Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязательства? Что делать, если ЖЭК (управляющая компания) не выполняет свои обязательства

16.10.2012

Как быть, если управляющая компания нарушает свои обязательства по договору? Куда обращаться? Как отстаивать свои права?

Прежде всего, жильцы должны знать, что их права защищены законом. В первую очередь - Жилищным кодексом РФ. Один из его пунктов определяет порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств. Еще один важный момент – права жильцов охраняются Законом о защите прав потребителей, ведь обслуживающая компания оказывает услуги.

Если компания не выполняет условия договора. Первым шагом должно быть письменное обращение к руководителю управляющей компании, в котором будет изложена суть претензии к её работе, просьба провести технический осмотр и устранить неисправности. При этом нужно уточнить в какой срок вам должен быть дан ответ и не забыть взять расписку о том, что ваше заявление было принято.

Если ваше обращение осталось без внимания, необходимо обратиться в Государственную инспекцию вневедомственного контроля Пермского края или в Южное территориальноле отделение «Роспотребнадзора» с указанием нарушений (невывоз мусора, невыполнение иных работ, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома). Обращение должно быть письменным, с требованием провести проверку вашей управляющей компании. Заявление пишется в свободной форме.

Если у вас на руках есть ответ управляющей компании, то приложите и его. Проверку попросите провести в вашем присутствии. В этом же обращении можно потребовать привлечь управляющую компанию к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов (на основании статьи 7.22 Кодекса об административных правонарушениях). Сотрудники вышеперечисленных организаций должны выехать по Вашему заявлению. Если в ходе проверки выявлено наличие нарушений, управляющей компании будет вынесено предписание об устранении неисправностей в определенные сроки.

Далее, если невыполнение условий договора управляющей компанией продолжается, Вы должны решить для себя по какому пути пойти. Либо остаться в этой управляющей компании и продолжать отстаивать свои права, либо сменить её, либо поменять способ управления домом.

Наказание зарвавшихся деятелей(вернее бездеятельных) УК нужно начинать издалека. Для получения доказательства бездействия УК необходимо написать им заявление(2 экземпляра) с просьбой сделать ремонт какого-то пришедшего в негодность элемента общедомового имущества. Второй экземпляр этого заявления, с отметкой лица принявшего заявление, остается у вас. Если в установленный срок общедомовое имущество не было отремонтировано необходимо составить об этом акт(2 экземпляра) с изложением своих претензий к управляющей компании и собрать под ним подписи других собственников помещений дома. Этот акт тоже относим в управляющую компанию, второй экземпляр с отметкой о принятии, с указанием срока ответа на жалобу и штампом УК “Жалоба Принята”, остается у вас. Ждем один месяц, и если в течение этого времени УК не сделала необходимый ремонт, или ответила вам письмом с отпиской, можно приступать к продолжению операции по наказанию нерадивых управленцев.

Имея на руках три документа: заявление, акт о факте нарушения и ответное письмо, отправляйтесь в Государственную жилищную инспекцию и Прокуратуру. Эти три листочка бумаги дадут вам полную гарантию выиграть судебное дело против управляющей компании и наказать ее от 5 до 50 тысяч рублей.

Согласно Правил предоставления коммунальных услуг, УК несет ответственность перед нанявшими ее собственниками помещений если она не выполняет(некачественно выполняет) договорные обязательства, или в результате ее бездействия, или некачественного выполнения услуг, причинен вред(жизни, здоровью, имуществу) потребителям коммунальных услуг.

Управляющая компания обязана обеспечивать свободный допуск заинтересованных собственников помещений к информации о своей финансовой и хозяйственной деятельности. За сокрытие от собственников этой информации предусмотрено более значимое наказание. Согласно №403-ФЗ, при нарушении стандарта раскрытия информации на должностных лиц может быть наложен штраф от 30 до 50 тысяч рублей, а на саму УК от 250 до 300 тысяч рублей. При повторном подобном нарушении в течение года должностное лицо получает дисквалификацию до 3-х лет.

Проблема содержания многоквартирных домов управляющей компанией является довольно распространенным явлением. Ужасное состояние придомовых территорий, сломанные детские площадки, скамейки, отсутствие освещения, неимоверная грязь. Мусорные площадки давно пришли в негодность, а мусор не вывозится неделями. Входы в подъезды разбиты, подъездные козырьки осыпаются и могут вот-вот рухнуть. В самих подъездах обрисованные подростками стены, обвалившаяся штукатурка, на окнах отсутствуют стекла, под ногами мусор, а вечером темно и страшно. Лифты или вообще постоянно не работают, или на них страшно перемещаться, каждый раз надеясь, что все обойдется. Мусоропроводы забиты, а дезинфекция не проводится. Подвалы издают неприятный запах и кишат разными насекомыми и грызунами. Крыша протекает, а в стенах дома трещины. Проблемы с электропроводкой, водопроводными и канализационными стояками, все это очень характерно для многих многоквартирных домов нашей большой страны. И все это выглядит очень странно, если посмотреть на суммы в квитанциях, которые владельцы квадратных метров своевременно оплачивают. Складывается такое впечатление, что управляющие компании просто не хотят работать и выполнять свои обязанности, как предписывают нормативные документы. Порой заявления граждан просто игнорируются, на любые просьбы навести порядок, высказывается недоумение. Вот наглядный пример работы коммунальщиков по наведению порядка на придомовой территории:

И таких дворов по всей стране тысячи. На следующем видео, снятом в Ульяновске, хорошо видно, в каком состоянии находятся контейнерные площадки и мусорные баки:

Практически у каждого многоквартирного дома можно наблюдать похожую картину. С подъездами дела обстоят не лучше, например, в центре города Саратов можно найти вот такой подъезд, в котором и днем страшно подниматься:

Состояние мусоропроводов вызывает большие опасения для здоровья:

Дезинфекция и уборка не производится годами и даже десятками лет. Протекающие крыши для владельцев квартир, вообще больная тема, например, город Мурманск:

К управляющим компаниям масса претензий найдется в любом городе страны. Жить в таких условиях, которые создают коммунальщики, невыносимо, а порой и опасно для жизни. Работники ЖКХ просто не исполняют свои обязанности и с этим обязательно нужно бороться.

Собственники помещений многоквартирного дома имеют право объединиться в товарищество собственников жилья и избрать правление и председателя. Те, в свою очередь, заключают договор с управляющей компанией на предмет содержания придомовой территории и самого многоквартирного дома. Коммунальщики обязаны на вверенной территории поддерживать порядок и исправность всего общего имущества жильцов, согласно нормативным актам. Более подробно вся процедура расписана в Жилищном кодексе РФ. Ознакомиться с ним можно по этой ссылке: http://www.zakonrf.info/jk/ . Этот закон также подробно раскрывает, что является общим имуществом многоквартирного дома. Если управляющая компания нарушает свои обязательства и плохо содержит придомовую территорию, а общее имущество не ремонтирует, следует обратиться непосредственно к ее руководству в письменной форме. Нужно указать, что именно вас не устраивает, можно приложить фотографии, подтверждающие положение дел, сослаться на нарушение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и потребовать исправить ситуацию. При отсутствии со стороны коммунальщиков, каких-либо действий, в отведенные законом сроки, смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию. В заявлении, которое пишется в свободной форме, изложите всю ситуацию в подробном виде. Если имеются ответы на запросы от управляющей компании, их следует приложить к заявлению. Попросите провести проверку всех указанных фактов в вашем присутствии. Если жилищной инспекцией будут выявлены все указанные вами факты нарушений, будет вынесено предписание к коммунальщикам в указанные сроки устранить неисправности. При неисполнении постановления инспекции, дело передадут в суд. К управляющей компании может быть применена статья 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ, что повлечет довольно серьезный штраф. Кроме того можно отказаться оплачивать услугу, которая не предоставлялась. Другой вариант борьбы с нерадивой управляющей компанией, может быть отказ в одностороннем порядке от исполнения условий договора на основании решения общего собрания жильцов дома. На это, владельцам квартир, дает право статья 162 Жилищного кодекса РФ. В свою очередь, статья 450 Гражданского кодекса РФ, рассматривает несколько способов расторжения договора с управляющей компанией. Посмотреть эти основания, а также ознакомиться с Гражданским кодексом РФ, можно по этой ссылке: http://www.gzkodeks.ru/ . Можно добавить, что собственники жилья на общем собрании, могут изменить способ управления многоквартирным домом. Если в качестве способа управления будет выбрано товарищество собственников жилья, это автоматически повлечет расторжение договора с управляющей компанией. Этот способ описан в статье 161 Жилищного кодекса РФ.

Способов борьбы с нерадивой управляющей компанией много. Можно написать жалобу в вышестоящие организации, обратиться в прокуратуру или суд. Крайней мерой может быть отказ от услуг управляющей компании, не выполняющей условий договора с собственниками помещений многоквартирного дома.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности Распространенная ситуация когда управляющая компания не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит: - Поддержание внешнего вида жилого дома в надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме; - Полный контроль за внутридомовыми сетями, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы; - Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности; - Регулярная уборка подъездов и территории возле дома, если, конечно, территория является имуществом дома; - Также управляющая компания обязана вывозить мусор, посредством заключения договоров с организацией, которая специализируется на вывозе ТБО; - Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков. Управляющая компания может выполнять все эти задачи только при условии, что собственники (жильцы) своевременно оплачивают квартплату и дом не имеет большой задолженности за ЖКУ. Но что же делать, если управляющая компания недобросовестно выполняет свои задачи? Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию. К примеру у вас перегорела лампочка в подъезде. В таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме. В течение нормативного срока вам должны заменить данную лампочку. Такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме: вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему. Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается ни в течение одного дня, ни в течение недели - в данном случае налицо полное бездействие УК в отношении содержания дома. Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома! А ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего взамен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, а при жалобах в диспетчерскую службу УК, реакции – ноль! В данном случае вам нужно действовать! Ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжении согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома, а также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома. Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не навсегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае, если УК не выполняет свои обязательства должным образом. В случае, если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу. Пишется она на имя руководителя управляющей компании. Вы можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте - уведомление которое вы получите, будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и там ее получили. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу. Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу, которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме. Что делать если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило? Пишите аналогичную жалобу в Госжилинспекцию (это надзирающий орган, который следит за тем как выполняет свои обязанности УК). В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то, что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф. Также у вас есть право обратиться в Роспотребнадзор, сославшись на Закон «О защите прав потребителей», а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том, как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге. Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. Также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того насколько серьезная ситуация у вас возникла, насколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействием УК - в суде справедливость будет восстановлена. Всегда отстаивайте ваши права.

Любой современный многоквартирный дом нуждается в обслуживании. Это и лифты, это и уборка лестничных клеток, это и своевременный вывоз мусора. В конце концов, в экстренных случаях могут понадобиться услуги электрика и сантехника, причем, в любое время суток. Все это в идеале должна взять на себя управляющая компания. Но это происходит далеко не всегда. В данной статье мы разберём вопрос, который волнует многих: «Что делать, если обязанности управляющей компании исполняются ненадлежащим образом?»

Я живу в многоэтажном доме. С недавнего времени плохо убираются коридоры и лестничные клетки. Периодически не работают лифты, да и лампочки в коридорах часто не горят. Звонки в управляющую компанию остаются без реагирования. Как правильно поступить в этом случае мне и другим жильцам? Михаил, г. Ижевск

Проблема, подобная вашей, возникает повсеместно. С чего же начать ее решение? В первую очередь нужно внимательно изучить договор, заключенный между домом и управляющей компанией. В нем следует особое внимание уделить тем услугам, который обслуживающая ваш дом фирма обязана осуществлять. Если работы, которые не выполняются, входят в предмет договора, то можно двигаться дальше. Жильцам дома следует собраться и составить акт о некачественно оказываемых услугах с указанием перечня недостатков. Его желательно подписать большинством жильцов, проживающих в доме.

После составления указанного акта необходимо составить коллективное письмо в управляющую компанию. Его должен подписать тот человек, от чьего имени был заключен договор оказания услуг для дома. Также написать претензию в управляющую компанию может и собственник конкретной квартиры. Например, в ней потек стояк. Тогда устранение повреждений также будет обязанностью фирмы, взявшей на себя обязательства по содержанию дома.

Что можно требовать от управляющей компании?

Отношения между жильцами и управляющей компанией по поводу услуг ЖКХ полностью вкладываются в положения законодательства о защите прав потребителей. А это значит, что люди, проживающие в доме, вправе взвалить на себя устранение тех или недостатков с последующим выставлением понесенных расходов управляющей компании. Если же жильцы сами справиться с возникшими трудностями не в состоянии, то согласно ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей» в претензии от лица дома или его жильца допускается назначить срок для устранения недостатков.

Куда жаловаться на управляющую компанию?

Если управляющая компания оставит все обращения жильцов без внимания, то у них остаются административные рычаги воздействия. В первую очередь, это жалоба в территориальный орган Роспотребнадзора. К ней следует приложить копии акта, составленного жильцами, а также претензии и ответа на нее. Кроме того, сейчас надзор за управляющими компаниями входит в компетенцию местных государственных жилищных инспекций.
Обращение туда будет как нельзя действенным на фоне вступивших в действие правил обязательного лицензирования управляющих компанией. Следствием такой жалобы для управляющей компании могут стать трудности с оформлением лицензией, а также лишение права управлять данным домом.

А если все-таки подать иск на управляющую компанию?

Жилец или группа жителей дома вправе подать в суд на управляющую компанию. Предметом иска может быть компенсация самостоятельно понесенных расходов, а также взыскание неустойки и убытков. В зависимости от размера требований, спор может быть рассмотрен как районным судом, так и мировым судьей. Для того чтобы выиграть у управляющей компании суд, важно правильно составить иск. В нем следует описать все обстоятельства конфликта. Кроме того, необходимо обязательно написать о том, что было составлено заявление в управляющую компанию, которое оставлено без ответа.

Если дело касается компенсации понесенных расходов, то к иску обязательно нужно приложить копии чеков, квитанций, накладных и так далее. Следует также помнить и о том, что иск к управляющей компании госпошлиной не оплачивается. В случае выигрыша дела и взыскания по суду требуемых сумм, управляющая компания должна их заплатить с момента обретения судебным решением законной силы. В противном случае, жильцы дома вправе подключить к исполнению решения судебных приставов.