payer impôt sur le revenu. Mais si vous achetez un nouveau logement de plus grande valeur, vous pouvez obtenir remise sur les impôts et rapporte 13%. Si acheté nouvel appartement moins de valeur - aucune déduction n'est payée.

Vendre un appartement lors d'un divorce

Dernièrement, tout grande quantité les couples mariés décident de divorcer. Dans ce cas, les ex-époux doivent se partager les biens acquis lors du mariage, mais aussi les dettes communes. Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank lors d'un divorce ? Il existe deux schémas.

1. L'hypothèque a été émise après le mariage. Les ex-conjoints doivent signer un accord complémentaire à la banque au contrat de prêt au logement. Dans cette situation, les banques décident généralement de réémettre deux nouveaux prêts ou de réécrire le précédent à un emprunteur. Les conditions du prêt étant déterminées individuellement, vous devez d'abord consulter la banque.
2. L'hypothèque a été obtenue avant que les époux ne se marient légalement. Dans cette situation, l'un des ex-conjoints agit comme emprunteur. Dans le même temps, le logement n’est pas légalement considéré comme une propriété conjointe. Seuls les paiements effectués après le mariage peuvent ici faire l'objet d'un partage. Cela ne peut être réalisé que par une décision de justice. Et dans ce cas, vous devriez consulter un employé de la Sberbank.

Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank par l'intermédiaire d'un agent immobilier ?

Souvent, les propriétaires d'appartements hypothéqués qui souhaitent vendre de tels logements attirent les agences immobilières. Comment vendre un appartement avec une hypothèque Sberbank dans ce cas ? Vous devez d'abord découvrir options possibles ventes de biens immobiliers dans une banque. Après cela, vous devez contacter un agent immobilier qui recherchera directement les acheteurs et rassemblera les documents nécessaires à la transaction. L'agence prendra une commission considérable pour ses services, mais le processus de vente sera considérablement accéléré. La méthode de vente d'un appartement hypothéqué avec la participation d'un agent immobilier convient aux propriétaires qui souhaitent se débarrasser de ce logement le plus rapidement possible.

Risques pour l'acheteur

Les transactions immobilières achetées avec des fonds empruntés sont risquées, principalement pour l'acheteur. Si le vendeur s'avère malhonnête, l'acheteur ne pourra pas acheter un appartement grevé, en conséquence, il se verra refuser un prêt et ne recevra pas l'appartement souhaité ; Malheureusement, des situations surviennent lorsque les vendeurs falsifient des documents. De plus, l’acheteur peut être confronté au manque de documents nécessaires ou à leur incohérence avec les demandes de la banque émanant du vendeur pour le réenregistrement du bien immobilier. Si le propriétaire est mineur, les autorités de tutelle peuvent interdire la vente du logement.

Risques pour le vendeur

Rappelons que la procédure de vente d'un appartement hypothéqué est entièrement contrôlée par l'établissement bancaire à toutes ses étapes. La banque est avant tout intéressée par le succès et la transparence de la transaction. Un facteur tel que la solvabilité de l’acheteur joue ici un rôle important, car si ce paramètre ne répond pas aux exigences de la banque, l’hypothèque ne sera pas réémise.

Le vendeur doit être prudent lorsqu'il effectue des règlements mutuels avec l'acheteur et ne pas s'impliquer dans divers systèmes de transfert d'argent « gris », qui sont assez souvent mis en œuvre par des escrocs. Il existe un risque que la vente échoue. Toutefois, si un acheteur peu scrupuleux est néanmoins identifié, cela permettra au vendeur d'éviter Problèmes sérieux plus loin. N'oubliez pas que les fraudeurs peuvent également tromper un employé de banque. Cependant, le service d'assurance participe également à la transaction de la part de la banque, dont la responsabilité est également de vérifier la légalité et la légalité de la transaction. Le schéma d'ombre sera ainsi révélé.

À cet égard, le plus grand risque pour le vendeur est une perte de temps si l’acheteur se voit refuser un prêt immobilier.

Vendre des propriétés hypothéquées n’est pas rare de nos jours. Les situations où un emprunteur ne peut plus rembourser sa dette surviennent fréquemment. La seule solution raisonnable est de vendre la maison hypothéquée. Comment vendre un appartement acheté avec un prêt hypothécaire de la Sberbank ? Tout d'abord, vous devez obtenir l'accord de l'établissement de crédit pour vendre un tel appartement et trouver un acheteur. Après cela, vous pouvez commencer à finaliser la transaction. Il existe deux options principales : l'acheteur rembourse l'hypothèque ou le prêt immobilier est réémis pour lui. Une autre solution consiste à transformer un prêt hypothécaire en prêt à la consommation. Cependant, les transactions immobilières hypothécaires sont risquées tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.

Vendre un bien immobilier acheté avec une hypothèque et garanti par un établissement bancaire est assez difficile. Même si un acheteur est trouvé, le propriétaire de l'appartement ne peut bénéficier d'une telle vente que dans certains cas, car dans la plupart des cas, il « atteint le seuil de rentabilité » ou subit des pertes mineures. De plus, de nombreuses difficultés peuvent survenir, tant pendant la période d'approbation que lors de l'exécution de la transaction.

Mais que faire si vous avez vraiment besoin de vendre votre appartement hypothéqué ?
Et vous voulez également le faire de manière rentable et sans perte pour vous-même ?

Façons de vendre un appartement avec une hypothèque

Bien que vendre un appartement avec une hypothèque ne soit pas si simple, il existe plusieurs façons d'y parvenir :

• Remboursement de la totalité du montant du prêt ;
• Changement d'emprunteur.

Remboursement de la totalité du montant du prêt

C'est le plus simple et méthode rapide vente d'un appartement hypothéqué. Cependant, pour ce faire, vous devez d’abord trouver un acheteur disposant de suffisamment de fonds pour couvrir la dette. DANS dans ce cas l'acheteur rembourse intégralement le prêt, après quoi l'établissement bancaire lui délivre des documents confirmant le retrait de l'hypothèque. Ces documents permettent à l'acheteur d'effectuer des transactions ultérieures. S'il achète un appartement fini, un contrat de vente est signé. Dans les cas où un bien immobilier est acheté et est en construction, l'accord de participation au capital avec la société de développement est renouvelé.

Cette méthode est la plus simple pour l’acheteur, mais pour le vendeur elle peut être très risquée. Dans la plupart des cas, la procédure de traitement des documents par la banque prend 2 à 3 mois à compter de la date de remboursement du prêt et l'acheteur ne reçoit pas de droits de propriété sur le bien. Il peut également y avoir des problèmes avec organismes gouvernementaux, puisqu'ils peuvent refuser d'enregistrer la transaction.

Dans de telles situations, des coffres-forts sont utilisés pour réduire les risques : après la rédaction du contrat d'achat et de vente, l'argent et les documents destinés à supprimer la charge hypothécaire sont placés dans une boîte, et l'argent destiné au vendeur est placé dans une autre boîte. Après avoir remboursé la dette, l'acheteur récupère les documents de la première cellule et le vendeur prend sa part de l'argent lors du transfert des droits de propriété.

Changement d'emprunteur

Vous pouvez vendre un appartement avec une hypothèque en utilisant cette méthode en remplaçant le contrat. Toutefois, cela nécessitera l’accord de la banque. Dans cette situation, l’acheteur assume les obligations de crédit du vendeur. La tâche de la banque dans ce cas est de vérifier la situation financière de son emprunteur.

Si l’appartement acheté est en construction, l’institution bancaire peut proposer à l’acheteur d’emprunter des fonds pour rembourser la dette du vendeur. Cette méthode convient si le nouveau bâtiment a été inscrit dans le cadre d'un contrat de participation au capital.

Pour vendre un bien immobilier avec une hypothèque en construction, vous devez fournir à la banque une déclaration indiquant que vous allez signer un contrat de cession et l'autorisation de réenregistrer le contrat délivré par le promoteur. Établissement bancaire examine les documents dans un délai de trois jours, après quoi il prend une décision.

Vendre un appartement avec un crédit hypothécaire est une procédure très complexe qui nécessite certaines connaissances et expériences. Il est très difficile de le faire soi-même. Par conséquent, afin de vendre de manière rentable un bien immobilier à Moscou, sous hypothèque, contactez notre agence immobilière " Service municipal immobilier." Grâce à belle expérience Nos spécialistes savent protéger les intérêts de chaque partie, les protéger des situations imprévisibles et s'assurer que le vendeur et l'acheteur soient entièrement satisfaits de la transaction.

Nous serons utiles si vous :

• Vous souhaitez vendre votre maison avec un prêt hypothécaire en raison de circonstances non liées à la solvabilité (déménagement, division, échange, etc.).
• Vous avez besoin d'une vente urgente d'un appartement hypothéqué, ne pouvant plus effectuer les remboursements de votre prêt.
• Vous avez déjà des dettes hypothécaires, des retards de paiement répétés ;
• Vous êtes au stade d'un litige, procédure d'exécution, et souhaitent bénéficier d'une assistance juridique professionnelle (demandes de remboursement anticipé d'un prêt, vente forcée d'un appartement aux enchères, saisie, saisie immobilière).

Le Service Immobilier de la Ville propose :

• Une approche intégrée pour surmonter les difficultés liées à la vente de biens immobiliers hypothécaires dans chaque cas spécifique.
• Interaction avec le prêteur (discussion sur l'étendue des exigences, coordination des étapes du processus de vente d'une maison, réalisation de l'achat et de la vente) ;
• Assistance à la vente d'un bien immobilier, en tenant compte des intérêts du client (évaluation du bien, saisie dans la base de données d'informations, publicité, présentation aux acheteurs potentiels, préparation des documents, prise en charge complète de la transaction).
• Conseil en avocat.
• Protéger les intérêts du client devant les tribunaux et lors des procédures d’exécution.

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Accueillir! Est-il possible de vendre un appartement avec un crédit immobilier et comment le faire correctement ? Aujourd'hui, nous continuons à répondre aux questions de nos lecteurs et dans cet article, nous expliquerons s'il est possible de vendre un appartement acheté avec une hypothèque, comment vendre un appartement avec une hypothèque, et vous apprendrez également toutes les nuances lors de l'enregistrement d'un appartement grâce à une hypothèque.

Il y a plusieurs raisons de vendre un appartement qui a encore une hypothèque :

1. Impossibilité pour l’emprunteur de payer les mensualités. Dans ce cas, vendre un appartement avec une hypothèque sera un excellent moyen de sortir de la situation : l'emprunteur n'aura pas de dette envers la banque.
2. Il s'agit d'un échange dû à l'agrandissement de la famille ou à un divorce. Vendre un appartement avec un crédit immobilier deviendra dans ce cas tout simplement nécessaire.

Un appartement avec hypothèque est la garantie de la banque, donc pour le vendre, vous devez obtenir l'autorisation de l'institution financière qui vous a accordé le prêt. Si vous ne savez pas comment vendre un appartement hypothéqué, renseignez-vous d’abord si la banque vous donnera l’autorisation de le faire.

Premièrement, la banque bénéficie de la vente d'un appartement avec une hypothèque et, par conséquent, du remboursement intégral de la dette hypothécaire de votre part. Il est donc peu probable qu'elle interdise une telle transaction si vous ne pouvez plus rembourser le prêt.

Mais, deuxièmement, si la banque vend votre maison hypothéquée et rembourse l'hypothèque, elle perdra ses intérêts, ce qui peut être un motif de refus. La banque peut également refuser si vous avez violé ses droits sur les biens garantis - par exemple, vous avez procédé au réaménagement de l'hypothèque.

Vous pouvez être sûr à cent pour cent de l’accord de la banque si la vente d’un appartement hypothéqué est précisée dans votre contrat de prêt, mais cela est rare.

Mais aucune difficulté de prévente d'un appartement avec une hypothèque ne peut être comparée à l'éventuelle poursuite judiciaire, ce qui surviendra certainement si vous arrêtez simplement de payer un loyer mensuel. Donc, si vous ne pouvez plus vous permettre de gros mensualités, vendez au plus vite un appartement sous hypothèque.

Il existe 4 façons les plus courantes de vendre un appartement avec un prêt hypothécaire :

1. Remboursement anticipé à vos frais ;
2. Remboursement anticipé à la charge de l'acheteur ;
3. Remboursement anticipé aux frais d'une agence immobilière ;
4. Vente dans le cadre d'un programme bancaire spécial.

À vos frais

L'essentiel : vous collectez indépendamment des fonds à hauteur de la dette restante envers la banque et vous la remboursez. Après quoi, vous supprimez la charge et pouvez vendre votre propriété en toute sécurité. Pour rembourser un prêt, vous pouvez l'utiliser si les revenus le permettent, car lors du calcul de la solvabilité, les obligations actuelles seront prises en compte.

• Il est difficile de trouver soi-même une quantité suffisante ;
• Lors d'une demande de prêt ou de prêt, il est difficile d'avoir droit à un montant important en raison des obligations existantes.

Vous pouvez clôturer rapidement et légalement votre prêt hypothécaire et supprimer la charge de vente

Aux frais de l'acheteur

L'essentiel : vous trouvez un acheteur qui accepte d'acheter un appartement pris avec un prêt hypothécaire. L'acheteur vous fournit un montant avec lequel il est possible de rembourser votre dette par anticipation (un récépissé est délivré à l'acheteur pour ce montant). L'emprunteur qui vend l'appartement ne remboursement anticipé et clôture le prêt. Ensuite, il supprime la charge et vend l'appartement à l'acheteur (une hypothèque pour le solde est possible).

• Il est difficile de trouver un acheteur prêt à acheter un appartement avec une charge ;
• Tous les acheteurs n’ont pas assez d’argent pour retirer la caution de la propriété.
• L'acheteur demandera une remise sur un tel logement.

• Transaction juridique
• Bénéfice pour l'acheteur

Par l'intermédiaire d'une agence immobilière

L'essentiel : une agence immobilière accorde un prêt au vendeur à hauteur du solde du prêt. Après cela, la charge hypothécaire est supprimée de l'appartement et l'appartement est vendu.

• Assez pourcentage élevé sur un prêt à partir de 18% par an ;
• Dépenses pour services immobiliers.

• Bon pour un emprunteur qui n'a tout simplement pas le temps de vendre de manière indépendante des biens immobiliers garantis.
• Bénéfique lors d'un déménagement.
• Il n’est pas nécessaire de contacter la banque pour demander un prêt.

Programme bancaire spécial

En fin de compte : pour un acheteur qui peut racheter un appartement hypothéqué grâce à une hypothèque, il existe programmes spéciaux dans les banques. L'emprunteur potentiel fournit un ensemble standard de documents et attend l'approbation de la demande pour l'appartement spécifique déjà trouvé, qui remplace la même banque. Ensuite, un prêt est accordé à l’acheteur et le remboursement simultané de la dette du vendeur envers la banque est effectué, puis la transaction est enregistrée en justice.

• Toutes les banques ne fonctionnent pas dans le cadre d'un tel programme ;
• Les deux hypothèques doivent provenir de la même banque ;
• La procédure d'enregistrement est complexe et tous les employés de banque ne sont pas compétents.
• Il est difficile de trouver un acheteur.

• Régime de vente légale.

Instructions étape par étape pour finaliser une vente

Vous connaissez désormais déjà la réponse à la question : est-il possible de vendre à crédit un appartement hypothéqué ? Oui, cela peut être fait et il existe quatre options pour le faire. Ensuite, nous examinerons les instructions étape par étape , comment vendre un appartement acheté avec une hypothèque en utilisant argent emprunté pot.

Un moyen courant de vendre un appartement à un emprunteur insolvable consiste à recourir au refinancement, c'est-à-dire que la banque vend l'appartement en garantie. Les conditions moyennes du marché pour la vente de ces biens immobiliers sont les suivantes :

• Logement : marchés secondaire et primaire ;
• Montant : à partir de 300 000 ;
• Taux d'intérêt : à partir de 10,75% ;
• Durée de remboursement : jusqu’à 30 ans ;
• Acompte : à partir de 15% ;

Ensemble standard de documents pour la candidature :

• Demande de prêt hypothécaire ;
• Passeport;
• SNILS;
• Une attestation confirmant votre niveau de revenus, ou déclaration d'impôt pour la dernière année ;
• Une copie ou un extrait du cahier de travail ;
• Carte d'identité militaire (pour les hommes de moins de 27 ans).
• Actes de mariage et de naissance (le cas échéant).

Parallèlement, il ne faut pas oublier que la banque peut à tout moment vous exiger des documents complémentaires.

Comment vendre un appartement avec un crédit immobilier à crédit ? Vous pouvez demander un prêt pour un bien immobilier garanti dans n'importe quelle agence de la banque de votre choix. Pour ce faire, l'acheteur doit effectuer l'algorithme d'actions suivant :

1. Soumettez une demande de prêt - dans certaines banques, cela peut être fait en ligne.
2. La banque prend une décision sur la demande dans un délai moyen de 5 jours ouvrables.
3. Une fois la demande approuvée, choisissez un appartement
4. Si l'appartement est grevé, l'hypothèque doit d'abord être remboursée selon l'une des méthodes ci-dessus. a été décrit en détail précédemment.
5. Apporter Documents requisà l'agence bancaire la plus proche pour l'option sélectionnée :

• Pour les acheteurs secondaires : accord préalable, passeport du vendeur, certificat d'habitation, expertise, passeport cadastral, extrait du registre de la maison, accord de base et autres documents à la demande de la banque, reçu du premier paiement.
• Pour le primaire : dd, passeport du vendeur, documents de paiement du dd, cession des droits de créance.

1. Recevez la confirmation de l’exactitude des documents et l’approbation finale.
2. Souscrivez une assurance et concluez un contrat de prêt.
3. Enregistrez la transaction dans le registre russe.

Comment se déroule une vente indépendante par une banque ?

Comment se déroule la vente dans ce cas ? Si vous ne remboursez pas le prêt pendant une longue période et ne restructurez pas cette dette, la banque peut retirer l'appartement à l'emprunteur et le vendre de manière indépendante conformément à la loi.

Il existe deux options :

1. La banque, par décision de justice ou accord avec l'emprunteur, devient propriétaire du bien et le vend à sa discrétion. Dans ce cas, l’emprunteur peut encore avoir une dette envers la banque qui devra être remboursée. Cela se produit en raison d’une différence de prix ou s’il y a eu une hypothèque en devise étrangère et que le taux de change a grimpé en flèche. Cette option est la plus désavantageuse pour l'emprunteur car... la banque vendra ces biens immobiliers nettement en dessous du marché.
2. Le client trouve lui-même un acheteur et vend l'appartement en toute autonomie à son propre prix. L'option est plus rentable. Nous en avons parlé plus haut.

Est-il possible de vendre un appartement acheté avec un crédit immobilier pour beaucoup d'argent ? Compte tenu du fait que les acheteurs sur le marché immobilier n'aiment pas les appartements avec charges, il est tout à fait logique que l'immobilier garanti coûte beaucoup moins cher que tout autre. Les experts notent que la différence peut atteindre 25 %.

La valeur des biens garantis est déterminée par la banque et est guidée en la matière par les facteurs suivants :

• Le montant total de la dette de l’emprunteur (y compris les pénalités, pénalités et intérêts) ;
• La durée des retards de l'emprunteur dans les versements hypothécaires ;
• État du logement, etc.

Il est important de comprendre qu'en règle générale, les banques utilisent les services d'un agent immobilier lorsqu'elles vendent leurs biens immobiliers en garantie contre de l'argent. Le montant pour lequel un appartement avec hypothèque sera vendu est largement déterminé par son professionnalisme.

La pratique prouve également qu'un appartement collatéral dans bonne condition et avec excellentes caractéristiques peut être vendu à la pleine valeur marchande, et si l'appartement a été acheté dans un immeuble neuf et qu'au moment de la vente il est entièrement équipé, il est également plus cher que son coût initial. Cela peut être avantageux, par exemple, pour vendre un appartement lors d’un divorce.

L'obligation de la banque de vendre l'appartement garanti offre à l'emprunteur la possibilité d'éviter cela. Il y a eu des cas où un emprunteur a été contraint de mettre son appartement en vente et a délibérément gonflé sa valeur à tel point qu'il ne pouvait tout simplement pas être vendu. Ce temps a suffi à l'emprunteur pour rétablir sa situation financière et continuer à payer correctement et régulièrement son crédit immobilier.

Cependant, tout cela ne s'applique qu'aux cas où la vente d'un appartement avec hypothèque est effectuée volontairement. Dans certains cas, lorsqu'il est impossible d'obtenir une vente de l'emprunteur auprès de la banque, l'institution financière peut reprendre son gage en justice.

Dans ce cas, l’appartement sera mis aux enchères et bien moins cher qu’il n’aurait pu être vendu. Et si les frais de la banque liés à une telle procédure ne sont pas couverts après la vente du bien immobilier garanti, la banque aura alors parfaitement le droit de recouvrer le solde de la dette auprès de l'emprunteur, même avec l'aide du tribunal.

Ne poussez pas les choses à l'extrême. Il y aurait un désir de pouvoir rembourser la dette. Vous n’en avez peut-être pas entendu parler, mais cela existe. Le soutien de l'État atteint 1,5 million de roubles. En savoir plus dans notre article précédent.

Capital maternel

Mais peut-être que vous ne voulez pas vendre votre maison, mais que vous avez du mal à rembourser vos dettes. L'un des moyens de conserver un appartement en garantie auprès de la banque, pour lequel il n'est plus possible de payer l'hypothèque, est. Généralement, il est fourni sur une base ciblée. Si ces conditions vous conviennent, vous pouvez en faire la demande en suivant les quelques étapes suivantes :

1. Déposez votre demande à l'agence de la Caisse de pension la plus proche. Dans la demande, vous devez indiquer les coordonnées du destinataire capital maternité.
2. Dans un délai de deux mois, la Caisse de pension transfère les fonds du capital maternité à la banque.

Ainsi, vous recevez des fonds de capital maternité non pas en partie, mais en totalité.

Avantages et inconvénients

Naturellement, de telles opérations semblent assez risquées pour les acheteurs : tout peut arriver. Si les avantages d'acheter un appartement avec charge sont évidents ( bas prix, le taux d'intérêt hypothécaire est beaucoup plus bas), alors vous devez faire attention aux inconvénients.

Acheter un bien immobilier avec une hypothèque :

Premièrement, rembourser la dette hypothécaire du vendeur de l'appartement est assez risqué pour l'acheteur. S'il n'est documenté d'aucune manière que l'acheteur a des droits sur l'appartement, le vendeur peut alors simplement utiliser son prépaiement, supprimer la charge de l'appartement et l'utiliser à sa propre discrétion - la caution a été retirée, il peut faire absolument toutes les transactions avec lui. Par conséquent, l'acheteur ne peut se protéger que s'il ne coopère pas avec un individu, mais auprès d'une banque ou d'une agence.

Deuxièmement, le réenregistrement d'un appartement, s'il a une hypothèque, et la suppression de la charge entraîne dépenses supplémentaires pour l'acheteur.

Troisièmement, l’acheteur ne doit pas payer l’argent dû à l’emprunteur avant que sa transaction ne soit approuvée. Après tout, il se peut que l’institution financière empêche le vendeur de récupérer son argent en raison d’un refus de la transaction. Peut-être que ce risque est bénéfique pour l'acheteur - il peut légalement prendre pour lui-même à la fois les fonds et l'appartement acheté, mais une telle situation entraîne des procédures inévitables.

Lors de la vente d’un appartement avec une hypothèque, les risques du vendeur comprennent généralement :

• L'acheteur refuse la transaction alors que l'argent a déjà été déposé en banque. Cela implique une obligation de les restituer, ce qui posera problème.
• Le refus de la banque d'accorder un prêt pour un appartement à l'acheteur.

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L'avantage et l'inconvénient d'acheter un bien immobilier avec une hypothèque en même temps sont que le paiement de l'appartement s'effectue sur de nombreuses années. Les emprunteurs se posent souvent une question : est-il possible de vendre un appartement avec un prêt hypothécaire et d'en acheter un autre avec un prêt hypothécaire ?

Le schéma d'obtention d'un crédit immobilier est déjà familier à tout emprunteur ayant contracté un appartement à crédit. Voyons comment vendre un bien immobilier comportant des charges foncières.

Raisons de changer d'appartement

Selon les raisons pour lesquelles un changement d'appartement est nécessaire, la question de l'achat et de la vente d'un bien immobilier peut être résolue de différentes manières. Les agents immobiliers notent que les raisons les plus courantes pour lesquelles un appartement acheté avec une hypothèque est remplacé par un autre acheté dans le cadre du même programme sont :

• améliorer la situation financière de l'emprunteur ou agrandir la famille. Souvent, les hypothèques sont contractées par de jeunes familles qui, après avoir eu des enfants, cherchent à améliorer leurs conditions de vie ;
• changement dans la situation familiale. C'est ce que les emprunteurs appellent à peine un divorce lorsqu'ils doivent vendre des biens immobiliers acquis pendant le mariage, partager l'argent et acheter des appartements plus petits ;
• détérioration de la situation financière. Les banques accordent des prêts hypothécaires non seulement en roubles, mais également en dollars ou en euros. Au cours des deux dernières années, la valeur de la monnaie nationale a plus que doublé, tandis que les salaires sont restés au même niveau, et désormais de nombreuses familles sont tout simplement incapables de rembourser le prêt qu'elles ont contracté.

Il peut y avoir d'autres raisons pour lesquelles l'emprunteur doit changer de logement, par exemple s'il déménage vers un nouveau lieu de travail et ne veut pas traverser la ville pour s'y rendre.

Le plus souvent, le motif de la vente d'un appartement est la nécessité de changer de lieu de résidence ou de changer état civil emprunteur.

Si vous envisagez d'augmenter votre surface habitable ou de déménager dans un quartier plus prestigieux, c'est-à-dire que le bien dont l'achat est prévu est plus cher et plus liquide, l'emprunteur peut contacter la banque pour lui poser une question sur le remplacement de la garantie. Cependant, cette option est possible, principalement si l'achat d'un logement neuf se fait dans le cadre d'un accord d'échange, ou si l'emprunteur achète d'abord un nouveau bien puis vend l'ancien. De telles situations sont rares. En règle générale, l’emprunteur doit d’abord vendre la maison, puis en acheter une nouvelle. Et dans de tels cas, une question intéresse l’emprunteur : est-il possible de vendre l’appartement hypothéqué ? Puisque l'achat d'un nouvel espace de vie prendra le schéma habituel inscription hypothécaire.

Que dit la loi?

Les questions liées à l'achat d'un bien immobilier avec une hypothèque sont réglementées Loi fédérale« Sur hypothèque (gage immobilier) » (ci-après dénommée la loi). L'article 37 de la loi susmentionnée stipule que pour aliéner (simplement mettre, vendre) le bien gagé, le consentement du créancier gagiste, c'est-à-dire de la banque, est requis. Ainsi, sans l’autorisation de la banque, la transaction ne sera pas inscrite au registre de l’État.

Si le vendeur a contourné la loi d'une manière ou d'une autre et a vendu le bien gagé, alors, conformément à l'article 39 de la loi, la banque a le droit d'exiger l'exécution anticipée de ses obligations, y compris de la part de l'acheteur, ou de déclarer la transaction invalide.

Important! Sans l'accord de la banque, la transaction sera invalide ! La propriété ne sera pas transférée à l'acheteur.

Comment obtenir un permis de vente ?

Ainsi, la condition principale est d'obtenir l'autorisation de la banque pour vendre un bien immobilier. Presque toutes les banques disposent déjà d'une procédure claire pour délivrer l'autorisation d'aliéner des biens. Les institutions financières souhaitent rembourser l’hypothèque, mais ne se soucient pas de savoir qui en sera le propriétaire.

En règle générale, l’aliénation est possible sous réserve du remboursement intégral du prêt hypothécaire. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser lui-même sa dette, la situation devient un peu plus compliquée. Tout d’abord, l’emprunteur doit trouver un acheteur disposé à payer le montant de l’hypothèque, puis la banque supprime la charge et la transaction peut être finalisée.

Expliquez à la banque la raison pour laquelle la décision a été prise de vendre l'appartement, et elle vous rencontrera très probablement à mi-chemin et réduira le temps nécessaire pour remplir tous les documents.

Problèmes liés à la vente d'un appartement grevé

Vendre un appartement grevé d'une hypothèque est une tâche assez difficile, car tous les acheteurs n'accepteront pas d'acheter un tel bien immobilier. Cela pose deux problèmes :

• un cercle restreint d'acheteurs. La chose la plus difficile dans la vente d’un bien immobilier hypothéqué est de trouver un acheteur. Beaucoup ont simplement peur de contacter la banque de peur de perdre à la fois des biens immobiliers et de l'argent. Compte tenu du large choix de biens immobiliers à vendre, trouver une personne prête à acheter un tel appartement peut être un réel problème ;
• la nécessité de vendre à prix réduit. Le cercle des acheteurs potentiels se rétrécissant considérablement, afin de rendre l'offre plus attractive, il est nécessaire de procéder à des remises importantes, en cédant l'appartement à un prix inférieur au prix du marché.

De plus, les banques imposent parfois une pénalité en cas de remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous devez calculer tous les coûts afin qu'il ne s'avère pas que la transaction n'est pas rentable.

Lorsque vous vendez un appartement grevé d’une hypothèque, soyez prêt à perdre un peu de sa valeur.

Façons de vendre un appartement

Les moyens les plus probables de vendre un appartement grevé d’une hypothèque sont :

• vente indépendante à l'acheteur contre espèces ;
• vente d'un appartement à un acheteur qui contracte une hypothèque sur celui-ci ;
• vente avec la participation d'un organisme immobilier comme intermédiaire.

Examinons toutes les options plus en détail.

Vente indépendante

Dans ce cas, le vendeur recherche indépendamment un acheteur.

L’essence de l’accord est la suivante. Premièrement, l’acheteur donne au vendeur l’argent dû sur l’hypothèque pour rembourser la dette. Après cela, le vendeur et un représentant de l'organisme bancaire suppriment la charge de l'appartement et l'acheteur enregistre les droits sur la propriété, transférant simultanément le montant restant.

Le principal problème est qu’il faut trouver un acheteur qui acceptera de payer le montant requis avant de finaliser la transaction. Cette opération est assez risquée, car si le vendeur est malhonnête, l'acheteur risque de se retrouver sans appartement et sans argent. Pour se protéger, l'acheteur peut demander à faire enregistrer le contrat de dépôt chez un notaire.

Le principal problème lors de la vente d'un appartement grevé d'une hypothèque est la nécessité de convaincre l'acheteur d'effectuer un paiement anticipé.

Vente à un acheteur qui contracte un crédit immobilier

Dans ce cas, la situation idéale est celle où l’acheteur dispose du montant nécessaire pour rembourser son hypothèque. Le vendeur paie à la banque l'argent reçu et supprime toutes les restrictions. Après cela, l'acheteur fournit les documents nécessaires pour finaliser la transaction et émet une hypothèque, et le vendeur reçoit les fonds restants de la banque.

Il est conseillé que l'hypothèque soit contractée auprès de la même banque. Vous pouvez alors compter sur plus rapidement et procédure simple, et les documents du futur acquéreur peuvent être joints à la demande avec une demande d'autorisation de remboursement anticipé du crédit immobilier.

Demander aux acheteurs d’obtenir un prêt hypothécaire auprès de la même banque est idéal tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Dans certains cas, la banque est prête à « remplacer l'emprunteur » dans le cadre du contrat hypothécaire.

Vendre un appartement avec l'aide d'une agence immobilière

La situation est très similaire à la première façon de vendre un appartement, seul un agent immobilier recherche un acheteur. Il facture un certain pourcentage pour ce service. Impliquer une agence immobilière réputée sur le marché comme intermédiaire contribuera à convaincre l'acheteur potentiel que le vendeur n'a aucun malice et la nécessité de payer une partie des fonds à l'avance.

Les grandes agences immobilières peuvent émettre un prêt hypothécaire pour supprimer les charges pesant sur la propriété. Cela augmentera les chances d’une vente plus rapide.

Résultats

Ainsi, il est possible de vendre un appartement hypothéqué et d’en acheter un autre, et il existe même plusieurs façons de procéder. Bien entendu, la présence de charges complique la procédure de recherche d'un acheteur et de réalisation d'une transaction, mais ce n'est pas un problème qui ne peut être résolu.

Vendre et acheter des appartements hypothéqués est une procédure assez courante. Les raisons de l'aliénation de biens immobiliers peuvent être différentes - de la nécessité d'agrandir la zone au manque d'argent pour payer les dettes. D'une manière ou d'une autre, le vendeur doit savoir comment effectuer une transaction et ne pas rester endetté envers la banque.
Aujourd'hui, je vais parler des moyens légaux de vendre un logement hypothéqué et essayer de répondre à vos questions.

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○ Caractéristiques du logement hypothécaire.

La procédure d'aliénation d'un appartement avec hypothèque est liée à statut légal une telle propriété. Caractéristiques de l'immobilier hypothécaire :

• Le logement appartient à l'emprunteur, dont les droits de propriété sont limités.
• La restriction doit être enregistrée auprès de Rosreestr.
• L'emprunteur obtient le droit de disposer du bien immobilier après remboursement intégral de la dette et élimination de la charge.
• Tant que le bien est grevé, les transactions avec celui-ci ne peuvent être effectuées sans le consentement du prêteur.

Est-il possible de vendre un appartement hypothéqué ? Oui. Il existe plusieurs régimes juridiques pour vendre de tels biens immobiliers.

○ Comment vendre un appartement hypothéqué ?

Considérons la procédure privilégiée pour conclure un accord, en fonction de la situation.

✔ Vente indépendante

La transaction sans risques tant pour le vendeur que pour l'acheteur s'effectue de la manière suivante :

• Le vendeur prévient la banque de sa volonté de mettre l'appartement en vente et prend une attestation du montant du paiement restant (s'il y a des dettes sur l'hypothèque, elles doivent être remboursées).
• Une fois qu'un acheteur a été trouvé, toutes les nuances du cas sont discutées et un contrat préliminaire d'achat et de vente est rédigé.
• Le vendeur et l'acheteur se rendent à la banque, où deux cellules sont ouvertes - dans l'une, le vendeur dépose de l'argent pour payer le montant de la dette, dans l'autre il dépose les fonds payés par l'emprunteur pour le prêt.
• Un récépissé est établi entre l'acheteur et le vendeur pour déposer de l'argent à la banque en garantie.
• Le prêt est entièrement remboursé.
• La charge sur l'appartement est supprimée.
• Un contrat d'achat et de vente est conclu.
• Le nouveau propriétaire enregistre ses droits auprès de Rosreestr.
• Le vendeur a accès à la tirelire.

✔ Vente par banque

La banque peut prendre en charge toutes les nuances liées à l'exécution de la transaction. Il suffit à l’acheteur d’informer le prêteur de son intention et des raisons qui la motivent. Après cela, la propriété est mise en vente.
Lorsqu’une personne prête à acheter le bien est trouvée, la banque et l’acheteur conviennent de la procédure de paiement. Après avoir remboursé le prêt, institution financière Rosreestr met en garde de manière indépendante contre les changements survenus.
Ensuite, une transaction d'achat et de vente est établie. Après avoir enregistré les droits de propriété de l'acheteur sur l'appartement, le vendeur a accès à un coffre-fort, où l'acheteur a déposé un montant égal au montant que le débiteur a réussi à rembourser de manière indépendante sur le prêt.

✔ Vente si l'acheteur paie comptant

De qui faut-il le consentement pour vendre un appartement dans ce cas ? Parfois, une telle transaction ne nécessite pas l'approbation de la banque avant de déposer de l'argent. prêt hypothécaire, ce serait une bonne idée de lire le contrat de prêt. Il est fort possible que l'institution financière n'autorise pas l'aliénation non autorisée des biens immobiliers garantis et impose une amende en cas de remboursement anticipé du prêt. S'il y a des dettes sur l'hypothèque, la banque peut obliger le vendeur à les rembourser ou imputer le montant de la dette et les pénalités dans le solde du prêt.
De plus, dans une transaction avec l'achat intégral d'un appartement, il y a une nuance : il est peu probable que l'acheteur accepte de verser une caution sans aucune garantie. Une telle garantie peut être un contrat préalable d'achat et de vente, qui stipulera les dispositions suivantes :

• Date limite de conclusion de l'accord principal.
• Responsabilités et droits des parties.
• Procédure de paiement.
• Prix ​​de l'appartement et montant de la caution.
• Délais actions individuelles– contacter la banque, supprimer la charge.

Non-respect des conditions accord préalable est une raison pour aller au tribunal et mise en vigueur obligations des parties.

✔ Vente d'un appartement hypothéqué avec hypothèque

Si l’acheteur n’a pas assez d’argent, la banque peut lui accorder un prêt hypothécaire.
La banque et le vendeur peuvent initier une transaction. Dans ce cas, l'acheteur doit contacter le créancier hypothécaire et lui demander s'il est prêt à conclure un contrat de prêt hypothécaire avec lui. Si le demandeur accepte l'institution financière comme client, l'appartement lui est vendu avec une hypothèque. Certaines banques mettent elles-mêmes de tels appartements en vente et proposent des conditions de prêt très avantageuses (par exemple, VTB 24).
En plus de la vente d'un appartement, une opération de transfert de dette est populaire. Autrement dit, l’acheteur prend la place du vendeur et continue de rembourser le prêt.
Pour cette procédure, un créancier doit être impliqué ; lui seul peut consentir au remplacement du débiteur (article 391 du Code civil de la Fédération de Russie). Si la banque donne son autorisation, la solvabilité de l’acheteur est vérifiée et une cession des droits au titre du contrat hypothécaire est établie. La base juridique en est l'art. 47 de la loi « sur les hypothèques ».

○ Risques lors de l'achat d'un logement hypothéqué.

Un acheteur peut rencontrer de nombreux écueils lors de l’achat d’une telle propriété. Principaux risques :

• Le refus de la banque de vendre ce logement, de transférer des dettes ou d'accorder un prêt.
• Tromperie de la part du vendeur sous forme de non-remboursement du prêt.
• Le vendeur rembourse sa dette et évite de nouvelles transactions.
• Échec d'une transaction en raison de sa durée et de sa complexité (le vendeur peut trouver un acheteur plus adapté pendant cette période).

L'acheteur peut rencontrer d'autres problèmes ; pour les éviter, la transaction doit être effectuée avec l'accord de la banque.

✔ Vente sans accord bancaire

Lors de l’achat d’un appartement sans l’accord de la banque, l’acheteur peut être confronté à de nombreux problèmes liés à la fraude du vendeur. Même si, en tant qu'acheteur, vous payez la totalité du montant pour l'appartement et, semble-t-il, n'avez aucune relation avec la banque, cela vaut la peine de solliciter son soutien. Après tout, la banque est titulaire de l’hypothèque et doit donc contrôler la transaction.
Quels sont les avantages d’acheter via une banque ?

• Premièrement, vous ne paierez pas trop cher sur le prêt restant (les vendeurs fournissent parfois des informations incorrectes sur la dette).
• Deuxièmement, l'employé de banque effectuera les calculs corrects.
• Troisièmement, un support juridique pour la transaction est fourni.
• Quatrièmement, la banque ne pourra plus faire valoir aucune réclamation contre vous à l'avenir.

Il est également avantageux pour l’acheteur de contacter la banque lors de la vente d’un appartement.

• Premièrement, il est fort probable qu'une telle obligation soit spécifiée dans son contrat. En cas de violation de ses conditions, des sanctions sont appliquées à l'auteur.
• Deuxièmement, la transaction sera plus rapide et plus propre. La banque pourra assumer sa part des soucis liés à la vente de l'appartement (par exemple, elle supprimera elle-même la charge).