C'est agréable d'être un partenaire fiable et un payeur consciencieux. Que faire si vous étiez un payeur de bonne foi, mais que vous êtes devenu un actionnaire fraudé

23.09.2019

La date compte

La première méthode, actuellement en vigueur, est le registre des actionnaires fraudés. Ce registre n'est pas une panacée, mais sans lui, il est presque impossible d'impliquer l'État dans le problème des constructions inachevées.

La deuxième voie est le Fonds de protection des droits des actionnaires, qui n'a commencé ses travaux que le 20 octobre 2017, donc seules les personnes ayant conclu un PDU avec le promoteur après cette date peuvent compter sur son aide.

Il s'avère que tous ceux qui ont « acheté » des appartements dans des maisons en construction avant le 20 octobre de l'année dernière, en cas d'arrêt de la construction, résoudront leurs problèmes via le registre. Et ceux qui ont acheté plus tard recevront une aide via le fonds. Dans chaque cas, l'aide est la même : soit une compensation monétaire, soit l'achèvement de l'installation.

Maria Litinetskaïa, associé directeur du Groupe Metrium, explique :
- En règle générale, si l'objet est presque terminé, les autorités recherchent un autre promoteur qui achève la construction. Les actionnaires renouvellent avec lui leurs accords de participation en actions et attendent la fin des travaux. C’est l’option préférée du client. Si la maison est un terrain vague, l'État versera très probablement une compensation monétaire. Sa taille est déterminée comme le produit du nombre de mètres carrés de l'appartement par le coût moyen d'un « carré » pour le sujet au moment de la conclusion du contrat.

Comment s'inscrire au registre des investisseurs fraudés

Afin de faire décoller d'une manière ou d'une autre la construction inachevée ou de restituer les fonds investis, il est nécessaire de s'assurer que les « acheteurs » sont inscrits au registre des actionnaires fraudés. C'est l'inclusion dans cette liste qui constitue la base pour percevoir une indemnisation ou conclure un accord contractuel avec un nouveau promoteur, dont les activités seront financées par les autorités. Oui, les actionnaires ne se retrouvent pas simplement sur cette liste. Ils doivent répondre aux critères d'actionnaires fraudés, qui ont été approuvés par arrêté du ministère de la Construction n° 560 du 12 août 2016. Et il y a sept de ces critères.

Tout d'abord, selon la loi, l'alarme ne doit être tirée qu'après que le promoteur n'a pas rempli ses obligations pendant 9 mois ou plus. Le délai est calculé à partir de la date précisée dans le contrat. De plus, ce promoteur ne devrait avoir aucune augmentation des investissements dans la construction pendant deux périodes entières de référence.

Deuxièmement, vous ne pouvez vous inscrire au registre que si l'appartement a été acheté dans le cadre du DDU.

Troisièmement, les citoyens eux-mêmes doivent remplir correctement leurs obligations en vertu du contrat.

Le quatrième point de la loi stipule que le promoteur n'a pas transféré à l'actionnaire
locaux d'habitation situés dans un établissement à problèmes.

De plus, il ne doit y avoir aucun successeur aux obligations du promoteur, c’est-à-dire que l’actionnaire n’a personne à qui faire valoir ses droits.

Sixièmement, le promoteur n'a de garant ni sous la forme d'une banque ni d'une compagnie d'assurance, ou il n'y a pas de paiements d'assurance pour ces organisations en raison de leur liquidation.

Et la dernière exigence de la loi est que l'actionnaire souhaitant s'inscrire au registre ne doit pas déjà s'y trouver en relation avec tel ou tel objet.

Maria Litinetskaya attire l'attention sur le fait que les actionnaires ne peuvent pas être inscrits au registre s'il y a des locaux sur la propriété qui ont été « vendus » deux fois, si la maison est construite sans documents pour le terrain, l'utilisation autorisée du terrain ne ne coïncide pas avec la destination de la propriété en construction, la construction se déroule en violation des exigences du plan d'urbanisme ou des documents de conception.

La loi estime que si une personne a initialement accepté de conclure un accord avec un promoteur qui viole les exigences minimales du 214-FZ, alors une construction inachevée est son problème. Cette édition du document (c'est la deuxième, les critères ont été adoptés pour la première fois en 2013) a suscité une grande controverse en 2017, puisque les autorités de contrôle de la construction au niveau thématique, et ce sont elles qui constituent les registres, avaient de nombreuses raisons de refuser l'inscription. dans la liste, dit l'expert .

Cependant, cela vaut toujours la peine d'essayer d'obtenir une aide gouvernementale si vous achetez un appartement dans un projet problématique, d'autant plus que de nombreux investisseurs immobiliers fraudés remplissent tous les critères. Et pour cela dans

l'autorité locale de surveillance des constructions doit présenter une demande dûment écrite ; une copie du passeport; une copie du DDU ou d'autres accords confirmant l'achat de l'appartement ; une copie des documents de paiement ; un acte judiciaire entré en vigueur satisfaisant les prétentions du demandeur contre le promoteur ou une décision de justice dans laquelle le demandeur est reconnu comme victime ; ainsi qu'une décision de justice entrée en vigueur reconnaissant la créance du demandeur contre le promoteur dans le cadre de l'introduction d'une procédure de faillite, le déclarant en faillite ou le liquidant. Après avoir soumis les documents et reconnu l'actionnaire comme victime, le délai de résolution de la situation problématique varie.

Avocat Nadejda Mamatova Je suis convaincu que le registre des actionnaires fraudés ne résout pas le problème à lui seul, mais que, grâce à lui, l'État se contente de recenser le nombre de victimes :

Disons que tous les actionnaires se sont inscrits au registre (en fait, tous les citoyens ne le savent même pas), les autorités gouvernementales ont vu le problème et ont commencé à réfléchir à la manière de le résoudre. Pendant que l’État réfléchit, aucune véritable action visant à rétablir le droit violé n’est mise en œuvre. Il est cependant nécessaire d'appeler les autorités. Mais il faut aussi comprendre que le registre a été créé avant tout à des fins statistiques. La lutte pour l’immobilier ne se terminera pas si vous vous ajoutez à la liste des investisseurs immobiliers fraudés. Dans ma pratique, j'ai rencontré des actionnaires qui, après avoir été inscrits sur les listes, ont frappé avec persistance pendant deux ans aux portes des agences gouvernementales, envoyant des lettres hebdomadaires à toutes les autorités pour obtenir justice.

Travaux du fonds de compensation

Il est non seulement trop tôt pour évaluer le travail du fonds de compensation, mais c'est également impossible, car jusqu'à présent, aucun projet lancé depuis son lancement n'est devenu problématique. On ne peut parler de sa fonctionnalité que théoriquement, selon le plan prévu.

L’algorithme de fonctionnement du fonds est encore différent de celui du registre. L'argent destiné à compenser les dommages est transféré sur le compte de fonds de chaque DDU conclu, sinon le DDU ne sera pas enregistré. Par la suite, cet argent peut être utilisé par le fonds pour verser des indemnisations aux citoyens ou pour financer l'achèvement de la construction.

Dans le premier cas, afin de recevoir une compensation monétaire, l'actionnaire fraudé doit présenter au fonds une demande rédigée sous une forme approuvée par le fonds et un extrait du registre des créances des créanciers sur le montant, la composition et la priorité de satisfaction de les revendications. Cela signifie que l’actionnaire doit avoir préalablement participé à la procédure de faillite ou, au minimum, avoir déposé une demande d’inscription au registre des créances.

Dans le second cas, une assemblée des actionnaires devrait être tenue, organisée par le syndic de faillite, où une décision devrait être prise spécifiquement sur l'achèvement de la maison, et non sur le retour de l'argent.

Ainsi, si vous avez acheté un appartement dans le cadre d'un projet de construction à long terme, qui promet généralement de devenir un éternel projet inachevé, vous ne devriez pas vous attendre à la miséricorde de l'univers ni espérer une justice universelle. Il faut agir, d'autant plus que le schéma de sortie de l'impasse a déjà été élaboré et testé par d'autres victimes.

Natalia BOUKHTIYAROVA

La dette des Russes pour le logement et les services communaux (ci-après - le logement et les services communaux) est considérable. Ainsi, selon le ministère du Développement régional de la Russie, la dette des entreprises de logement et de services communaux uniquement pour les ressources énergétiques consommées au 1er avril 2013 s'élevait à 136,5 milliards de roubles et la croissance de la dette au cours de l'année écoulée était de 28 %.

Selon l'agence de recouvrement National Collection Service, sur la base des résultats du premier semestre 2013, le montant total de la dette pour les ressources et services de logement et de services communaux en Russie est estimé à 736 milliards de roubles. Dans le même temps, la dette de la population (hors dette des sociétés de gestion envers les fournisseurs) s'élève à environ 146 milliards de roubles.

La nouvelle procédure de calcul des paiements pour le logement consommé et les services communaux, selon laquelle les services consommés lors de l'utilisation des biens communs sont payés séparément des services fournis dans l'appartement (Résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 mai 2011 n° 354 ""), ne pourrait pas non plus influencer de manière significative la croissance de la dette pour les factures de services publics.

À cet égard, les sociétés de gestion sont contraintes d'influencer des résidents sans scrupules par diverses méthodes.

De quelles options de recouvrement de créances disposent les organismes de gestion ?

Dans la lutte contre les débiteurs, les sociétés de gestion et les associations de propriétaires recourent à diverses méthodes, parmi lesquelles les suivantes.

1. Afficher une liste des débiteurs sur le babillard. Cette mesure est censée avoir un impact psychologique sur les défaillants, mais n'est pas toujours efficace. Parfois, des listes de citoyens redevables de factures de services publics sont également publiées dans les médias locaux. La pratique judiciaire a déjà connu des cas d'inclusion erronée des noms de payeurs de bonne foi dans ces listes, qui ont servi de base à la publication d'une réfutation et d'une indemnisation pour préjudice moral (voir, par exemple, la décision du tribunal municipal de Nazarovsky de le territoire de Krasnoïarsk en date du 17 septembre 2012 dans l'affaire n° 2-43/12 ).

2. Accumulation de pénalités. Conformément à (ci-après dénommé le Code du logement de la Fédération de Russie), les résidents qui ne paient pas les services publics fournis à temps et (ou) en totalité doivent payer une pénalité d'un montant 1/300 Banque de Russie pour chaque jour de retard. Dans le même temps, il n'est pas permis d'établir un montant plus élevé de cette pénalité dans l'accord entre les organismes d'approvisionnement et de gestion (Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 24 juillet 2012 n° 3993/12, résolution FFAS TsO du 24 avril 2013 n° F10-895/13 dans l'affaire n° A36 -5292/2012).

3. Restriction ou suspension de la fourniture de services publics. Souvent, les organismes de gestion recourent à des mesures d'influence sur les débiteurs telles que la déconnexion du logement et des services communaux (appartement par appartement ou maison entière). Les débiteurs sont souvent privés d'électricité, d'approvisionnement en eau et ont même un bouchon d'égout installé à l'endroit approprié sur la colonne montante.

La question de la légalité de tels actes a attiré à plusieurs reprises l'attention du législateur et du pouvoir judiciaire.

Les règles relatives à la fourniture de services publics aux propriétaires et aux utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels (approuvées par le gouvernement de la Fédération de Russie du 6 mai 2011 n° 354) autorisent la possibilité de suspendre ou de déconnecter les services publics en relation à un appartement ou une maison d'un débiteur spécifique. Le montant de la dette doit être supérieur au montant tailles de trois mois les redevances pour les services publics, calculées sur la base de la norme de leur consommation (indépendamment de la présence ou de l'absence d'un compteur individuel ou général). Le consommateur doit recevoir un avertissement écrit concernant la possibilité de limiter ou de mettre fin à la fourniture d'un service particulier, et la reprise de sa fourniture est effectuée dans un délai de deux jours à compter du remboursement intégral de la dette.

Dans le même temps, il est établi que de telles actions ne doivent pas conduire à une violation des droits et intérêts des autres résidents d'un immeuble à appartements qui remplissent pleinement leurs obligations (fournir des services publics aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles à appartements et résidentiels). bâtiments (approuvés par la résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 mai 2011 n° 354).

La possibilité de déconnecter un débiteur des bénéfices de la civilisation dépend en fin de compte des caractéristiques techniques de l'infrastructure d'un bâtiment particulier - par exemple, dans les nouveaux bâtiments, il est généralement plus facile de priver un seul appartement de l'approvisionnement en eau que dans les immeubles de grande hauteur de l'ère soviétique. élever des bâtiments. Un domicile privé peut également être déconnecté de la fourniture d'un service particulier (arrêt d'appel de la Commission d'enquête pour les affaires civiles du tribunal régional de Samara du 6 août 2012 dans l'affaire n° 33-7239/2012).

Il existe une exception à la règle selon laquelle il est permis de déconnecter les citoyens débiteurs de la fourniture de services publics - par exemple, organisation du réseau de chaleur n'a pas le droit de recourir à une telle mesure, même si le citoyen-consommateur ou la société qui gère l'immeuble a une dette (organismes de fourniture de chaleur de la Fédération de Russie, approuvés par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 8 août , 2012 n°808).

Si les résidents paient toutes les recettes à temps, mais que la dette a été causée par la faute de l'organisme de gestion, dans ce cas, ce dernier est tenu, en accord avec l'organisme de fourniture d'énergie ou de gaz, de fournir aux résidents la fourniture de combustibles et de ressources énergétiques. dans les volumes qui leur sont nécessaires (arrêt ou limitation de la fourniture d'énergie électrique et de gaz aux organisations de consommateurs en cas de non-paiement des ressources en carburant et en énergie qui leur sont fournies (utilisées par elles), approuvé par décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 5 janvier 1998 n°1). La légalité de cette règle a été contestée en 2012 par l'organisation fournisseur de gaz Gazprom Mezhregiongaz Vladimir LLC, car elle restreignait la liberté d'activité économique, mais la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie n'a trouvé aucune raison de déclarer cette règle invalide (la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie Fédération du 17 septembre 2012 n° VAS-9586/12). Dans le même temps, le tribunal a indiqué que l'initiative de conclure un tel accord devrait venir précisément de l'organisation de consommateurs aux réseaux de laquelle les résidents sont connectés.

Les payeurs consciencieux qui se trouvent dans une situation similaire doivent adresser une demande écrite à l'organisme de gestion avec demande de renouvellement fourniture de logements et de services communaux. Il serait également utile de souligner la nécessité de recalculer les paiements pour la période pendant laquelle les services publics n'ont pas été fournis. Si cette mesure ne conduit pas au résultat souhaité, l'étape suivante peut être un recours auprès des autorités de régulation (inspection du logement, Rospotrebnadzor, parquet) ou auprès du tribunal.

4. Transfert de créances aux agences de recouvrement. Les cas de conclusion d'accords avec des sociétés de recouvrement pour recouvrer les dettes de la population pour le logement et les services communaux ne sont pas si nombreux, mais ils surviennent néanmoins et ont déjà été enregistrés dans la pratique judiciaire (voir, par exemple, la résolution du huitième tribunal d'arbitrage de Appel du 13 août 2012 n° 08AP-4820/12, résolution de la Treizième Cour d'appel d'arbitrage du 10 janvier 2012 n° 13AP-9737/1). De plus, si l'existence d'une dette est prouvée, lorsqu'une agence de recouvrement saisit le tribunal, la décision est souvent rendue en faveur du demandeur (voir, par exemple, l'arrêt de cassation de la chambre judiciaire pour les affaires civiles du tribunal régional du Kamtchatka). du 16 juin 2011 dans l'affaire n° 33-787/2011 ).

Dans le même temps, le FAS du district de Sibérie orientale a indiqué qu'il fallait envisager la possibilité d'une collecte extrajudiciaire auprès des citoyens. inacceptable et non conforme à l’art. 35 de la Constitution de la Fédération de Russie. Nous parlions spécifiquement des activités d'une agence de recouvrement. En outre, le tribunal a indiqué que le paiement par les citoyens pour les services publics n'est pas lié aux activités du plaignant (Résolution du FAS VSO du 18 mai 2012 n° F02-1504/12 dans l'affaire n° A58-3443/2011).

5. Expulsion de l'appartement. Une mesure aussi radicale n'est actuellement appliquée qu'aux locataires d'appartements sous contrat embauche sociale et seulement devant le tribunal (). Le montant de la dette n'a pas d'importance ; le motif de l'expulsion est le fait du non-paiement des paiements pour le logement et les services publics pendant plus de six mois sans motif valable.

Le Plénum de la Cour Suprême de la Fédération de Russie a indiqué que le tribunal devait clarifier la question. raisons valables pour la formation de dettes. Ainsi, les raisons valables peuvent inclure des circonstances telles que : longs retards de salaire, perte de travail et impossibilité d'emploi, maladie de l'employeur ou des membres de sa famille, présence de personnes handicapées, enfants mineurs dans la famille, etc. (article 38 de la résolution du Plénum des Forces armées RF du 2 juillet 2009 n° 14 ""). Dans le même temps, les tribunaux, lorsqu'ils refusent d'expulser, accordent souvent au débiteur un délai pour régler avec l'organisme de gestion (voir, par exemple, la décision du tribunal municipal de Pavlovo-Posad de la région de Moscou en date du 28 mars. , 2012 dans l'affaire n° 2-703/2012). Certes, l'octroi d'un sursis de paiement n'est pas reconnu comme acceptable par tous les tribunaux (arrêt d'appel de la chambre judiciaire pour les affaires civiles du tribunal régional de Krasnoïarsk du 3 octobre 2012 dans l'affaire n° 33-8532). L'expulsion a lieu lors de la mise à disposition d'un autre espace de vie conforme aux normes du foyer, c'est-à-dire sur la base d'au moins six mètres carrés. surface habitable par personne.

Dans le même temps, si les personnes vivant dans l'appartement ont fait preuve de conscience et ont remboursé la dette au moins partiellement dans un délai de six mois consécutifs, le tribunal peut refuser d'expulser (décision du tribunal du district Oktyabrsky de Saint-Pétersbourg du 8 juillet 2010 dans l'affaire n° 2-2311/2010). Les députés de la Douma régionale de Mourmansk ont proposé de fixer le montant minimum de ce paiement afin de déterminer la possibilité d'expulsion du débiteur à 50 % ou plus du montant de la dette, mais cette initiative a été rejetée.

Parfois, des défaillants volontaires parviennent à échapper à la responsabilité. Il existe un cas connu où des résidents vivant dans un appartement dans le cadre d'un bail social n'ont pas payé leurs factures de services publics pendant plus de sept ans. Cependant, il n'a pas été possible d'expulser les débiteurs sur cette base, puisqu'ils ont rapidement privatisé cet appartement (arrêt du tribunal municipal de Saint-Pétersbourg du 30 janvier 2013 n° 33-825).

De nos jours, la pratique judiciaire sur cette question s'est déjà développée et les cas d'expulsion sur cette base ne sont pas rares. Cependant, au cours de la première année du Code du logement RF, le commissaire aux droits de l'homme Vladimir Lukin a qualifié cette règle d'inconstitutionnelle dans le contexte de hausse des prix, retards de salaires et chômage élevé ().

Quels moyens d’assurer le remboursement de la dette des services publics pourraient apparaître dans un avenir proche ?

La nécessité d'un mécanisme plus efficace pour recouvrer les dettes des citoyens dans le secteur du logement et des services communaux a donné une impulsion à l'élaboration de nouvelles propositions dans ce domaine.

Ainsi, en avril 2013, le ministère du Développement régional de la Russie a publié sur son site officiel un projet de loi étendant la possibilité de saisie des dettes liées au logement et aux services communaux (ci-après dénommés logement et services communaux) aux appartements. propriété privée. La condition d'application de cette mesure aurait dû être la présence de dettes sur les services publics et de contributions pour les grosses réparations. On supposait qu'une telle mesure pouvait s'appliquer au seul logement du débiteur et de sa famille. Pour qu'une décision de justice prononce la saisie d'un local d'habitation, le montant de la dette doit être d'au moins 5% de la valeur marchande logement.

En d’autres termes, le propriétaire d’un appartement d’une valeur de 3 millions de roubles. il suffirait de devoir un montant de 150 000 roubles pour le logement et les services communaux. Selon les calculs de la Chambre publique de la Fédération de Russie, le coût moyen du logement et des services communaux en juillet 2013 était de 3 862 roubles. par mois (par an - 46 344 roubles). Il est facile de calculer que le montant minimum de la dette se forme si vous ne payez pas les services publics pendant environ trois ans.

L'initiative a provoqué un tollé général, après quoi le ministère russe du Développement régional a publié un avis négatif sur ce projet de loi, indiquant qu'il n'avait pas été élaboré par le ministère lui-même, mais par le NP Développement du logement et des services communaux. Par la suite, le texte du document a été supprimé du site officiel du ministère russe du Développement régional.

Il convient de noter qu'aujourd'hui, il est presque impossible de saisir un appartement qui est en propriété et qui est le seul local propice à l'habitation - la législation procédurale ne le permet pas (). La seule exception, apparue fin décembre 2004, est le cas où les locaux d'habitation fait l'objet d'une hypothèque(Loi fédérale du 29 décembre 2004 n° 194-FZ "").

Toutefois, le projet de loi des députés de la faction « Une Russie juste », s'il est mis en œuvre, pourrait permettre que l'appartement soit laissé à l'usage d'un citoyen qui doit de l'argent à la banque). Les auteurs du projet de loi proposent de donner aux organismes étatiques et municipaux le droit acheter des appartements hypothéqués avec l'accord de la banque. La base en sera une déclaration du propriétaire-débiteur hypothécaire qui se trouve dans une situation de vie difficile. La définition d'une situation de vie difficile est également fixée ; ce terme s'entend comme « une situation qui perturbe objectivement la vie du propriétaire-débiteur hypothécaire : handicap, incapacité de prendre soin de soi en raison de la vieillesse, de la maladie, de l'orphelinat, de la pauvreté, du chômage, etc., qu'il ne peut pas surmonter seul ». En conséquence, l'appartement est inscrit au bilan et comptabilisé comme propriété de l'État (municipale), et l'ancien propriétaire et sa famille continuer à y vivre, mais déjà sur la base du recrutement social. De plus, il conserve un droit de premier refus pour acheter cet appartement (« rachat »).

Lorsqu'on étudie ce projet de loi, beaucoup de choses se posent des questions. Aux frais de qui sera réalisée une évaluation indépendante du coût du logement, sur la base de laquelle le prix de rachat est déterminé ? Que signifient les mots « ne peut pas surmonter tout seul » pour définir une situation de vie difficile et qui déterminera cela ? Finalement, est-il possible de faire peser une telle charge sur les budgets ? En outre, une telle règle peut créer la base d’abus massifs de droits de la part des propriétaires. Le plus intéressant, c'est que le projet de loi ne contient pas d'interdiction de privatisation de ces logements par l'ancien propriétaire après le transfert de propriété à l'État.

Le problème de la saisie du seul logement faisant l’objet d’une hypothèque est évoqué depuis longtemps. En 2000, le gouvernement de la Fédération de Russie a souligné la nécessité de créer un mécanisme juridique permettant de fournir un logement à l'emprunteur et à sa famille en cas de saisie des locaux d'habitation hypothéqués. Pour garantir les droits au logement de ces personnes, il a été proposé de créer un fonds spécialisé pour le logement temporaire (Résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 11 janvier 2000 n° 28 "").

Citation

Alexandre Kozlov, expert de la Commission de la Chambre publique de la Fédération de Russie sur l'autonomie locale et la politique du logement et des communes :

"Nous devons examiner les raisons objectives de la dette des services publics. Les dettes en souffrance de la population pour les services publics conduisent à des dettes miroir des organisations de gestion envers les fournisseurs. Ces dettes s'accumulent et peuvent finalement conduire à la faillite des entreprises. Il existe donc des mécanismes clairs de recouvrement des dettes. de la population pour un logement impayé doit être mis en place. Le principe selon lequel « un voisin consciencieux paie pour un voisin sans scrupules » devrait cesser d'exister. -off après une transaction avec un appartement débiteur. Et maintenant, il existe de nombreux cas où l'organisme de gestion prend connaissance de l'aliénation de locaux résidentiels « avec des dettes » et est privé de la possibilité de recouvrer la dette du nouveau propriétaire.

Parmi les propositions visant à assurer le remboursement de la dette sur le logement et les services communaux, on peut également souligner l'initiative du ministère du Développement régional de Russie sur imposition de charges sur les appartements sous la forme d'une interdiction de leur vente pour les résidents ayant des arriérés de paiement de leurs factures de services publics, proposée début août 2013. La dette des services publics doit dépasser leur coût pendant six mois, le fait de l'existence d'une dette sera établi par le tribunal et la base pour demander à l'huissier d'imposer une charge sera le manquement du propriétaire à remplir les conditions de remboursement de la dette contenues dans le décret pris sur la base d'une décision de justice.

Une enquête auprès des visiteurs de notre portail sur le thème « Que pensez-vous de la proposition du ministère du Développement régional de Russie d'interdire les transactions avec des locaux d'habitation dont les propriétaires ont des arriérés de paiement pour le logement et les services communaux ? a montré que les opinions sur cette question étaient presque également partagées. 48% des personnes interrogées étaient favorables à la mise en œuvre de cette initiative, notant que les autres résidents ne devraient pas supporter le fardeau du paiement des dettes des propriétaires d'appartements sans scrupules. 42% des personnes interrogées n'ont pas soutenu cette idée, soulignant que juste après la vente d'un appartement, le débiteur dispose de fonds pour rembourser ses dettes de logement et de services publics. Dix pour cent supplémentaires des visiteurs ont eu du mal à répondre, et certains d'entre eux ont proposé d'établir un seuil d'endettement minimum à partir duquel une telle restriction pourrait être imposée.

La répartition des réponses montre que l'initiative du ministère russe du Développement régional est associée à un certain conflit d'intérêts. D'une part, la dette dans le secteur du logement et des services communaux est assez importante, et la volonté du législateur de trouver de nouveaux moyens d'assurer son remboursement est tout à fait compréhensible. En revanche, lors de la mise en œuvre de cette mesure, il existe un risque de violation des droits tant du propriétaire que de l'acheteur potentiel de l'appartement.

Les locataires peu scrupuleux sont-ils les seuls responsables de l’endettement qui en résulte ?

La formation de dettes dans le secteur du logement et des services communaux est facilitée non seulement par la malhonnêteté des citoyens endettés pour le logement et les services communaux, mais également par d'autres circonstances. Ceux-ci incluent, par exemple, augmentation des tarifs des services publics, souvent infondé et contraire à la procédure établie par le Code du logement de la Fédération de Russie (). L'augmentation maximale des tarifs pour le logement individuel et les services communaux est fixée par le FTS de Russie pour chaque région (arrêté du FTS de Russie du 9 octobre 2012 n° 231-e/4 "", arrêté du FTS de Russie du 25 octobre 2012 n° 250-e/2 « Sur l'établissement d'indices maximaux pour la modification maximale possible des tarifs établis pour les biens et services des organismes de service public fournissant des services dans le domaine de l'approvisionnement en eau, de l'assainissement et du traitement des eaux usées, en tenant compte des surtaxes sur les tarifs des biens et services des organismes de service public fournissant des services dans le domaine de l'approvisionnement en eau, de l'assainissement et du traitement des eaux usées, en moyenne pour les entités constitutives de la Fédération de Russie pour 2013 ").

Cependant, le montant de la facture de paiement peut augmenter en raison d'une augmentation d'autres tarifs, par exemple les frais d'entretien du logement. Ainsi, au cours des deux premiers mois de cette année, l'augmentation maximale des tarifs des services publics dans certaines régions (région de Mourmansk et République de l'Altaï) a atteint une valeur record de 225 %.

Le 1er janvier 2012, la norme juridique qui établit la règle d'établissement par les régions de indices maximaux de changements possibles au sein du conseil d'administration citoyens pour le logement et les services communaux pour chaque municipalité (parties 1 à 7 de l'article 6 de la loi fédérale du 26 décembre 2005 n° 184-FZ « sur les modifications de la loi fédérale « sur les bases de la réglementation des tarifs des organismes de services publics " et certains actes législatifs de la Fédération de Russie"). Le président russe Vladimir Poutine a exigé que cette norme soit rétablie le plus rapidement possible. Le projet de loi correspondant visant à établir un tel indice au niveau fédéral pour une période à long terme (au moins cinq ans) a été soumis à la Douma d'État pour examen début juillet de cette année.

Cependant, selon les experts, une telle mesure ne résoudra pas le problème de la transparence dans la formation des tarifs des services publics. Expert de la Commission de la Chambre publique de la Fédération de Russie sur l'autonomie locale et la politique du logement et des communes Alexandre Kozlov note que la consolidation législative des mécanismes de contrôle public, qui contribuera à équilibrer le système de fixation des tarifs, peut devenir beaucoup plus efficace.

D’autres initiatives visant à réduire le fardeau des citoyens liés au paiement des services publics sont les suivantes :

Le montant de la dette pour les factures de services publics est également affecté par malhonnêteté des organismes de gestion et des associations de propriétaires, augmentant souvent arbitrairement les tarifs, n'assurant pas une bonne gestion du bâtiment et détournant l'argent des résidents.

La Douma d'État étudie un projet de loi établissant la responsabilité en cas de violation de la procédure de calcul du montant des redevances pour le logement et les services communaux.

Il est proposé de fixer des amendes administratives pour toute détermination déraisonnable du montant à payer pour les services publics d'un montant de 40 000 à 50 000 roubles. pour les fonctionnaires et à partir de 800 000 roubles. jusqu'à 1 million de roubles pour les organisations.

Une solution originale à ce problème a été proposée par la Douma régionale de Volgograd. Le projet de loi qu'elle a présenté prévoit une règle selon laquelle les paiements des propriétaires et locataires de locaux d'habitation d'un immeuble à appartements par défaut, ils sont envoyés directement aux organismes d'approvisionnement en ressources, et non des sociétés de gestion. Par décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'habitation, les paiements de tout ou partie des services publics peuvent être versés aux sociétés de gestion (rappelons que désormais elle établit la règle exactement inverse).

Que faire si vous avez une dette pour le logement et les services communaux ?

A commencé ses travaux le 1er août 2013 "hotline" de la Chambre publique de la Fédération de Russiesur les paiements pour le logement et les services communaux(téléphone : 8-800-700-8-800, vous pouvez appeler de 9h00 à 19h00, heure de Moscou, sept jours sur sept, l'appel est gratuit). Les résidents de n'importe quelle région peuvent transmettre des informations sur une forte augmentation des tarifs pour un service public particulier. Les informations sur les violations reçues par la hotline en 2012 ont été transmises au Bureau du Procureur général de Russie et à la Chambre des comptes de la Fédération de Russie.

En outre, les visiteurs du site Web de la Chambre publique de la Fédération de Russie peuvent remplir un formulaire de demande en ligne, indiquant les montants des recettes qui diffèrent fortement les uns des autres et décrivant les raisons possibles de l'augmentation des tarifs.

Tout d'abord, lors de l'identification de la dette pour les services publics, demandez rapprochement mutuel des comptes. Cette mesure permettra de clarifier le montant des arriérés et son origine, et pourra parfois supprimer complètement les demandes de paiement du logement et des services communaux.

Si la dette est confirmée, vous pouvez contacter l'organisme de gestion avec une demande de conclusion accords de remboursement progressif de la dette. Bien qu'une telle mesure ne soit prévue par les normes de la législation sur le logement qu'indirectement (,), de nombreux organismes de gestion font la moitié du chemin avec les débiteurs. Lors du remboursement d’une dette, nous recommandons de rembourser d’abord le montant accumulé des pénalités, puis seulement le principal de la dette.

Certaines catégories de citoyens peuvent bénéficier subventions pour les factures de services publics dans le cas où les dépenses pour le logement et les services communaux dépassent la part maximale autorisée des dépenses des citoyens pour le logement et les services publics dans le revenu familial total (). Désormais, le montant de cette part est fixé par les régions de manière indépendante. Par exemple, dans la région d'Arkhangelsk et dans le territoire du Kamtchatka, une subvention est accordée si la part des coûts des services publics dans le revenu familial total dépasse 22 %, dans la région de l'Amour, ce chiffre varie de 10 % à 22 %, et dans la Dans la région de Kalouga, on peut demander une couverture partielle des coûts des services publics. Les familles qui consacrent plus de 15 % ou plus de 19 % de leurs revenus au paiement du logement et des services communaux peuvent le faire (selon que le revenu familial moyen par habitant dépasse le niveau de subsistance régional) . Dans le même temps, la Douma d'État examine un projet de loi proposant d'établir la part maximale autorisée des dépenses des citoyens pour le logement et les services publics dans le revenu familial total à hauteur de 10 % pour l'ensemble du territoire de la Russie.

Le montant de la subvention est déterminé par une formule qui comprend des indicateurs tels que le montant de la norme régionale pour le coût du logement et des services communaux, le nombre de membres de la famille du demandeur, le revenu familial total et le montant de la norme régionale. pour la part maximale autorisée des coûts des services publics. Par exemple, un retraité célibataire vivant dans la région d'Arkhangelsk, dont la pension est égale au minimum vital régional (8 786 RUB), peut compter sur une subvention d'un montant environ 1200 roubles.

Souvent, le pouvoir de déterminer le montant de la subvention et son octroi est transféré à municipalités(Région de Koursk, région d'Irkoutsk, République de Karachay-Tcherkess, région de Saratov, République du Daghestan, etc.).

Certains sujets de la fédération ont décidé d'accorder des subventions aux citoyens si le paiement mensuel moyen des services publics augmente dans les six mois. dépassera 12 % par rapport à la même période de l'année dernière (région de Tcheliabinsk). Il existe également d'autres paiements régionaux - par exemple, dans la région de Tomsk, les résidents des maisons équipées de chauffage par poêle ont le droit de recevoir une subvention annuelle pour achat et livraison de combustible solide.

Vous pouvez savoir si vous avez droit à des subventions, quel montant elles peuvent être accordées et quels documents vous devez rassembler à cet effet auprès des services régionaux de protection sociale de votre ville.

En 2015-2016, on a observé une tendance persistante au renforcement des contrôles dans le domaine du calcul et du paiement de la TVA. Nous parlons de l'obligation de déclaration par voie électronique, de l'introduction du module logiciel ASK TVA-2, de l'élargissement des pouvoirs des inspecteurs lors des contrôles et d'autres innovations. Tout cela a conduit au fait qu'aujourd'hui, même le contribuable le plus respectueux de la loi ne peut pas être assuré à 100 % contre les réclamations du service des impôts.

Déclaration électronique et ASK TVA-2

Comme vous le savez, depuis l'année dernière, presque tous les assujettis à la TVA sont tenus de déclarer leurs impôts par voie électronique. De plus, la déclaration comprend les données des livres d'achats et de ventes. Ces informations, dès réception, sont vérifiées automatiquement par le système d'information fiscale ASK TVA-2. Ce système puissant vérifie non seulement les ratios de contrôle contenus dans la déclaration, mais également ceux soumis par l'acheteur et le vendeur. Le processus s'effectue « à la volée », c'est-à-dire en temps réel et sans l'intervention d'un inspecteur.

En vérifiant les données des livres d'achats et de ventes des contreparties, le système constate les incohérences suivantes :

la contrepartie n'a pas déposé de déclaration ;
la contrepartie a déposé une déclaration « zéro » ;
l'acheteur ou le vendeur n'a pas la transaction en question dans le livre concerné ;
les données des contreparties varient considérablement ;
le montant de TVA accepté en déduction par l'acheteur dépasse le montant de taxe calculé par le vendeur.

Les informations sur les transactions des contribuables sont stockées dans le système Big Data ASK TVA-2. Ainsi, depuis 2015, le système accumule des informations sur les transactions, les calculs et déductions fiscales, ainsi que sur toutes les erreurs et incohérences à n'importe quelle étape de la chaîne de TVA. Cela vous permet d'identifier les ruptures quel que soit le nombre de participants dans la chaîne et leur distance.

Élargir les pouvoirs des inspecteurs

Ces dernières années, un certain nombre de modifications législatives ont été adoptées, qui ont donné davantage de pouvoirs aux spécialistes du Service fédéral des impôts lors des contrôles documentaires. En particulier, afin de déterminer quelle entreprise a finalement reçu un avantage financier injustifié au titre de la TVA, ils peuvent appliquer une liste élargie de mesures de contrôle. La loi n° 348-FZ a donné aux inspecteurs le pouvoir de demander des documents et des données supplémentaires relatifs au travail de l'organisation inspectée. De plus, les employés du Service fédéral des impôts peuvent désormais accéder au territoire de l’entreprise et procéder à une inspection.

Comment tout cela peut-il menacer un contribuable consciencieux ?

En vérifiant les chaînes de TVA pour identifier les allègements, le Service fédéral des impôts vise à identifier les organisations qui bénéficient d'un enrichissement sans cause sous forme de déductions fiscales (remboursements). Cependant, de plus en plus de plaintes ont été déposées récemment contre des contribuables consciencieux qui, par négligence, ont conclu des transactions avec des contreparties peu fiables. Les entreprises qui sont devenues l'un des maillons de la chaîne brisée de la TVA peuvent se heurter à des refus de déductions fiscales, même si ce ne sont pas elles-mêmes, mais leurs partenaires, qui n'ont pas été suffisamment prudents dans le choix d'une contrepartie. Ainsi, les contribuables qui remplissent consciencieusement leurs obligations fiscales seront tenus responsables des péchés de leurs contreparties, et pas toujours le premier maillon. La tendance qui se dessine est que les sanctions du Service fédéral des impôts cibleront spécifiquement ces entreprises, car les entreprises clandestines elles-mêmes pourraient ne plus exister au moment où la rupture de la chaîne de TVA est identifiée.

Pratique de l'arbitrage

Dans différentes régions de Russie, les représentants du Service fédéral des impôts déclarent de plus en plus qu’ils ont des réclamations contre les contreparties de l’entreprise non pas du premier, mais du deuxième lien ou des liens suivants. En essayant de protéger leurs droits à bénéficier d'une déduction de TVA, les contribuables consciencieux s'adressent au tribunal d'arbitrage. Cependant, si vous regardez les statistiques, il devient clair que les chances de gagner ne sont pas si nombreuses. Par exemple, en 2015, le service des impôts a gagné 82 % des procédures judiciaires contre les personnes morales et 61 % contre les entrepreneurs. Néanmoins, avec un soutien juridique adéquat, l'entreprise a une chance de résister au Service fédéral des impôts devant les tribunaux, ce qui est confirmé par l'exemple suivant (affaires d'arbitrage n° A40-173859/2015, n° A40-173838/2015 et n° A40 -173845/2015).

Une entreprise engagée dans l'exportation de matériel aéronautique, sur la base des résultats de contrôles documentaires sur trois périodes fiscales, a reçu des refus de remboursement de TVA pour un montant total d'environ 10 millions de roubles. La raison de cette décision était le fait que les spécialistes du Service fédéral des impôts doutaient de l’intégrité des fournisseurs des premier, deuxième et troisième maillons de l’entreprise. Le contribuable qui a demandé le remboursement de la TVA a été accusé de ne pas avoir fait preuve d'un soin suffisant dans le choix des partenaires. Dans le même temps, les spécialistes du Service fédéral des impôts ont tiré des conclusions sur l'intégrité des fournisseurs sur la base des faits suivants :

les contreparties du fournisseur de première ligne n'ont soumis aucune déclaration au Service fédéral des impôts ;
les fournisseurs des deuxième et troisième maillons pendant la période de l'opération contestée ont payé la TVA au montant minimum ;
l'entreprise et l'ensemble de ses fournisseurs ne disposaient pas des ressources, notamment de transport, pour réaliser l'opération ;
les entreprises participant à la chaîne présentaient des signes d'entreprises d'un jour et n'avaient pas la possibilité de remplir leurs obligations dans le cadre de la transaction en question.

Les avocats défendant les intérêts de l’entreprise ont réussi à prouver que le fournisseur de premier rang était un contribuable de bonne foi. En tout cas, autant que l’entreprise aurait pu en avoir conscience lorsqu’elle a choisi ce fournisseur particulier comme entrepreneur. Il a été prouvé que l'entreprise a fait preuve de suffisamment de prudence lors de l'évaluation de la fiabilité de la contrepartie. Entre autres choses, un extrait de l'organisation a été reçu du Registre d'État unifié des personnes morales, et des copies de la charte et de l'arrêté nommant un directeur ont été demandées au partenaire potentiel. Quant aux fournisseurs des deuxième et troisième maillons, les avocats ont réussi à convaincre le tribunal que les circonstances découvertes à leur égard ne peuvent être un motif de refus du remboursement de la TVA au contribuable. Le tribunal a souscrit à cette affirmation, car le dossier ne contenait aucune preuve que l'entreprise et ses contreparties avaient agi de concert pour créer les conditions de remboursements illégaux de TVA.

Les allégations du Service fédéral des impôts concernant l'incapacité de l'entreprise et de ses fournisseurs à remplir leurs obligations en raison du manque de ressources matérielles, de moyens de transport et de personnel concerné ont également été réfutées. Le contribuable a présenté au tribunal la preuve que pendant la période litigieuse, il disposait de véhicules et d'entrepôts, grâce auxquels il pouvait exercer ses activités de stockage et de transport de matériel. Le fournisseur de première ligne a présenté au tribunal la preuve qu'il avait engagé un transitaire pour remplir ses obligations.

Le résultat du conflit a été la victoire de l'entreprise. Le tribunal arbitral a accédé à ses demandes et a déclaré invalide la décision de l'inspection des impôts. Néanmoins, un contribuable consciencieux, dont les actions ne contenaient initialement aucune violation, a dû défendre sa cause devant le tribunal, y consacrant du temps et de l'argent.

De l'exemple considéré, il résulte que lors du contrôle des contreparties, il est nécessaire de prêter attention à toutes les sociétés incluses dans la chaîne de transaction. Ce n'est qu'alors que vous pourrez être raisonnablement sûr qu'à l'avenir, le fisc n'aura aucune réclamation.