La société de gestion entretient-elle le balcon de l'appartement ? Qui est responsable de la réparation des balcons ?

La dalle du balcon de notre appartement est dans un état insatisfaisant : il y a des fissures et de la corrosion armature en métal, la dalle du balcon s'effrite sur les bords.
Nous avons contacté la société de gestion, ils nous ont dit que puisque le balcon n'est que notre propriété (et non tous les propriétaires des locaux de la maison), alors nous devons le réparer, ou Assemblée générale les propriétaires peuvent décider de réparer les dalles de balcon et collecter des fonds supplémentaires pour cela Argent. La réponse de l'organisme de gestion est-elle correcte ?

La réponse de la société de gestion ne s'appuie pas sur des dispositions légales.

Premièrement, la dalle du balcon est la propriété commune des propriétaires, ainsi que les ouvrages d'enceinte extérieurs (murs, toiture, plafonds...). Cela signifie que l'entretien de cette propriété est à la charge de Société de gestion.

Dans une autre affaire, le tribunal a également conclu :

Les réparations des structures entourant le balcon doivent être effectuées par la société de gestion

Le tribunal a ordonné à la société de gestion de réparer les structures entourant le balcon, d'éliminer les causes des fuites d'eau du plafond et d'effectuer d'autres travaux...
Le tribunal a rejeté les arguments de la société de gestion et a souligné que les structures entourant le balcon de l'appartement, reliées entre elles par la dalle du balcon, ainsi que les dalles du plafond, appartiennent à la propriété commune des propriétaires des locaux de la maison.
Pour prendre sa décision, le tribunal s'est fondé sur les dispositions des paragraphes 4.2.4.2 et 4.3.1 des règles approuvées par la résolution du Comité national de la construction, selon lesquelles, en cas de signes de dommages aux structures porteuses des balcons , des loggias, des auvents et des baies vitrées sont détectés, les employés des organismes d'entretien des logements doivent prendre des mesures urgentes pour assurer la sécurité des personnes et éviter le développement de déformations. (Cm.

Jeudi dernier, il soufflait toute la journée vent fort, et le balcon du cinquième étage du bâtiment n°1 n'a pas pu résister à ses puissantes rafales le long de la rue Berezovaya.

VOLÉ vers le bas, apparemment une structure de cadre pourrie depuis longtemps, qui, sous la pression du vent, a tout plié instantanément clôture métallique(les secours appelés ont même dû l'interrompre). Le vent tordait les planches comme des plumes et panneaux en plastique...Et le lendemain, les restes de la clôture volaient encore du bouleau voisin... Heureusement qu'aucun des passants en contrebas n'a été touché.

Malheureusement, il n'est pas rare à Novomoskovsk que les balcons des vieilles maisons nécessitent des réparations assez sérieuses. En plus des désagréments pour le propriétaire de l'appartement, un balcon vétuste présente un danger potentiel tant pour les résidents de l'appartement que pour les passants. Tout le monde n'ose pas sortir sur un tel balcon, et encore moins passer en dessous.

La question de savoir qui doit réparer les balcons détériorés reste encore aujourd’hui controversée en raison d’incohérences flagrantes dans la législation. Ainsi, les rédacteurs du Code de l'Habitat n'incluent pas les balcons parmi les « biens communs des propriétaires de locaux en immeuble", et selon le décret du gouvernement de la Fédération de Russie n° 491 de 2006 (publié après l'adoption du code), les dalles de balcon, au contraire, sont incluses dans cette propriété.
Selon les Règles d'entretien des biens communs, les dalles de balcons incluses dans le plan de l'appartement selon les mesures du Bureau de l'Inventaire Technique (BTI), ainsi que mur extérieur, auxquels ces balcons sont adjacents, appartiennent à la propriété commune immeuble. Et, en conséquence, ils appartiennent aux propriétaires des locaux du droit de propriété commune, et les balustrades, fenêtres et portes de ces balcons font partie de ces locaux d'habitation, c'est-à-dire un objet de propriété individuelle (Résolution du Gouvernement de Fédération de Russie du 13 août 2006 n° 491).

Cela signifie que votre balcon (attention : la dalle du balcon et le mur extérieur de la maison qui lui est adjacent) est un élément indispensable de la propriété commune, pour l'entretien duquel vous payez votre société de gestion Conformément à la législation de la Fédération de Russie. , réparations murs porteurs et les ouvrages doivent être réalisés par des représentants de la société de gestion aux frais des frais d'entretien et de réparation des locaux d'habitation. Cela nous a été confirmé par la chef du département chargé d'assurer les activités de logement et de services communaux du département du logement et des services communaux de Novomoskovsk, Galina Novikova. Le ministère donne la même explication à toutes les personnes qui appellent. Malheureusement, il n'existe pas de statistiques ni d'enregistrements des balcons de secours à Novomoskovsk, nous a dit le département du logement et des services communaux.

La pratique montre que les sociétés de gestion proposent généralement la solution la plus radicale, mais la plus simple : comme réparer une dalle de balcon n'est pas une affaire bon marché, elles la coupent.
Cependant, la même pratique montre qu’avec une certaine persévérance et intégrité, des réparations peuvent être réalisées. Rappelez aux agents de l'habitat et des services communaux des extraits du document réglementaire suivant - « Règles et normes opération technique parc de logements" (approuvé par le Post du Comité national de la construction de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 n° 170) :

"Section IV. ENTRETIEN ET RÉPARATION DES STRUCTURES DU BÂTIMENT
4.2.4.1. Les salariés des organismes d'entretien des logements sont tenus de vérifier systématiquement le bon usage des balcons, baies vitrées et loggias.
4.2.4.2. Si des signes d'endommagement des structures porteuses des balcons, loggias, auvents et baies vitrées sont détectés, les employés des organismes d'entretien des logements doivent prendre des mesures urgentes pour assurer la sécurité des personnes et empêcher le développement de déformations.

Afin d'éviter la destruction des bords de la dalle du balcon (loggia) ou les fissures entre la dalle du balcon (loggia) et les murs dues à la pénétration de l'humidité atmosphérique, un drain métallique doit être installé dans la rainure du caisson, sa largeur doit avoir au moins 1,5 fois l'épaisseur de la dalle et doit être inséré sous la couche d'étanchéité.

...En cas d'état d'urgence des balcons, loggias et baies vitrées, il est nécessaire de fermer et de sceller les entrées de ceux-ci, d'effectuer travail de sécurité et prendre des mesures pour les restaurer. Les travaux de réparation doivent être effectués conformément au projet (Remarque - soulignement de l'auteur)."
Mais. Le propriétaire du balcon est tenu de surveiller de manière indépendante l'état des parapets du balcon et des autres structures adjacentes ( fenêtres vitrées, toitures, etc.) et réparez-les à vos frais
C’est-à-dire un rôle décisif dans la question « Qui doit réparer le balcon ? » Ce qui compte, ce sont les éléments du balcon à réparer : « généraux » ou « individuels ». Les résidents doivent donc être très prudents, surveiller leur propriété et prendre les mesures nécessaires en temps opportun.

VOS ACTIONS

Pour que la société de gestion puisse réparer le balcon, il est nécessaire de faire reconnaître la structure (dalle du balcon) comme dangereuse. Pour ce faire, vous avez besoin de :
rédiger une demande de travaux de réparation et de restauration du balcon détruit, qui doit être délivrée au nom du maître d'oeuvre responsable société de gestion;
préparer plusieurs photographies des zones d'urgence, qui doivent être accompagnées d'une confirmation écrite des voisins ;
dresser note explicative, ce qui justifie la nécessité de restaurer le balcon. Indiquez-y que l'état d'urgence du balcon est potentiellement dangereux pour la vie et la santé des personnes.
Ces documents sont établis en deux exemplaires. Le premier est envoyé à la société de gestion et le second reste chez le propriétaire.

Il est préférable d'effectuer toute correspondance avec la société de gestion par lettres recommandées avec avis de livraison. Dans ce cas, vous aurez toujours une confirmation officielle de contact avec les services publics.
Si votre société de gestion n'est pas pressée de prendre une décision, il vaut la peine d'envoyer un autre ensemble de documents à l'administration locale avec une demande d'attention et d'assistance pour résoudre le problème.

Il ne vous reste plus qu'à attendre et espérer une réparation rapide de votre balcon. Si votre société de gestion refuse de réparer le balcon, vous avez le droit de déposer une plainte en justice.
Une autre option est également possible. Afin de ne pas attendre une catastrophe, vous pouvez effectuer vous-même les réparations du balcon, puis récupérer auprès des services publics toutes les dépenses en procédure judiciaire. Dans ce cas, lorsque vous vous adressez au tribunal, vous devez joindre à la réclamation tous les reçus confirmant les coûts des matériaux et diverses prestations visant à restaurer le balcon endommagé.

DANS dernières années les désaccords sur les questions de logement entre les propriétaires d'appartements privatisés et les organismes de gestion sont résolus avec plus d'acuité. L'une de ces questions controversées est de savoir qui doit réparer le balcon d'un appartement privatisé ?

Avec le début de la privatisation du parc immobilier, de nombreuses situations incompréhensibles ont commencé à survenir concernant la propriété d'un objet d'infrastructure de construction particulier. L'un des objets controversés était les balcons des appartements. Depuis la fin des années 50, des constructions à grande échelle ont commencé dans toutes les villes du pays. bâtiments résidentiels- les soi-disant « bâtiments Khrouchtchev ». Dans les années 70 et 80, elles ont été remplacées par des maisons d'architecture « Brejnev ». À ce jour, une partie importante de ce développement de masse se déroule dans des conditions d’urgence ou de pré-urgence.

Beaucoup de ces maisons n'ont pas été vues révision dès la mise en service. Par conséquent - toit actuel, canalisations usées, balcons délabrés. Si tout est plus ou moins clair sur la « propriété » des toits et des canalisations, les balcons d'un immeuble suscitent encore la polémique. Selon certains représentants des organismes de gestion, puisqu'ils font partie intégrante de l'appartement et sont à l'usage exclusif du propriétaire du logement privatisé, le locataire doit assumer l'entière responsabilité de leur entretien et de leurs réparations.

D'un autre côté, réparations de mauvaise qualité les balcons peuvent provoquer des accidents aux conséquences graves. Les balcons doivent donc être réparés par des professionnels. organismes de construction avoir tous les certificats et licences pertinents. Pour clarifier cette question, un certain nombre de règlements ont été adoptés définissant « statut légal» balcons et loggias dans un immeuble à appartements.

Pour réussir dans la question à l'étude, il est nécessaire d'étudier au préalable la législation réglementant les aspects de la responsabilité pour ce type travaux

"Les lois sur les balcons"

L'adoption de réglementations pertinentes est devenue nécessaire au début des années 2000, lorsque les balcons des bâtiments anciens, qui n'avaient été réparés par personne, ont commencé à tomber tout simplement sur la tête des passants. Des articles distincts sur les « balcons » sont apparus dans le Code du logement et dans le décret gouvernemental n° 491 (2006). Aussi paradoxal que cela puisse paraître, ces règlements n'a pas pu apporter une clarté complète à cette question difficile.

Cela s'est produit en raison de l'incohérence évidente entre ces deux lois. Selon l'article du Code du logement, il s'agit conception architecturale ne fait pas partie de la propriété commune, tandis que le décret n° 491, au contraire, le définit comme faisant partie de la façade, c'est-à-dire la propriété commune. En conséquence, chaque partie intéressée - services du logement (cahiers, sociétés de gestion) et résidents - a commencé à interpréter la législation en sa faveur. Afin de mettre fin une fois pour toutes à ces conflits administratifs et litiges interminables, il a été nécessaire d'adopter des ajouts et des modifications, grâce auxquels les responsabilités des propriétaires et de la société de gestion ont été clairement délimitées.

Règles d'entretien des biens communs

La société de gestion ou HOA est responsable du transporteur dalle de balcon, garde-corps, portes et fenêtres groupe d'entrée, si le balcon est un espace commun

1. Dalle de balcon porteuse.
2. Garde-corps, portes et fenêtres du groupe d'entrée, si le balcon est un espace commun.

L'organisme de gestion doit être responsable de fonctionnement sûr et la réparation en temps opportun des structures répertoriées.

Géré par les propriétaires appartement privatisé Les éléments de conception de balcon suivants sont situés :

1. Toit et auvent.
2. Groupe portes et fenêtres.
3. Garde-corps de clôture et vitrage extérieur.

Le propriétaire du balcon, conformément aux normes et à l'exploitation du logement, doit, le cas échéant, effectuer les travaux de réfection suivants :

• Assurer la sécurité du plâtre et base concrète. En cas de pelage et d'endommagement, il est tenu de restaurer la couche protectrice.
• Garde-corps en métal et métal éléments porteurs il est nécessaire de peindre périodiquement avec des composés hydrofuges.
• Les charpentes en bois doivent être périodiquement traitées avec des imprégnations antiseptiques ou une peinture hydrofuge. Pour plus de détails, regardez cette vidéo :

Déterminer la nécessité de travaux de réparation

Le besoin de travaux de réparation, en règle générale, est déterminé visuellement. Des travaux de réparation doivent être effectués si les signes suivants sont présents :

Les travaux de réparation des clôtures, auvents et autres éléments à gestion privée sont effectués aux frais des résidents des appartements. Les travaux peuvent être effectués soit par des salariés du service du logement, soit par toute autre entreprise présentant le profil concerné.

Si, de l'avis du locataire, des réparations sont nécessaires dalle porteuse, il doit s'adresser à l'organisme de gestion avec une demande écrite de réparation du balcon. Sur la base de cette demande, une commission compétente est désignée pour procéder à un contrôle technique de l'ouvrage et déterminer la nécessité de travaux de réparation. Sur la base des résultats de l'inspection, les représentants du service du logement (HOA) établissent un rapport officiel. Si le propriétaire de l'appartement est membre du HOA, la décision sur la nécessité de réparations est soumise à discussion. Sur la base de l'acte, une décision est prise (ou non) d'allouer de l'argent au travail. Selon le Code du logement, une décision peut être prise par au moins les 2/3 des nombre total voix.

Examen indépendant

Si le service du logement ou la copropriété ne trouve pas de raisons sérieuses pour effectuer des travaux de réparation, le propriétaire d'un balcon dangereux a tout droit de faire appel aux autorités administratives ou judiciaires. Dans ce cas, vous devrez procéder à un examen indépendant de l'état structure porteuse, vous pouvez également fournir des photos et vidéos, des témoignages de voisins et de membres du foyer. Cependant, un litige peut durer plus d’un mois, voire un an. Pendant ce temps, le balcon de secours peut tout simplement s'effondrer. Pour savoir qui doit effectuer les réparations sur les biens communs et comment, regardez cette vidéo :

Donc plus option rationnelle- Effectuer les réparations sur vos propres fonds. Tout d’abord, vous devrez également obtenir des données d’experts indépendants. Après cela, vous devez embaucher des spécialistes de la construction agréés pour effectuer de tels travaux.

Tous les reçus et reçus doivent être conservés, ainsi que le contrat de fourniture de services de construction et de réparation. Avec ces documents, vous devez saisir le tribunal pour demander à la société de gestion de récupérer l'argent dépensé. En conséquence, vous obtenez un balcon rénové et vous récupérez votre argent – ​​si vous avez de la chance, avec une indemnisation pour préjudice moral.