¿Qué es un presupuesto local en construcción? ¿Qué es una estimación?

¿Qué es un presupuesto local en construcción? ¿Qué es una estimación?
09.07.2019

Toda construcción seria comienza con la preparación y aprobación de estos documentos, que permiten calcular con mucha precisión los costos de construcción, así como controlar los gastos. dinero durante la construcción de cualquier estructura. Hacer un presupuesto para la construcción no es una tarea fácil. Los errores son posibles tanto con un promotor privado como con un contratista. Después de todo, es difícil tener en cuenta correctamente todos los gastos, así como los costes imprevistos. Por este motivo, las grandes empresas constructoras crean sus propios departamentos de presupuestos, y pequeñas empresas recurrir a organismos especializados que sepan elaborar correctamente un presupuesto.

La calificación más alta es "Exclusiva". En total puedes sumar 61 puntos. El Estándar Nacional de Certificación de Edificios ha estado en desarrollo durante más de un año con aportes de arquitectos, diseñadores, consultores, promotores inmobiliarios e investigadores. En en este momento se prueba al evaluar dos objetos: un edificio de apartamentos y edificio administrativo. Sólo se evaluarán propiedades nuevas.

Los estudiantes podrán solicitar la licencia a través de un consejero vocacional. Quienes tengan una licencia de consultor según el estándar internacional podrán evaluar los edificios y el sistema de evaluación de la sostenibilidad de los edificios desarrollado en Lituania. No sabemos que razón principal- empeoramiento de la situación económica o desgaste natural de los edificios - sólo ahora los propietarios de viviendas se ven obligados a prestar atención a apariencia, arquitectura moderna la casa esta mas fria de lo esperado, incomoda para vivir, tienen mucho defectos menores que no te permiten sentirte cómodo y seguro.

¿Qué es un presupuesto y para qué sirve?

¿Qué es una estimación? Este documento financiero, que es una parte obligatoria del contrato independientemente de la forma de propiedad del contratista. ocurre en dos categorías principales de costos:

Compra materiales de construcción;

Ejecución de obra.

Al mismo tiempo, existen una serie de problemas organizativos y problemas técnicos, que requieren un estudio cuidadoso:

¿Qué hacer: acordar, reparar o vender? Entonces, averigüemos si nos estábamos haciendo ricos o entrando en un círculo. problemas eternos. En aquel momento los inversores estaban construyendo materiales baratos, buscamos lo más simple posible soluciones arquitectónicas. Los proyectos fueron preparados con mucho cuidado. alta velocidad, sin duplicar las necesidades humanas. La principal razón de la baja calidad es el aumento de la demanda. Debido a este crecimiento natural de la construcción, comenzó la escasez de especialistas. mercado de la construcción, y una generación de personas autodidactas comenzó a trabajar en el mercado y a aprender de sus errores.

  • tiempo de construcción;
  • alcance de trabajo esperado;
  • cantidad de materiales;
  • tecnologías utilizadas;
  • número de personal de trabajo;
  • etapas de planificación, volúmenes de financiación.

Además, las estimaciones de costes ayudan a garantizar que el trabajo realizado se realice estrictamente según lo previsto, lo cual es importante a la hora de realizar la supervisión del cliente y el control técnico. Cabe señalar que el proceso de elaboración de presupuestos se amortiza por sí solo y se justifica durante la construcción.

La proporción de casas de mala calidad se vio afectada por el efecto tijera de los precios: los productos de construcción eran muy caros, por lo que los residentes que construyeron casas compraron materiales cada vez más baratos. ¿Qué se esconde detrás de la colorida fachada? El último problema se encuentra con mayor frecuencia en la publicidad de la compra de un nuevo casa de construcción de primera mano. Los propietarios que construyeron la casa arreglan demasiado los defectos sin que los ladren, y los propietarios que compran un edificio nuevo a veces se sienten atrapados: la casa es nueva y los problemas son los mismos que en los apartamentos antiguos.

Al observar la mala calidad de las casas construidas en errores obvios en el campo se pueden ver a simple vista, y son: desniveles locales en las alturas, umbrales, condiciones higiénicas incómodas, muy poca luz natural o artificial, altura del dintel de la puerta pequeña, presión de agua insuficiente y mucho más.

La elaboración de un presupuesto permite al cliente considerar cuidadosamente todas las etapas del trabajo y, si es necesario, realizar modificaciones antes de comenzar, este documento permite minimizar la burocracia y la reproducción incontrolada de documentación electrónica y en papel. Además, la disponibilidad de un presupuesto y un proyecto indicativos permite al cliente designar una licitación entre las organizaciones contratistas. Y luego controlar la calidad del trabajo y la cantidad de recompensas materiales.

Mientras tanto, los defectos invisibles sólo pueden notarse especialistas experimentados en construcción. Estos defectos surgen por falta de mantenimiento edificios, falta de conocimiento del constructor, errores de diseño, gerente técnico de mala calidad y las obligaciones de los deseos del cliente de ahorrar en facturas de servicios públicos. Es por eso hermosa fachada no es criterio importante para un edificio al elegir una casa: esto debería ser un conjunto de requisitos.

Edificios nuevos con documentos irregulares. Parecería que la palabra Comisión Estatal- Se trata de construir cualquier casa. Esta debería ser la etapa final en la que el edificio se considere apto para su uso y autorizado oficialmente para su uso. residencia permanente allá. Sin embargo, al visitar a los recién llegados, a menudo hay trabajo de construcción, lo que genera insatisfacción de las personas y, por supuesto, costes adicionales para resolver estos problemas.

La práctica de ordenar estimaciones de varios organizaciones de diseño. Como resultado, el cliente recibe una serie de presupuestos con una amplia gama de precios. Esto sucede porque en diferentes empresas precios, proveedores, vehículos, número de personal. Al comparar las estimaciones recibidas, podrá comprender fácilmente dónde se esconden las diferencias.

Cuando se utiliza papel existente, es difícil determinar el progreso de la construcción anterior, la calidad de las partes del edificio y la responsabilidad de las etapas del proceso de construcción. Según el especialista, la compra de un edificio siempre se considera un producto inmobiliario: es bueno que el edificio esté ubicado en ubicación conveniente, mejor aún si la habitación está cálida en invierno. Después de todo, todo lo demás se puede mejorar. Sin embargo, se puede poner un ejemplo de otros elementos de menos valor: alguien comprará un coche si nadie le da garantía, si no se sabe cómo se montó o si el motor tiene suficiente lubricante.

Organizaciones de construcción Los que están preocupados por su reputación pueden involucrar al cliente en la discusión de los puntos principales del presupuesto. Al mismo tiempo, le explicarán claramente dónde tiene sentido ahorrar y dónde no tiene sentido o incluso es malo.

Secciones de estimación

Ahora que ha sido recibido idea general sobre qué es un presupuesto, puedes echar un vistazo más específico a su contenido. Contiene muchos elementos que inicialmente pueden parecer innecesarios. La experiencia demuestra que tener todas las posiciones vale la pena. Un ejemplo serían los costos de aprobaciones, burocracia, obtención de permisos de los funcionarios y operación del transporte. Estas partidas de gastos pueden ascender hasta el 15% del coste total de la propiedad.

Al final, es fácil identificar los paralelos: la pomada es idéntica a los accesorios insertados en hormigón o a una profundidad de conexión a tierra suficiente. De este modo, documentación técnica Puede que no garantice una calidad absoluta, pero al menos se moverá correctamente cuando haya un problema en cualquier parte del edificio.

Los corredores se fueron, la izquierda rota. Por lo tanto, a menudo incluso buenos productores los materiales no cumplen con la vida útil garantizada - rode squad baldosas, paredes agrietadas, pintura descascarada. Los resultados que estamos viendo ahora, un par de años después del fin del auge de la construcción y de los recientes colonos que están experimentando nuevo hogar, se ocupa de las posibilidades empresas constructoras requerir reparación en garantía. Estos problemas no sólo están relacionados con espacio interno edificios. El uso frecuente de fachadas rebajadas, las soluciones decorativas se pierden rápidamente, el aire de ventilación no sale cuando se sopla hacia el interior, etc. calidad minima vida para proporcionar cosas como filtros de agua generalmente se instalan en pequeñas cantidades apartamento nuevo.

Los puestos obligatorios incluyen:

Desarrollo y preparación de todo el paquete de presupuesto correspondiente a la solución de diseño;

Optimización, verificación de estimaciones si fueron solicitadas a un tercero;

Coordinación y protección de presupuestos en organismos especializados en exámenes.

Cada estimación intenta cubrir gastos imprevistos, que puede llegar hasta el 2%. Aunque en realidad esta cifra puede llegar al 5-10%. Después de la discusión y el acuerdo, el presupuesto es aprobado y firmado por el cliente.

Por supuesto, no todos los proyectos se implementan mal. Según Rekevicius, la calidad arquitectónica de los edificios de esa época es una palabra aparte. Tratando de crear más metros cuadrados A menudo se sacrifica el espacio habitable no sólo apariencia edificios, sino también lo que sería racional.

Surgen problemas en nuevos edificios de apartamentos. Como ocurre con todo edificio, los apartamentos, como en la mayoría de los casos, tienen problemas específicos de un edificio nuevo. La principal diferencia es que los vehículos recreativos están construidos específicamente y requieren un mantenimiento constante y riguroso. Mientras tanto, durante la construcción edificios de apartamentos uso materiales de calidad No es necesario para acabados parciales y finales. El costo de los materiales, una vez instalados, es una parte importante del presupuesto.

Esperamos que este artículo le haya ayudado a comprender qué es una estimación y dónde se utiliza.

Determinación de la estimación rusa.

El costo estimado es la cantidad de dinero necesaria para llevar a cabo la construcción de acuerdo con los materiales de diseño. El costo estimado es la base para determinar el tamaño de las inversiones de capital, financiar la construcción y formar los precios de los contratos para productos de construcción, pagos por trabajos de contrato completados (construcción e instalación, reparación y construcción, etc.), pago de gastos de adquisición de equipos y su entrega a las obras de construcción, así como reembolso de otros costos con cargo a los fondos previstos en el presupuesto consolidado .

Por eso se hacen estos esfuerzos para ahorrar lo máximo posible. Es una pena que la calidad se resienta por esto. Como señaló el especialista en evaluación técnica Erik Lenkevicius, durante una evaluación técnica completa de nuevos edificios residenciales Los problemas más comunes son los defectos de fachada. A menudo tienes que lidiar con cuando sistema de fachada dañados por la intrusión constante de la exposición al agua, balcones, techos, ventanas, trabajos de metal Si se hace correctamente, el agua penetra en el yeso de paredes finas, deformándose y desprendiéndose el yeso.

Se desarrollan estimaciones para determinar los fondos necesarios para el financiamiento. construcción de capital edificios y estructuras, a saber:

  1. Nueva construcción.
  2. Renovación importante. Tipos:
  3. Reconstrucción. Tipos:
    • Reconstrucción (Restauración).
    • Ganar.

Dependiendo de la etapa de desarrollo del proyecto, se elaboran estimaciones para:

Hay muchos problemas con arroyos en los balcones, residentes apartamentos superiores sufre un defecto en el techo. Además, vale la pena mencionar los problemas de instalación de ventanas: muy a menudo se producen goteras en las ventanas. alta calidad Fijaciones y fallos de aislamiento. Estos son los hallazgos más importantes: plantillas aislantes con baja calidad, espuma de poliestireno rebotada de la estructura principal, borde de espuma de poliestireno recubierto con adhesivo de fachada y capa no tecnológica, bisagras recubiertas con un sistema de placa de yeso resistente a la humedad, micromiómetros triturados con yeso.

Una vez identificado el problema del edificio y descubiertos sus defectos, queda un largo y aburrido viaje de regreso. La más común de todas las obras para eliminar defectos debe ser financiada por el mismo propietario, ya que la persona que construye la casa ya no está, es irresponsable, está en quiebra. Si no existieran documentos o contratos de construcción, toda la responsabilidad recae en el propietario del edificio. La mejor solución El problema es el seguro.

  1. Realización de una licitación (licitación)
  2. Anteproyecto de diseño
  3. Borrador de trabajo

Los cálculos de las estimaciones suelen realizarse en la intersección de los intereses del Cliente (Pagador) y del Contratista (Ejecutor). En consecuencia, el interés económico del Cliente es minimizar costo estimado(resultado del presupuesto), y el Contratista, por el contrario, maximizar este coste. Una solución de compromiso generalmente se logra de una de tres maneras:

Si dispones de la documentación necesaria, la valoración técnica del edificio dura 2 días. Sin embargo, si necesita que se realicen pruebas físicas y de laboratorio en su hogar, la evaluación puede demorar hasta 30 días. Los controles y la estacionalidad, por supuesto, dependen de cada uno. caso especifico- Básicamente la evaluación técnica se realizó durante la estación fría, usted notó grandes pérdidas de calor, o en algún momento notó una falla en la casa, una desviación.

Es importante evaluar el estado de un edificio de forma compleja. Después de todo, cada parte está conectada con la construcción de toda la casa. Obviamente, si está seguro de que las partes individuales de la casa están construidas con calidad, es posible verificar solo unidades individuales o tocar aquellas que funcionan de manera confiable. sistemas de construccion. Por ejemplo, eliminar aguas residuales no afecta la calidad de ninguna manera sistema autónomo suministro de agua

  1. Una discusión punto por punto del presupuesto, teniendo en cuenta los argumentos y materiales de apoyo presentados por las partes. El presupuesto en este caso es un documento abierto acordado por las partes. La voz decisiva en este tipo de discusiones suele pertenecer al Cliente.
  2. Sobre una base competitiva. El Cliente selecciona la oferta más atractiva, teniendo en cuenta el coste declarado y la reputación del Contratista. El presupuesto en este caso es un documento cerrado destinado a determinar las posiciones de los postores.
  3. La decisión sobre el coste del proyecto se toma a nivel político y al presupuesto le corresponde la tarea de justificación formal. En este caso, el arte del estimador se expresa en el ajuste competente del presupuesto total al costo dado.

Los presupuestos son preparados por tasadores profesionales, quienes deben conocer bien la tecnología del trabajo para el que se prepara el presupuesto. Los grandes departamentos de estimaciones se concentran en los institutos de diseño.

A menudo, los propietarios de viviendas nuevas, después del control de calidad, no están de humor para desmoronarse y atacar la creación de fantásticos proyectos de renovación. Hay ocasiones en las que se considera que mejoran significativamente el estado del hogar mediante el uso de varios accesorios útiles: colectores solares, bombas de calor, centrales eléctricas.

Realmente no vale la pena buscarlo nuevo sistema calefacción si la actual no funciona eficientemente. En tales casos, es necesario modernizar la unidad de calefacción: reemplazar la caldera o calentar adicionalmente las particiones problemáticas: techo, paredes, piso. Por otro lado, al mejorar cualquier parte estructural de la casa se debe calcular si valdrá la pena en términos de comodidad y retorno de la inversión; por supuesto, no vale la pena. casas adicionales Capa de aislamiento de 5 cm si la pérdida de calor disminuye sólo ligeramente.

Métodos básicos para calcular estimaciones.

  1. índice base
  2. Índice de recursos
  3. Recurso
  4. Cosa análoga

Indexación- el proceso de transición del nivel de precios básico al nivel de precios actual (pronóstico) utilizando factores de conversión (índices) actuales (pronósticos).

Método de índice básico- calcular el costo del trabajo determinando su precio al nivel de precios básico y recalculándolo al nivel de precios actual (pronóstico) utilizando un sistema de índices actuales (pronosticados).

Método de recursos- cálculo en precios actuales (pronósticos) de los recursos necesarios para la implementación soluciones de diseño, en base a la necesidad de materiales, productos, estructuras expresadas en metros naturales, maquinas de construccion y mecanismos, costos laborales de los trabajadores.

Método de índice de recursos- calcular el costo del trabajo, combinando métodos de índice base y de recursos.

método analógico- calcular el costo del trabajo indexando y aplicando coeficientes calculados a estimaciones previamente compiladas (para objetos similares).

Tipos de estimaciones

  1. Cálculo de estimación local
  2. Estimación local
  3. Cálculo de estimación de objetos
  4. Estimación de objetos
  5. Estimaciones para especies individuales costos
  6. Estimación resumida

Estimaciones locales son documentos de estimación primarios y se compilan para ciertos tipos de trabajo y costos para edificios y estructuras o trabajos generales de sitio en función de los volúmenes determinados durante el desarrollo. documentación de trabajo(RD), planos de trabajo.

Estimaciones locales se elaboran en los casos en que el volumen de trabajo y el monto de los costos no se han determinado definitivamente y están sujetos a aclaración sobre la base del RD, o en los casos en que el volumen de trabajo, la naturaleza y los métodos de su implementación no pueden ser determinados con suficiente precisión durante el diseño y aclarados durante el proceso de construcción.

Estimaciones de objetos Combinan datos de estimaciones locales para el objeto en su conjunto y son documentos de estimación a partir de los cuales se forman los precios de los contratos de los objetos. La estimación del objeto combina información de varias estimaciones locales.

Cálculos de estimación de objetos. combinan en su composición los datos de estimaciones locales y sus cálculos para el objeto en su conjunto y están sujetos a aclaración, por regla general, sobre la base del RD.

Estimaciones para tipos individuales de costos. se elaboran en los casos en que es necesario determinar, por regla general para todo el proyecto de construcción, el límite de fondos necesarios para reembolsar aquellos costos que no se tienen en cuenta según los estándares estimados (por ejemplo: compensación en relación con la incautación de terrenos para desarrollo, costos asociados al uso de beneficios y recargos establecidos por decisiones de órganos poder estatal etc.).

Estimación resumida el costo de construcción se compila para un grupo de proyectos de construcción, un sitio de construcción, una cola, un complejo de lanzamiento o un objeto, y combina información de estimaciones del sitio, estimaciones locales y estimaciones para tipos de costos individuales.

Estimaciones occidentales

En Inglaterra hay Sociedad Real estimadores; En Alemania, calcular el coste de los recursos o de los productos finales se denomina “costeo”. En Rusia, las estimaciones están bajo la jurisdicción de la Federación. agencia gubernamental « Centro Federal precios en la construcción y la industria de materiales de construcción."

A diferencia de sus colegas rusos, los estimadores occidentales no calculan (toman) el período de cada operación a partir de los estandarizados para todo el país ( unión soviética, Rusia) datos sobre la ejecución de determinadas operaciones, y de aquellas específicas de una empresa en particular ( buena practica). Estos cálculos son realizados por estimadores occidentales durante el período de ausencia de trabajo en la formación de estimaciones, siendo principalmente economistas y contadores los que realizan el trabajo. Además, una práctica común es calcular fórmulas adecuadas para combinaciones de transformación de mano de obra especializada en el volumen de trabajo completado por una empresa determinada ( funciones de producción). Como parte de la gestión de riesgos, se realizan cálculos de las principales desviaciones posibles (gestión de riesgos). Y por último, pero no menos importante, la diferencia: los estimadores occidentales tienen en cuenta el componente de tiempo de todos los recursos de todo el proyecto al contabilizar cronograma de producción(gestión de proyectos). El proceso de crear una estimación de costos para un proyecto a menudo se denomina cálculo de costos.

Comparación crítica de diferentes enfoques

El resultado del enfoque occidental es una planificación presupuestaria mucho más precisa para la empresa del contratista y un precio total preciso (indivisible según los elementos de trabajo estimados) de todo el trabajo para el cliente. El contratista sabe exactamente cuánto puede reducir el precio durante las negociaciones con el cliente hasta el punto de equilibrio. El enfoque de estimación de costos ruso (soviético) no proporciona datos tan precisos sobre el trabajo realizado (por ejemplo, el punto de equilibrio) como el occidental. El enfoque ruso obliga a las empresas rusas a inflar las estimaciones de proyectos complejos y voluminosos para que se correspondan con la situación real.

La desviación estándar de las estimaciones rusas de costos para productos futuros es un orden de magnitud mayor que las estimaciones occidentales, pero el método de estimación es más fácil de dominar. El enfoque de estimación tiene su significado económico sólo cuando trabajo sencillo y/o pequeño volumen. Al realizar trabajos complejos (complejos) a gran escala, la probabilidad de implementar el proyecto a tiempo, con la calidad planificada y dentro del presupuesto planificado (este último ayuda a calcular la estimación) es muchas veces mayor cuando se utiliza el enfoque occidental para la gestión de proyectos. y costeo. (ver Gestión de Proyectos)

La presencia inicial de posiciones distorsionadas en las estimaciones rusas para proyectos grandes o complejos, con el fin de corresponder a la estimación global real del proyecto, no permite operaciones control financiero desarrollo del proyecto.

También hay un cambio funcional en estructura organizacional organizaciones rusas enfoque de proyecto y los occidentales. Algunas funciones del enfoque occidental desaparecen bajo el enfoque ruso, otras funciones, que no se especifican, se transfieren a los artistas (en un sitio de construcción, por ejemplo, a los capataces, capataces, contables, etc.). Además de los estimadores occidentales, algunas de las funciones de evaluación financiera (planificación financiera) en Occidente las realizan quienes participan en la contabilidad de gestión y la planificación financiera (economistas, contables, controladores). Un participante activo en la formación de una "estimación" (costeo) occidental es un director de proyecto u otra persona responsable que posee el cronograma de producción temporal.

Otro

En Rusia existen las bases TER, FER, GESN, TSN, MTSN y otras.

Ver también

Campo de golf


Fundación Wikimedia.

2010.

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